ตรวจสอบทางกฎหมายก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์

ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ไม่ใช่ดูจากสำเนาที่ผู้ขายถ่ายมาให้ เพราะต้องเทียบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เลขที่โฉนด เนื้อที่ และตำแหน่งแปลงในระวางแผนที่ให้ตรงกับข้อเท็จจริง จากนั้นตรวจสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่ามีการจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือคำสั่งอายัดจากศาลติดอยู่หรือไม่ เจ้าหน้าที่ที่ดินสามารถออกหนังสือรับรองสถานะที่ดินให้ได้ในวันเดียวกันหากขอตรวจสอบล่วงหน้า ผู้ซื้อควรตรวจซ้ำอีกครั้งในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เพราะสถานะอาจเปลี่ยนแปลงได้ระหว่างช่วงทำสัญญาจะซื้อจะขายจนถึงวันโอนจริง

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ. เป็นเอกสารสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด แสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบและโอนขายจำนองได้ตามปกติ รองลงมาคือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 ก. ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศระบุตำแหน่งชัดเจนและโอนขายได้แต่การออกโฉนดยังต้องผ่านกระบวนการรังวัดเพิ่มเติม ส่วน น.ส. 3 ธรรมดาไม่มีระวางที่แม่นยำจึงมีความเสี่ยงเรื่องแนวเขตสูงกว่า สำหรับที่ดินมือเปล่าอย่าง ส.ค. 1 หรือที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ตามกฎหมายที่ดิน เป็นเพียงหลักฐานการครอบครองที่โอนขายไม่ได้ตามขั้นตอนปกติของกรมที่ดินและมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงมาก ผู้ซื้อต้องดูประเภทเอกสารก่อนเป็นอันดับแรกเสมอ

นอกจากตรวจโฉนดให้ตรงกับตัวบ้านจริง ผู้ซื้อควรขอสำเนาใบอนุญาตปลูกสร้างและแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้เพื่อเทียบกับสภาพบ้านปัจจุบันว่ามีการต่อเติมผิดกฎหมายหรือไม่ เพราะส่วนต่อเติมที่ไม่ได้รับอนุญาตอาจถูกเทศบาลสั่งรื้อภายหลังและตกเป็นภาระผู้ซื้อ ควรตรวจสอบหนี้ค้างของบ้านด้วย เช่น ค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างปี และหากอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรต้องตรวจค่าส่วนกลางค้างชำระซึ่งเป็นภาระผูกพันติดตัวบ้านไม่ใช่ตัวผู้ขาย นิติบุคคลหมู่บ้านมีสิทธิระงับการออกหนังสือปลอดหนี้จนกว่าจะชำระครบ ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้หากไม่จัดการเรื่องนี้ก่อน

ตรวจสอบก่อนว่าโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตจัดสรรหรือใบอนุญาตประกอบธุรกิจอาคารชุดจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้วหรือยัง เพราะบางโครงการเปิดขายล่วงหน้าก่อนได้รับใบอนุญาตครบถ้วนซึ่งเสี่ยงต่อการก่อสร้างล่าช้าหรือถูกระงับ ควรตรวจสอบฐานะทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการและประวัติโครงการก่อนหน้าว่าเคยส่งมอบตรงเวลาหรือไม่ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่กรมที่ดินหรือ สคบ. กำหนดซึ่งคุ้มครองผู้ซื้อเรื่องเงื่อนไขการคืนเงินหากผู้ขายผิดสัญญา นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่าที่ดินที่ตั้งโครงการปลอดภาระจำนองหรือหากติดจำนองต้องมีเงื่อนไขปลดจำนองก่อนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องชัดเจนในสัญญา

