Who is liable, and who bears the tax when property is sold mid-year?

Whoever owns or possesses the land or building on 1 January of a year owes the whole year's tax (section 9). Even if the company sells in March, the statutory burden stays with the seller, so any day-based apportionment has to be written into the sale contract. Where tax is outstanding, the local authority notifies the land office and the transfer cannot be registered until it is paid (sections 59–60), so a buyer should ask for proof of past payments before the transfer date.

What are the use classes, and where does company property usually fall?

Section 37 sets four classes: agriculture, residence, other use, and land or buildings left vacant or not used as their condition allows. Offices, factories, warehouses, shops and hotels are other use. The Finance–Interior notification on residential use keeps homes or rooms let for living at a monthly or longer rent, and homestays of no more than four rooms shared with the owner, inside the residential class; daily lodging, hotels licensed under the Hotel Act, a developer's unsold stock and financial institutions' foreclosed assets are excluded from it.

What rates actually apply to a company in 2569?

The statutory ceilings are 0.15% for agriculture, 0.3% for residence and 1.2% for other use and vacant land, but the rates actually charged come from the 2021 rate decree applied since tax year 2565; no general reduction decree was issued for 2569. Rates are marginal by value of the tax base. Other use: 0.3% up to THB 50 million, 0.4% on the slice from 50 to 200 million, 0.5% from 200 to 1,000 million, 0.6% from 1,000 to 5,000 million and 0.7% above 5,000 million. Company-owned residential property such as staff housing: 0.02% up to 50 million, 0.03% from 50 to 75 million, 0.05% from 75 to 100 million and 0.1% above. Agriculture starts at 0.01% up to 75 million and climbs to 0.1% above 1,000 million. A local authority may legislate a higher rate up to the ceiling, so check the rate it publishes before each assessment.

What does a marginal-band calculation look like?

Take a company warehouse whose land and building are appraised at THB 80 million. The first 50 million at 0.3% gives THB 150,000 and the remaining 30 million at 0.4% gives THB 120,000, for THB 270,000 in total — not 80 million at 0.4%, which would be THB 320,000. Company staff housing appraised at THB 60 million, by contrast, pays 50 million at 0.02% (THB 10,000) plus 10 million at 0.03% (THB 3,000), THB 13,000 in total. Rates more than ten times apart between those two classes are why the use class on the notice should be checked before any other figure.

Does a company get the THB 50 million exemption for main homes or farm land?

No. The exemption of up to THB 50 million of base value for farm land (section 40) and for a home whose owner is on the house registration on 1 January, plus THB 10 million where only the building is owned (section 41), is reserved for individual owners. A company running an orchard on land worth THB 20 million pays from the first baht at 0.01%, THB 2,000 a year, and a director living in a company-owned house does not bring that house within the exemption. Whether to hold property through a company or an individual should weigh land tax together with income tax and transfer costs, not land tax alone.

How is a building with several uses taxed, such as a shop below and monthly lets above?

Section 38 taxes by actual share of use, and the Finance–Interior notification on mixed use requires the building's usable floor area to be measured for each use, the share of total area worked to two decimal places without rounding, and any shortfall added to the use with the lowest rate; land is measured by the area serving each use. An objection should therefore carry floor plans with square metres per floor rather than a statement that the building is mostly residential.

Which land counts as vacant, and how does its rate escalate?

The 2019 ministerial regulation treats land or a building as vacant when it could be used as its condition allows but was not used throughout the previous year, or when farming fell short of the published criteria. It does not apply to land being prepared or buildings under construction, property whose use is restricted by law or court order, or property in an ownership dispute before the court. Vacant property takes the same bands as other use, and once it has stayed vacant for three consecutive years, 0.3% is added from the fourth year and another 0.3% every three years, up to 3% in total (section 43). Land worth THB 30 million that has been vacant for six straight years is taxed at 0.9% in year seven — THB 270,000. Planting to meet the criteria must be genuine and year-round with evidence, because officers can compare photographs and prior-year records.

