On finding defective work, what comes first?

Record the condition with photographs and video showing the locations clearly, with dates, itemise each defect separately against the drawings and specification, then send written notice requiring the contractor to rectify within a reasonable period. What not to do is bring in another builder immediately without notice, since that makes it hard to prove whose work caused the defect.

Which contract clauses actually carry the dispute?

Progress stages and certification conditions, time and delay damages, the post-handover warranty, variations and how additions or omissions are priced, termination, and security or retention. Where a contract is explicit on those six, disputes tend to settle on the documents rather than turning into a courtroom argument about what each side understood.

With no written contract at all, is a claim possible?

Yes, because the obligation arises from the agreement and the work actually done, but other evidence must stand in for the contract: quotations, chat messages agreeing scope and price, transfer records matching stages, progress photographs, and material orders. Such cases take longer, since both the agreed scope and the expected standard must be proved.

Mid-project design changes blew the price out: who bears it?

It depends how the additional work was agreed. Where the contract requires variations in writing but both sides instructed orally and the work was done, courts commonly weigh the parties' conduct. What reduces disputes most is issuing a variation order each time, stating the price and the effect on time, signed by both sides before that portion starts.

The contractor demands a stage payment the owner sees as incomplete: what then?

Apply the contract's certification criteria, then issue a letter itemising what is outstanding for that stage with supporting images. Where most of the stage is complete and only minor items remain, the fair practice is paying for the certified proportion and withholding an amount for the rest. Refusing an entire stage without stated reasons is the argument contractors commonly use to justify stopping.

If the contractor abandons the site, what is the order of steps?

Send notice requiring a return to work by a deadline; record the site condition and remaining materials with witnesses; check the termination clause and terminate by the prescribed steps; value the work done against payments made; engage a replacement contractor with documented comparative pricing; then claim the difference and losses from the original contractor. That order gives the claimed figure a clear basis.

How are delay damages computed, and can they be set off?

At the rate stated in the contract and only for periods of delay attributable to the contractor; periods caused by late site handover, design changes or slow material approvals by the owner must be excluded. Set-off against a stage payment is available where the contract grants it, with written notice and the calculation shown. Deducting without a contractual basis becomes the contractor's counterclaim.

What does the workmanship warranty cover?

Generally defects arising from workmanship and materials that fall short of specification, but not damage from misuse, later alterations, or failure to maintain as instructed. Structural warranties should be separated from services and finishes, since their service lives differ, and the contract should state how claims are notified and the timeframe for attending to them.

Is an expert inspection necessary?

Where the dispute concerns causation, such as cracking, water ingress or settlement, a report from a qualified engineer stating the inspection method, findings and probable causes is appropriate. Persuasive reports separate observed facts from opinion. Where the dispute is about quantities or work simply not done, stage records and photographs usually suffice.

How are retention and contract security used?

Retention withheld from stages funds rectification when the contractor fails to attend within the deadline, supported by notice and a costed breakdown. A bank guarantee can be called only on the conditions written into that instrument, so check its expiry covers the end of the workmanship warranty period.

What if the work departs from the permitted drawings?

It is both a matter between the parties and one with the local authority, since construction must follow the permitted drawings. Correction may require an alteration application and can affect address allocation or the building's use approval. Check conformity with the permitted drawings at every stage rather than once at handover, because retrospective correction costs far more.

Can subcontractors or workers claim against the owner?

In principle the owner's counterparty is the main contractor, so there is no duty to pay subcontractors the owner never engaged. In practice, unpaid trades create site pressure. The risk-reducing approach is a contract term requiring the main contractor to evidence payment to trades before the next stage is released, and keeping a register of subcontractors on site throughout.

Negotiate, arbitrate, or sue?

Check first whether the contract binds the parties to arbitration, since that bars going straight to court. For lower-value disputes where the building must stay in use, negotiation with a defined rectification list and dates usually resolves fastest. Where causation is contested or the value is high, a process with full expert evidence is normally needed.

Are there time limits for claiming?

Yes, and they differ by the basis relied on: contractual claims, claims for defects, and claims in tort. Some periods run from handover, others from discovery of the defect. Sending notice as soon as a defect is found and retaining proof of delivery therefore matters more to preserving rights than waiting until all rectification is finished.

Which documents should the legal team review first?

The contract with its full annexes, drawings and specification, the quotation and stage schedule, certification records for each stage with payment evidence, every variation order, correspondence and project chat messages, dated photographs, and any inspection report. That set is enough to assess the basis of claim and the recoverable figure in one pass.

