ค่าโอน ภาษีขายบ้านและที่ดิน และภาษีรายปีหลังซื้อ

เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้รับเงินทุกรายการแล้วนำส่งต่อ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน (ส่งเป็นรายได้ท้องถิ่น) ค่าจดจำนองถ้ามีการกู้ ภาษีเงินได้ที่หักจากผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง (ส่งกรมสรรพากร) และภาษีที่ดินค้างชำระถ้ามี ค่าคำขอและค่าพยานเป็นเงินไม่กี่สิบบาท ส่วนรายการใหญ่ทั้งหมดคิดเป็นร้อยละของราคาประเมินหรือราคาขาย จึงต้องรู้ฐานของแต่ละรายการก่อนเจรจา

ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนดเสมอ ภาษีเงินได้ของผู้ขายบุคคลธรรมดาก็ใช้ราคาประเมิน แม้ราคาขายจริงจะสูงกว่า (มาตรา 49 ทวิ) ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ของนิติบุคคล ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาตามสัญญา การแจ้งราคาขายต่ำกว่าความจริงจึงไม่ลดภาษีกลุ่มหลังลงต่ำกว่าราคาประเมิน และสร้างความเสี่ยงเรื่องหลักฐานการชำระเงินกับธนาคารและสรรพากร

มีห้าขั้นตามมาตรา 50(5) (1) ใช้ราคาประเมินเป็นเงินได้ (2) หักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 165 คือ 92, 84, 77, 71, 65, 60, 55 และ 50% เมื่อถือ 1 ถึง 8 ปีขึ้นไป (3) หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (4) คิดภาษีอัตรา 5% สำหรับ 300,000 บาทแรกไล่ถึง 35% โดยไม่ได้ยกเว้น 150,000 บาทแรก (5) คูณด้วยจำนวนปี ตัวอย่าง ซื้อปี 2566 ขายปี 2569 ราคาประเมิน 2.4 ล้านบาท นับ 4 ปี หักเหมา 71% เหลือ 696,000 บาท เฉลี่ยปีละ 174,000 บาท ภาษีปีละ 8,700 บาท รวม 34,800 บาท

ภาษีเงินได้นับตามปีปฏิทินตั้งแต่ปีที่ได้มาถึงปีที่โอน เศษของปีนับเป็นหนึ่งปี และนับได้ไม่เกินสิบปี ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะนับวันชนวันว่าครบห้าปีหรือยัง กรมสรรพากรยกตัวอย่างซื้อ 28 พฤษภาคม 2538 ขาย 8 กุมภาพันธ์ 2542 ซึ่งยังอยู่ภายในห้าปีจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ขณะที่ภาษีเงินได้นับได้ห้าปีเต็ม ผู้ที่ใกล้ครบห้าปีควรเทียบวันได้มาในสารบัญจดทะเบียนก่อนนัดโอน เพราะเลื่อนไม่กี่วันอาจเปลี่ยน 3.3% เป็น 0.5%

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 มาตรา 4(6)(ค) ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายที่อยู่อาศัยหลักที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันได้มา ระยะเวลาหลายช่วงนำมารวมกันได้ และวันขายไม่ต้องมีชื่ออยู่แล้ว กรณีสินสมรส คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีชื่อก็พอ แต่ถ้าพี่น้องหรือคู่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสซื้อร่วมกันจนถูกเก็บภาษีในฐานะคณะบุคคล ข้อหารือ กค 0706/855 วินิจฉัยว่าใช้เงื่อนไขทะเบียนบ้านของแต่ละคนไม่ได้

มีสามจุด จุดแรก ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแม้ขายภายในห้าปี จึงเสียเพียงอากรแสตมป์ จุดที่สอง ภาษีเงินได้หักค่าใช้จ่ายได้ 50% เสมอไม่ว่าถือกี่ปี และถ้าทรัพย์อยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล และเมืองพัทยา เงินได้ 200,000 บาทแรกของปีภาษีไม่ต้องเสียภาษี จุดที่สาม ถ้าเป็นสินสมรสของผู้ตาย กรมสรรพากรถือว่าส่วนของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตไม่ใช่มรดก ส่วนนั้นจึงยังต้องตรวจเงื่อนไขห้าปีตามปกติ

ค่าธรรมเนียมโอนลดเหลือ 0.5% ของราคาประเมินเพราะเป็นการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะตามข้อยกเว้นการโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย ภาษีเงินได้ได้รับยกเว้นตามมาตรา 42(26) สำหรับมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนต่อปีภาษี ส่วนที่เกินพ่อแม่ผู้โอนเสีย 5% ที่สำนักงานที่ดิน หรือเลือกนำไปรวมยื่นปลายปี ข้อยกเว้นนี้ไม่ครอบคลุมบุตรบุญธรรม และการให้หลานหรือญาติใช้ภาษีตามอัตราปกติ

มติคณะรัฐมนตรี 30 มิถุนายน 2569 และประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับลดค่าโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เงื่อนไขต้องครบทุกข้อ คือ ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ทรัพย์เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน หรือห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ทั้งราคาตามสัญญาและราคาประเมินอยู่ในเพดาน 7 ล้านบาท ถ้ากู้ วงเงินจำนองต่อสัญญาก็ต้องอยู่ในเพดานเดียวกันและจดพร้อมการโอน และจดทะเบียนภายใน 30 มิถุนายน 2570 ที่ดินเปล่า ผู้ซื้อต่างชาติ และผู้ซื้อที่เป็นบริษัทจ่ายอัตราปกติ