Do developers get relief on unsold project stock?

Section 4 of the 2020 land and building tax reduction decree cuts the tax by 90% on a developer's land or buildings under development as a housing or industrial allotment, a condominium or an industrial estate, for up to three years from the allotment permit, the condominium construction permit or the estate approval. Unsold developer stock is, however, outside the residential class under the residential-use notification, so it is usually computed on the other-use bands, and once the three years run out the relief ends and the full rate applies. Sales planning and project tax budgets should count from the permit date, not the launch date.

What is the normal timetable, and how did it change for 2569?

By statute the local authority publishes values and rates before 1 February (section 39), sends the assessment notice within February (section 44), and the taxpayer pays within April (section 46). For tax year 2569 the Interior Ministry, by notice published in the Royal Gazette on 3 December 2025, pushed every step back two months generally: notices within April 2026, payment within June 2026, instalments one to three within June, July and August 2026, arrears warnings within July and arrears lists to the land office within August 2026. The extension covers 2569 only; 2570 depends on whatever notice is issued for that year.

Where can a company correct the data before the assessment notice arrives?

The local authority must post its list of land and buildings for at least 30 days and send each taxpayer its own data (section 30). If a class or area is wrong, file a correction request, and the executive must reply within 30 days of receiving it (section 32). A step companies often miss: when a change in use raises or lowers the rate — vacant land on which factory construction begins, for example — it must be notified to the local authority within 60 days of the change or of learning of it (section 33). Notifying early keeps the next year's assessment from being built on stale data.

How long is there to object, and must the tax be paid meanwhile?

Lodge the objection with the local executive within 30 days of receiving the assessment (section 73). The executive must decide within 60 days, failing which the request is deemed accepted. If it is rejected, appeal to the assessment appeal board within 30 days of the notice, and if the appeal ruling is still unacceptable, sue in court within 30 days (section 82). Neither objection nor appeal suspends payment unless suspension is requested and ordered, and suspension covers only the increase over the previous year's tax, possibly against security. Paying on time while contesting avoids penalties, and a successful challenge brings a refund.

What evidence makes an objection persuasive?

Title documents and a parcel list that matches the notice; floor plans giving square metres per use; leases showing a monthly rent cycle when residential use is claimed; construction permits or project plans when preparation is claimed; dated photographs from several points in the year; and cultivation records when agricultural use is claimed. Tie every item to 1 January of the tax year and the preceding year, because both liability and the vacancy test turn on that period.

When can the tax be paid in instalments, and what if one is missed?

The 2019 ministerial regulation on instalments allows tax of THB 3,000 or more to be split into at most three equal parts, requested in writing to the local authority by the first due date — normally April, with the second part in May and the third in June; for 2569 these moved to June, July and August. Missing any instalment ends the right to pay in parts and adds a 1% monthly surcharge on the outstanding amount, any part month counting as a month (section 52). Instalments make sense only when cash flow can cover all three.

What penalties apply to late payment, and when can property be seized?

The penalty is charged on the unpaid tax: 10% if paid before the warning letter arrives, 20% if paid within the period the warning sets, and 40% beyond that (sections 68–69). A surcharge of 1% per month or part month is added, not on the penalty, without compounding, and never more than the tax itself (section 70). Tax of THB 100,000 paid two months late before any warning costs THB 10,000 in penalty and THB 2,000 in surcharge. If the tax is still unpaid 90 days after the warning, the executive may order seizure, attachment and auction (section 62), though no auction may take place while an objection, appeal or court case is pending (section 65). Penalties may be waived or reduced under the ministerial regulation on that subject.

How long is there to reclaim an overpayment, and how far back can the authority reassess?