สัญญาต้องระบุราคาซื้อขายที่ตกลง จำนวนเงินมัดจำ กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอน และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนให้ชัดเจน โดยเฉพาะเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำหากผู้ขายผิดสัญญาไม่โอนตามกำหนด ซึ่งควรกำหนดให้คืนเงินมัดจำพร้อมเบี้ยปรับ ไม่ใช่คืนเฉพาะเงินต้น ในทางกลับกันหากผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ไปรับโอนหรือไม่ชำระเงินตามงวด สัญญามักระบุให้ริบเงินมัดจำได้ทั้งหมดซึ่งผู้ซื้อต้องอ่านให้เข้าใจก่อนเซ็น ควรระบุเงื่อนไขบอกเลิกสัญญากรณีตรวจพบภาระผูกพันหรือปัญหาเอกสารสิทธิ์ภายหลังทำสัญญาไว้ด้วย เพื่อให้ผู้ซื้อมีทางออกโดยไม่เสียมัดจำหากพบปัญหาที่ผู้ขายปกปิดไว้

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เรียกเก็บในอัตราร้อยละสองของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า นอกจากนี้ยังมีค่าอากรแสตมป์ร้อยละศูนย์จุดห้า หรือภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละสามจุดสามหากผู้ขายถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบสองปี รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรตามระยะเวลาถือครอง ตามธรรมเนียมทั่วไปในตลาดผู้ซื้อผู้ขายมักตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมักเป็นภาระของผู้ขายเพราะเป็นภาษีจากรายได้ของผู้ขายเอง แต่ทั้งหมดนี้เป็นเพียงธรรมเนียมปฏิบัติที่ต่อรองกันได้ ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงควรระบุการแบ่งภาระให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันโอน

ขอสำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง หรือ อ. 1 จากผู้ขายและนำไปตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลท้องที่ว่าออกให้ตรงกับที่ตั้งและแบบแปลนของอาคารจริงหรือไม่ หากอาคารมีการต่อเติมหรือดัดแปลงในภายหลัง เช่น ต่อชั้นดาดฟ้าหรือขยายพื้นที่ใช้สอย ต้องตรวจว่ามีการขออนุญาตดัดแปลงอาคารเพิ่มเติมตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือไม่ เพราะการต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตอาจถูกเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้รื้อถอนหรือระงับการใช้อาคารบางส่วนได้แม้ผู้ซื้อจะรับโอนกรรมสิทธิ์มาแล้ว ผู้ซื้อควรระบุในสัญญาว่าหากพบว่ามีส่วนต่อเติมผิดกฎหมายให้ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบแก้ไขหรือลดราคาตามความเสียหายที่เกิดขึ้น

หากที่ดินไม่ติดถนนสาธารณะโดยตรง ต้องตรวจสอบว่าทางเข้าออกที่ใช้อยู่เป็นทางภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ในโฉนดอย่างถูกต้องหรือเป็นเพียงทางที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงอนุญาตให้ผ่านโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมาย เพราะทางอนุญาตแบบหลังเจ้าของที่ดินข้างเคียงสามารถยกเลิกได้ตลอดเวลาทำให้ที่ดินตกเป็นที่ดินตาบอดในทางปฏิบัติ ควรตรวจสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดทั้งแปลงที่จะซื้อและแปลงข้างเคียงที่ใช้เป็นทางผ่านว่ามีการจดภาระจำยอมไว้จริง หากที่ดินตาบอดโดยไม่มีทางออกเลย กฎหมายให้สิทธิเจ้าของที่ดินเรียกร้องทางจำเป็นผ่านที่ดินข้างเคียงได้แต่ต้องจ่ายค่าทดแทนและมักต้องฟ้องศาลหากตกลงกันไม่ได้ ซึ่งใช้เวลานานและมีต้นทุน ผู้ซื้อจึงควรให้ความสำคัญกับประเด็นนี้เป็นลำดับต้น ๆ ก่อนวางมัดจำ

ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระเป็นภาระผูกพันติดกับตัวห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ไม่ใช่หนี้ส่วนตัวของผู้ขาย นิติบุคคลอาคารชุดจึงมีสิทธิระงับการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ซึ่งเป็นเอกสารจำเป็นที่กรมที่ดินต้องใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ธุรกรรมโอนขายไม่สามารถเกิดขึ้นได้จนกว่าผู้ขายจะชำระค่าส่วนกลางค้างครบถ้วน ผู้ซื้อควรขอหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลก่อนวันโอนเสมอเพื่อยืนยันว่าไม่มีภาระค้างเหลืออยู่ หากผู้ขายอ้างว่าจะจ่ายในวันโอน ควรระบุในสัญญาให้หักเงินส่วนที่ค้างจากราคาซื้อขายไว้ก่อนแล้วนำไปชำระให้นิติบุคคลโดยตรงในวันโอน เพื่อป้องกันปัญหาโอนไม่ได้เพราะเอกสารไม่ครบ

ผู้ซื้อควรไปรอที่สำนักงานที่ดินตามวันเวลานัดหมายพร้อมพยานและถ่ายภาพหรือบันทึกหลักฐานว่าตนเองพร้อมโอนและชำระเงินส่วนที่เหลือแล้วแต่ผู้ขายไม่มาตามนัด จากนั้นส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ผู้ขายมาโอนภายในระยะเวลาที่กำหนดเพิ่มเติมอีกครั้งหนึ่งเพื่อให้โอกาสก่อนใช้สิทธิทางกฎหมาย หากยังไม่โอนผู้ซื้อมีสิทธิเลือกฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาพร้อมเรียกค่าเสียหายจากความล่าช้า หรือเลือกบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมเบี้ยปรับตามที่ระบุไว้ในสัญญาก็ได้ คดีฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมักพิจารณาในศาลจังหวัดที่ทรัพย์ตั้งอยู่และควรมีทนายความช่วยเตรียมหลักฐานสัญญาและหลักฐานความพร้อมชำระเงินให้ครบถ้วนตั้งแต่ต้น

ควรตรวจสอบเสมอ โดยเฉพาะหากมีแผนจะสร้างบ้าน ทำธุรกิจ หรือปลูกสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินนั้น เพราะกฎกระทรวงผังเมืองรวมแต่ละจังหวัดกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ต่างกัน เช่น เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เขตพาณิชยกรรม หรือเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมที่ห้ามสร้างอาคารบางประเภทหรือจำกัดความสูงและสัดส่วนพื้นที่อาคาร ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบผังเมืองได้ที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือเทศบาลท้องที่ นอกจากนี้ที่ดินบางแปลงอาจอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเขตป่าสงวนที่มีข้อจำกัดการโอนหรือการใช้ประโยชน์เฉพาะ ซึ่งหากซื้อไปโดยไม่ทราบอาจสร้างอาคารตามที่ตั้งใจไม่ได้เลย

ขอดูบัตรประชาชนตัวจริงของผู้ขายเทียบกับชื่อในโฉนด หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่มีชื่อในโฉนดโดยตรงแต่มาในฐานะผู้รับมอบอำนาจ ต้องตรวจหนังสือมอบอำนาจว่าระบุอำนาจขายที่ดินแปลงนี้ไว้ชัดเจน ลงนามถูกต้อง และยังไม่ถูกเพิกถอน โดยเฉพาะกรณีเจ้าของเดิมเสียชีวิตแล้วผู้ขายอ้างว่าเป็นทายาท ต้องตรวจสอบว่าได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพราะทายาทที่ยังไม่จดทะเบียนรับมรดกไม่มีอำนาจขายที่ดินได้ตามกฎหมาย หากที่ดินเป็นสินสมรสของคู่สมรส ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคู่สมรสอีกฝ่ายด้วยมิฉะนั้นนิติกรรมอาจถูกเพิกถอนภายหลังได้