FAQ

งานก่อสร้างชำรุด ผู้รับเหมาทิ้งงาน และการเรียกร้องตามสัญญาจ้างก่อสร้าง

ข้อพิพาทงานก่อสร้างมักเกิดจากงวดงานที่ตรวจรับไม่ตรงกัน แบบที่แก้กลางทางโดยไม่ทำเอกสาร และความชำรุดที่ปรากฏหลังส่งมอบ กลุ่มคำถามนี้เรียงลำดับจากการเก็บหลักฐานหน้างาน การใช้เงื่อนไขในสัญญาให้เป็นประโยชน์ การเรียกให้แก้ไขงาน ไปจนถึงทางเลือกเมื่อผู้รับเหมาหยุดงานกลางโครงการ พร้อมประเด็นที่ทำให้ฝ่ายเจ้าของงานเสียเปรียบเอง

ถามคำถามของคุณ บริการกฎหมายธุรกิจ

บันทึกสภาพด้วยภาพและวิดีโอที่เห็นตำแหน่งชัดพร้อมวันเวลา ทำรายการจุดชำรุดแยกเป็นข้อ ๆ อ้างอิงแบบและรายการประกอบแบบ แล้วส่งหนังสือแจ้งให้ผู้รับเหมาเข้าแก้ไขภายในกำหนดที่สมเหตุสมผล สิ่งที่ไม่ควรทำคือจ้างผู้อื่นเข้าแก้ทันทีโดยยังไม่แจ้ง เพราะจะทำให้ยากในการพิสูจน์ว่าความชำรุดเกิดจากงานของใคร

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

พบงานชำรุดควรทำอะไรก่อน
ข้อสัญญาใดที่ใช้ได้จริงเมื่อเกิดข้อพิพาท
ถ้าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเลย เรียกร้องได้ไหม
แก้แบบกลางทางแล้วราคาบานปลาย ใครรับผิด
ผู้รับเหมาเรียกเงินงวดที่เจ้าของงานเห็นว่ายังไม่เสร็จ ทำอย่างไร
ผู้รับเหมาทิ้งงานกลางโครงการ ควรทำอย่างไรตามลำดับ
ค่าปรับความล่าช้าคิดได้เท่าไรและหักจากงวดได้ไหม
ระยะรับประกันผลงานครอบคลุมอะไร
ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบหรือไม่
เงินประกันผลงานและหลักประกันสัญญาใช้อย่างไร
งานที่ทำผิดแบบที่ยื่นขออนุญาตมีผลอะไรเพิ่ม
ผู้รับเหมาช่วงหรือคนงานมาเรียกเงินจากเจ้าของงานได้ไหม
ควรเจรจา ใช้อนุญาโตตุลาการ หรือฟ้องศาล
มีกรอบเวลาในการเรียกร้องหรือไม่
ควรเตรียมเอกสารอะไรมาให้ทีมกฎหมายตรวจ

ค้นหาคำถามทั้งหมด + ตัวกรอง

หัวข้ออื่น

งานก่อสร้างชำรุด ผู้รับเหมาทิ้งงาน และการเรียกร้องตามสัญญาจ้างก่อสร้าง

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

แปลเอกสารและรับรองคำแปล

คำแปล NAATI สำหรับออสเตรเลีย

รับรองเอกสารโดยทนาย Notary Public

รับรองนิติกรณ์กรมการกงสุลและสถานทูต

Apostille ตามอนุสัญญาเฮก 1961

วีซ่าและใบอนุญาตทำงาน

หนังสือรับรองความประพฤติและตรวจประวัติอาชญากรรม

จดทะเบียนสมรสและเอกสารครอบครัว

บัญชี ภาษี และงบการเงินสำหรับธุรกิจในไทย

จดทะเบียนบริษัทและการถือหุ้นของชาวต่างชาติ

บัตรเดินทางนักธุรกิจเอเปค (APEC Business Travel Card)

นิติกรณ์เอกสารรายประเทศปลายทาง

เอกสารการศึกษาและใบรับรองวิชาชีพ

ทะเบียนราษฎร หย่า และรับบุตรบุญธรรม

งานแปลเฉพาะทาง สัญญา การแพทย์ และเอกสารคดี

บริการล่ามในงานราชการ ศาล และการเจรจาธุรกิจ

ที่ดิน คอนโด และสัญญาเช่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

พันธสัญญา มรดก และการจัดการทรัพย์สินข้ามประเทศ

สัญญาจ้าง เลิกจ้าง และคดีแรงงาน

ส่งเสริมการลงทุน BOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างชาติ

ภาษีบุคคลธรรมดาของชาวต่างชาติและการแลกเปลี่ยนข้อมูลบัญชี

ประกันสังคม กองทุนเงินทดแทน และสิทธิของลูกจ้างต่างชาติ

เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ และทรัพย์สินทางปัญญา

ร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

บังคับคดีและสืบทรัพย์

คดีอาญาและการประกันตัว

ใบอนุญาตประกอบกิจการและ อย.