Anyone who paid without being liable or paid too much, whether through their own error or the authority's, may claim a refund within three years of payment; the executive must reply within 90 days, and where the error lay in the authority's assessment, interest of 1% a month runs from the claim date, capped at the refunded amount (section 54). The authority, in turn, may correct a wrong or incomplete assessment within three years after the last payment date, and any extra tax is payable within 30 days without penalty or surcharge (section 53). Keep receipts and notices for at least three years after each due date.

How is it booked, and how much is deductible for corporate income tax?

Liability arises from ownership on 1 January, so accrue the expense for that tax year even though the notice arrives around April; a company whose financial year is not the calendar year should estimate from the prior notice and true it up when the actual figure arrives. Entities on full TFRS should consider TFRIC 21 on levies with their auditor. The tax itself is a business expense deductible to the extent the property serves the business; penalties and surcharges are non-deductible under section 65 ter (6) of the Revenue Code and must be added back, so give them their own sub-account. If a lease makes the tenant bear the tax, the statutory liability still sits with the owner, and the tenant's reimbursement is income of the landlord.

How will the new 2570 appraisal round affect next year's tax?

The base is the Treasury Department's appraised capital value (section 35). The 2566–2569 schedule ends on 31 December 2026, and the department has said it will publish the 2570–2573 schedule in December 2026 to take effect on 1 January 2027, aiming to bring values closer to market prices. As at 7 November 2026 the new schedule has not been published and no reduction decree for 2570 has been found. What a company can do now is keep a property register that ties each title deed to its real use, budget the 2570 tax with headroom for an increase, and recalculate every parcel once the schedule is out; other-use property crossing THB 50 million or THB 200 million meets the next band only on the excess.

FAQ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของนิติบุคคล อัตรา การประเมิน คัดค้าน และบันทึกบัญชี

บริษัทไม่มีสิทธิยกเว้นมูลค่าแบบบุคคลธรรมดา จึงเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกตามประเภทการใช้ประโยชน์ คำตอบด้านล่างใช้อัตราตามพระราชกฤษฎีกาที่ใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2565 พร้อมตัวอย่างคำนวณแบบขั้นบันได กำหนดเวลาปี 2569 ที่กระทรวงมหาดไทยขยายออกไป สิทธิคัดค้านและอุทธรณ์ เบี้ยปรับ การขอคืน และการบันทึกบัญชี

17 คำถาม · ตรวจทานโดยทีมทนายและนักบัญชี · ตรวจทานล่าสุด 7 ต.ค. 2026

คำตอบสั้น

ใครต้องเสียภาษี และถ้าขายทรัพย์กลางปีใครรับภาระ

ถามคำถามของคุณ บริการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีใด ต้องเสียภาษีของทั้งปีนั้น (มาตรา 9) แม้จะโอนขายไปในเดือนมีนาคม ภาระตามกฎหมายก็ยังอยู่กับผู้ขาย การแบ่งเฉลี่ยตามจำนวนวันจึงต้องเขียนไว้ในสัญญาซื้อขายเอง นอกจากนี้ถ้ามีภาษีค้าง ท้องถิ่นจะแจ้งรายการให้สำนักงานที่ดินทราบ และการจดทะเบียนโอนทรัพย์นั้นจะทำไม่ได้จนกว่าจะชำระ (มาตรา 59–60) ผู้ซื้อจึงควรขอหลักฐานการชำระย้อนหลังก่อนวันโอน