ไม่ได้ เกณฑ์ 7 ล้านบาทเป็นเงื่อนไขของสิทธิ ไม่ใช่วงเงินที่ได้ลด เมื่อราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเกินแม้เพียงบาทเดียว ค่าโอนกลับเป็น 2% ของราคาประเมินทั้งจำนวน เช่น ราคาประเมิน 6.9 ล้านบาทแต่ราคาขาย 7.05 ล้านบาท ค่าโอนเป็น 138,000 บาทแทน 690 บาท มาตรการนี้ยังไม่ลดภาษีของผู้ขายรายการใดเลย การเจรจาราคาใกล้เกณฑ์จึงควรคิดผลรวมทั้งสองฝ่าย

อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินที่จดจำนองแต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47 ข้อ 2(7)(ฉ) ส่วนลดเหลือ 0.01% ผูกกับการจดจำนองในคราวเดียวกับการโอนซื้อขายที่เข้ามาตรการ การรีไฟแนนซ์หรือขึ้นเงินจำนองในวันอื่นจึงจ่ายอัตราปกติ ธนาคารบางแห่งรับภาระค่าจดจำนองให้ในการรีไฟแนนซ์ ควรถามก่อนเปรียบเทียบดอกเบี้ย

สำนักงานที่ดินเรียกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย และหักภาษีเงินได้ 1% ของฐานเดียวกันตามมาตรา 69 ทวิ ทรัพย์ที่บริษัทมีไว้ในการประกอบกิจการเข้ามาตรา 4(5) ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 จึงโดยทั่วไปไม่มีข้อยกเว้นเรื่องห้าปีหรือทะเบียนบ้านแบบบุคคลธรรมดา ภาษี 1% นี้เป็นเครดิตในแบบ ภ.ง.ด.50 ส่วนกำไรจริงเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติ กรณีโครงสร้างพิเศษ เช่น โอนกิจการทั้งหมด ควรตรวจข้อยกเว้นเฉพาะก่อน

กรณีขายทรัพย์มรดกหรือทรัพย์ที่ได้มาโดยไม่ได้มุ่งค้ากำไร มาตรา 48(4) ให้เลือกไม่นำไปรวม ภาษีที่ถูกหักเป็นภาษีสุดท้าย ถ้าการขายเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและเสียไว้แล้ว พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 376 ยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้นั้นไปรวมเช่นกัน ผู้ที่มีเงินได้อื่นน้อยอาจได้ประโยชน์จากการนำไปรวมคำนวณเพื่อขอคืนภาษีที่ถูกหัก จึงควรเทียบสองทางก่อนยื่น ภ.ง.ด.90

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 457 ให้ค่าธรรมเนียมการทำสัญญาซื้อขายตกแก่ผู้ซื้อและผู้ขายฝ่ายละเท่ากัน หากไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ส่วนภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ กฎหมายภาษีกำหนดให้ผู้ขายเป็นผู้มีหน้าที่ แม้คู่สัญญาตกลงให้ผู้ซื้อออกเงินแทนได้ ใบเสร็จและหลักฐานการหักภาษีก็ยังออกในชื่อผู้ขาย สัญญาจึงควรเขียนแยกเป็นรายการพร้อมตัวเลขโดยประมาณ

ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคมต้องเสียของทั้งปี ผู้ซื้อกลางปีจึงเริ่มเสียในปีถัดไป บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้านและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่ต้องเสียสำหรับมูลค่าส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีมีกรรมสิทธิ์เฉพาะสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น วงเงินยกเว้นคือ 10 ล้านบาท บ้านหลังที่สองหรือห้องชุดที่ไม่ได้ย้ายชื่อเข้าเสียตั้งแต่บาทแรก อัตรา 0.02% ของมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เช่น ห้องชุดราคาประเมิน 3 ล้านบาทเสียปีละ 600 บาท

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาตรา 59–60 ให้ท้องถิ่นแจ้งรายการภาษีค้างไปยังสำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะงดจดทะเบียนโอนจนกว่าจะชำระครบ ในทางปฏิบัติจึงต้องเคลียร์ก่อนวันโอน ไม่ใช่ตามเก็บจากผู้ซื้อภายหลัง ผู้ซื้อควรขอใบเสร็จภาษีย้อนหลังและหนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลางสำหรับห้องชุดตั้งแต่ขั้นทำสัญญาจะซื้อจะขาย และกำหนดให้ผู้ขายชำระก่อนนัด

กรมธนารักษ์จัดทำบัญชีราคาประเมินรอบ 2570–2573 ซึ่งมีกำหนดใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 ค่าโอน ภาษีเงินได้ของผู้ขาย และฐานขั้นต่ำของภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ล้วนผูกกับราคาประเมิน ถ้าราคาประเมินแปลงใดขึ้น ยอดที่ต้องจ่ายก็สูงขึ้นตาม และยังอาจทำให้บ้านราคาประเมินใกล้ 7 ล้านบาทหลุดเกณฑ์มาตรการ ผู้ที่นัดโอนช่วงต้นปี 2570 ควรตรวจราคาประเมินใหม่ของแปลงนั้นก่อนกำหนดราคาในสัญญา