PDPA และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และค่าโอน

ล้มละลายและฟื้นฟูกิจการ

อุบัติเหตุ ประกันภัย และการเรียกค่าเสียหาย

e-Tax Invoice และระบบภาษีดิจิทัล

พิธีการศุลกากร นำเข้า-ส่งออก

แฟรนไชส์ ไลเซนส์ และตัวแทนจำหน่าย

อนุญาโตตุลาการและการไกล่เกลี่ย

ขายออนไลน์และธุรกิจดิจิทัล

ครอบครัวข้ามชาติ หย่า และอำนาจปกครองบุตร

หน้าที่รายงานตัวและการรักษาสถานะคนต่างชาติ

โอนเงินเข้าออกประเทศและหลักฐานแหล่งเงิน

สัญญาก่อสร้างและงานรับเหมา

สมาคม มูลนิธิ และองค์กรไม่แสวงหากำไร

ขอ อย. อาหาร เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์สมุนไพร

วีซ่าพำนักระยะยาวในไทย

ใบอนุญาตทำงานและหน้าที่ของนายจ้าง

ภาษีรายได้ดิจิทัลและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตขนส่งและโลจิสติกส์

ใบอนุญาตโรงแรม สถานบริการ และสุรา

ภาษีมูลค่าเพิ่มและใบกำกับภาษี

ใบอนุญาตโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม

ใบอนุญาตฟินเทค การชำระเงินและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตคลินิก สปาและธุรกิจสุขภาพ

การเปิดบัญชีธนาคารและการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติ

ใบขับขี่ การจดทะเบียนรถและการนำรถเข้าประเทศ

ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ถาวรและการแปลงสัญชาติ

ใบอนุญาตธุรกิจนำเที่ยวและบัตรมัคคุเทศก์

นิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

การไปทำงานต่างประเทศของแรงงานไทย

ใบอนุญาตโรงเรียนเอกชนและสถาบันกวดวิชา

ที่ดินเกษตรกรรมและเอกสารสิทธิ์แต่ละชั้น

ติดตั้งโซลาร์และใบอนุญาตด้านพลังงาน

งานเงินเดือน สลิปพนักงาน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายรายเดือน

ขั้นตอนคดีแพ่งในศาลไทย ตั้งแต่ยื่นฟ้องถึงชั้นฎีกา

หมิ่นประมาท ข้อความออนไลน์ และความผิดทางคอมพิวเตอร์

ถูกสรรพากรตรวจสอบภาษี การประเมิน และการอุทธรณ์

งบการเงิน การสอบบัญชี และการรายงานให้บริษัทแม่

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใช้อัตราไหน ยื่นแบบใด และแก้ผิดพลาดอย่างไร

ราคาโอนระหว่างบริษัทในเครือ เอกสารที่ต้องมีและวิธีตั้งราคา

ไกล่เกลี่ยและทำสัญญาประนีประนอม ทางจบคดีที่เร็วกว่าการสืบพยาน

ฟ้องหน่วยงานรัฐในศาลปกครอง เงื่อนไข ระยะเวลา และสิ่งที่ขอได้

ข้อพิพาทผู้ถือหุ้นและกรรมการ แก้ทางไหนได้ก่อนถึงศาล

คดีผู้บริโภค ฟ้องร้านหรือถูกลูกค้าฟ้อง ต้องเตรียมอะไร

ภาษีเงินได้นิติบุคคล ยื่นครึ่งปีและปลายปีให้ไม่ถูกปรับ

ย้ายสำนักงานบัญชีหรือเปลี่ยนระบบกลางปี ทำอย่างไรไม่ให้ข้อมูลหาย

งานเลขานุการบริษัท ทะเบียนกรรมการ ประชุมผู้ถือหุ้น และการนำส่งงบ

อากรแสตมป์ ตราสารที่ต้องติด อัตรา และผลเมื่อไม่ปิดอากร

สินค้าคงเหลือและต้นทุน ตรวจนับสต๊อก วิธีคิดต้นทุน และผลต่างที่อธิบายได้

หนังสือมอบอำนาจ เขียนให้ใช้ได้จริงกับที่ดิน ธนาคาร ศาล และหน่วยราชการ

ปิดงบย้อนหลังและงบค้างส่ง ทำให้กลับมาสะอาดได้อย่างไร