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

ใครต้องเสียภาษี และถ้าขายทรัพย์กลางปีใครรับภาระ
ประเภทการใช้ประโยชน์มีอะไรบ้าง และทรัพย์ของบริษัทมักตกอยู่ประเภทไหน
อัตราที่ใช้จริงในปี 2569 สำหรับบริษัทเป็นเท่าไร
ตัวอย่างคำนวณแบบขั้นบันไดเป็นอย่างไร
บริษัทได้ยกเว้น 50 ล้านบาทเหมือนบ้านหลังหลักหรือที่ดินเกษตรหรือไม่
อาคารเดียวใช้หลายประเภท เช่น ชั้นล่างเป็นร้าน ชั้นบนให้เช่าอยู่อาศัย คิดอย่างไร
ที่ดินแบบไหนถูกนับเป็นที่ทิ้งว่าง และอัตราเพิ่มอย่างไร
ผู้พัฒนาโครงการที่ยังขายไม่หมดได้ลดภาษีหรือไม่
กำหนดเวลาปกติเป็นอย่างไร และปี 2569 เปลี่ยนไปอย่างไร
ก่อนหนังสือแจ้งประเมินมาถึง บริษัทแก้ข้อมูลได้ที่ขั้นตอนไหน
ไม่เห็นด้วยกับการประเมิน ต้องคัดค้านภายในกี่วัน และต้องจ่ายก่อนหรือไม่
คำคัดค้านที่หนักแน่นควรมีหลักฐานอะไร
ผ่อนชำระได้เมื่อไร และผิดนัดงวดหนึ่งเกิดอะไรขึ้น
ชำระช้ามีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มเท่าไร และถูกยึดทรัพย์ได้เมื่อไร
ชำระเกินขอคืนได้ภายในเมื่อไร และท้องถิ่นประเมินเพิ่มย้อนหลังได้กี่ปี
บันทึกบัญชีอย่างไร และหักเป็นรายจ่ายทางภาษีได้แค่ไหน
ราคาประเมินรอบใหม่ปี 2570 จะกระทบภาษีปีหน้าอย่างไร

แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ

ค้นหาคำถามทั้งหมด + ตัวกรอง

หัวข้ออื่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของนิติบุคคล อัตรา การประเมิน คัดค้าน และบันทึกบัญชี

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ

แปลเอกสารและรับรองคำแปล

คำแปล NAATI สำหรับออสเตรเลีย

รับรองเอกสารโดยทนาย Notary Public

รับรองนิติกรณ์กรมการกงสุลและสถานทูต

Apostille ตามอนุสัญญาเฮก 1961

วีซ่าและใบอนุญาตทำงาน

หนังสือรับรองความประพฤติและตรวจประวัติอาชญากรรม

จดทะเบียนสมรสและเอกสารครอบครัว

บัญชี ภาษี และงบการเงินสำหรับธุรกิจในไทย

จดทะเบียนบริษัทและการถือหุ้นของชาวต่างชาติ

บัตรเดินทางนักธุรกิจเอเปค (APEC Business Travel Card)

นิติกรณ์เอกสารรายประเทศปลายทาง

เอกสารการศึกษาและใบรับรองวิชาชีพ

ทะเบียนราษฎร หย่า และรับบุตรบุญธรรม

งานแปลเฉพาะทาง สัญญา การแพทย์ และเอกสารคดี

บริการล่ามในงานราชการ ศาล และการเจรจาธุรกิจ

ที่ดิน คอนโด และสัญญาเช่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

พันธสัญญา มรดก และการจัดการทรัพย์สินข้ามประเทศ

สัญญาจ้าง เลิกจ้าง และคดีแรงงาน

ส่งเสริมการลงทุน BOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างชาติ

ภาษีบุคคลธรรมดาของชาวต่างชาติและการแลกเปลี่ยนข้อมูลบัญชี

ประกันสังคม 2569: เงินสมทบ สิทธิ และลูกจ้างต่างชาติ

เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ และทรัพย์สินทางปัญญา

ร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

บังคับคดีและสืบทรัพย์

คดีอาญาและการประกันตัว

ใบอนุญาตประกอบกิจการและ อย.

PDPA และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

ค่าโอน ภาษีขายบ้านและที่ดิน และภาษีรายปีหลังซื้อ

ล้มละลายและฟื้นฟูกิจการ

อุบัติเหตุ ประกันภัย และการเรียกค่าเสียหาย

e-Tax Invoice และระบบภาษีดิจิทัล

พิธีการศุลกากร นำเข้า-ส่งออก

แฟรนไชส์ ไลเซนส์ และตัวแทนจำหน่าย

อนุญาโตตุลาการและการไกล่เกลี่ย

ขายออนไลน์และธุรกิจดิจิทัล

ครอบครัวข้ามชาติ หย่า และอำนาจปกครองบุตร

หน้าที่รายงานตัวและการรักษาสถานะคนต่างชาติ

โอนเงินเข้าออกประเทศและหลักฐานแหล่งเงิน

สัญญาก่อสร้างและงานรับเหมา

สมาคม มูลนิธิ และองค์กรไม่แสวงหากำไร

ขอ อย. อาหาร เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์สมุนไพร

วีซ่าพำนักระยะยาวในไทย

ใบอนุญาตทำงานและหน้าที่ของนายจ้าง

ภาษีรายได้ดิจิทัลและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตขนส่งและโลจิสติกส์

ใบอนุญาตโรงแรม สถานบริการ และสุรา

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และใบกำกับภาษี 2569–2570

ใบอนุญาตโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม

ใบอนุญาตฟินเทค การชำระเงินและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตคลินิก สปาและธุรกิจสุขภาพ

การเปิดบัญชีธนาคารและการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติ

ใบขับขี่ การจดทะเบียนรถและการนำรถเข้าประเทศ

ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ถาวรและการแปลงสัญชาติ

ใบอนุญาตธุรกิจนำเที่ยวและบัตรมัคคุเทศก์

นิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

การไปทำงานต่างประเทศของแรงงานไทย

ใบอนุญาตโรงเรียนเอกชนและสถาบันกวดวิชา

ที่ดินเกษตรกรรมและเอกสารสิทธิ์แต่ละชั้น

ติดตั้งโซลาร์และใบอนุญาตด้านพลังงาน

งานเงินเดือน สลิปพนักงาน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายรายเดือน

ขั้นตอนคดีแพ่งในศาลไทย ตั้งแต่ยื่นฟ้องถึงชั้นฎีกา

หมิ่นประมาท ข้อความออนไลน์ และความผิดทางคอมพิวเตอร์

ถูกสรรพากรตรวจสอบภาษี การประเมิน และการอุทธรณ์

งบการเงิน การสอบบัญชี และการรายงานให้บริษัทแม่

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใช้อัตราไหน ยื่นแบบใด และแก้ผิดพลาดอย่างไร

ราคาโอนระหว่างบริษัทในเครือ เอกสารที่ต้องมีและวิธีตั้งราคา

ไกล่เกลี่ยและทำสัญญาประนีประนอม ทางจบคดีที่เร็วกว่าการสืบพยาน

ฟ้องหน่วยงานรัฐในศาลปกครอง เงื่อนไข ระยะเวลา และสิ่งที่ขอได้

ข้อพิพาทผู้ถือหุ้นและกรรมการ แก้ทางไหนได้ก่อนถึงศาล

คดีผู้บริโภค ฟ้องร้านหรือถูกลูกค้าฟ้อง ต้องเตรียมอะไร

ภาษีเงินได้นิติบุคคล ยื่นครึ่งปีและปลายปีให้ไม่ถูกปรับ

ย้ายสำนักงานบัญชีหรือเปลี่ยนระบบกลางปี ทำอย่างไรไม่ให้ข้อมูลหาย

งานเลขานุการบริษัท ประชุมผู้ถือหุ้น บอจ.5 กรรมการ และสมุดทะเบียน

อากรแสตมป์ ตราสารที่ต้องติด อัตรา และผลเมื่อไม่ปิดอากร

สินค้าคงเหลือและต้นทุน ตรวจนับสต๊อก วิธีคิดต้นทุน และผลต่างที่อธิบายได้

หนังสือมอบอำนาจ เขียนให้ใช้ได้จริงกับที่ดิน ธนาคาร ศาล และหน่วยราชการ