ซื้อได้ แต่ต้องวางแผนการชำระเงินให้รัดกุม เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดจำนองจะต้องไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นก่อนหรือพร้อมกันกับวันโอนที่สำนักงานที่ดิน วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหนี้ธนาคารนัดหมายไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกันในวันเดียว โดยผู้ซื้อจ่ายเงินส่วนที่เหลือจากยอดจำนองให้ธนาคารโดยตรงเพื่อไถ่ถอน แล้วธนาคารจึงมอบโฉนดพร้อมหนังสือปลอดจำนองให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในคราวเดียวกัน ห้ามโอนเงินให้ผู้ขายก่อนไถ่ถอนจำนองเสร็จสิ้นโดยเด็ดขาด เพราะหากผู้ขายไม่นำเงินไปไถ่ถอนจริง ที่ดินจะยังติดภาระจำนองตกเป็นความเสี่ยงของผู้ซื้อ

ควรทำอย่างยิ่งโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัดหรือที่ดินที่ไม่มีรั้วแนวเขตชัดเจน เพราะเนื้อที่ตามโฉนดอาจไม่ตรงกับเนื้อที่ที่ครอบครองใช้ประโยชน์จริงเนื่องจากการรังวัดเดิมคลาดเคลื่อนหรือเจ้าของที่ดินข้างเคียงรุกล้ำแนวเขตมานาน ผู้ซื้อยื่นคำร้องขอรังวัดสอบเขตต่อสำนักงานที่ดินได้โดยเจ้าพนักงานจะนัดวันไปวัดพื้นที่จริงร่วมกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงที่ติดกัน หากพบว่าเนื้อที่ขาดหรือมีการรุกล้ำ ผู้ซื้อควรเจรจากับผู้ขายให้แก้ไขราคาตามเนื้อที่จริงหรือให้ผู้ขายไปดำเนินการแก้ไขแนวเขตให้เรียบร้อยก่อนโอนกรรมสิทธิ์ การข้ามขั้นตอนนี้ไปมักทำให้เกิดข้อพิพาทเรื่องแนวเขตกับเพื่อนบ้านหลังซื้อขายเสร็จแล้วซึ่งแก้ไขยากกว่ามาก

ขอดูงบการเงินประจำปีล่าสุดและรายงานการประชุมใหญ่สามัญของนิติบุคคลจากผู้ขายหรือฝ่ายบริหารนิติบุคคลโดยตรง เพื่อดูว่ามีเงินกองทุนสำรองเพียงพอสำหรับซ่อมบำรุงส่วนกลางในระยะยาวหรือไม่ และมีสัดส่วนเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางมากน้อยเพียงใด เพราะหากมีผู้ค้างชำระจำนวนมากนิติบุคคลอาจขาดเงินหมุนเวียนจนต้องเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมพิเศษจากเจ้าของร่วมทุกคนในภายหลัง ควรสอบถามด้วยว่ามีคดีฟ้องร้องระหว่างนิติบุคคลกับผู้พัฒนาโครงการหรือผู้รับเหมาที่ยังค้างอยู่หรือไม่ เพราะอาจกระทบต่อสภาพความสมบูรณ์ของอาคารและงบประมาณซ่อมแซมในอนาคต ข้อมูลเหล่านี้มักหาไม่ได้จากนายหน้าจึงควรขอโดยตรงจากนิติบุคคลก่อนตัดสินใจ

กรรมสิทธิ์เต็มตามพระราชบัญญัติอาคารชุดทำให้ผู้ซื้อมีชื่อในโฉนดห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ถาวรจนกว่าจะขายหรือโอนต่อเอง ส่วนสิทธิเช่าระยะยาวเป็นเพียงสัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้สูงสุดสามสิบปีตามกฎหมาย แม้สัญญาจะระบุว่าต่ออายุได้อีกสามสิบปีสองครั้งรวมเป็นเก้าสิบปี แต่การต่ออายุครั้งถัดไปไม่ได้รับการคุ้มครองบังคับตามกฎหมายไทยหากเจ้าของที่ดินหรือทายาทไม่ยินยอมต่อในอนาคต ทำให้มีความเสี่ยงกว่ากรรมสิทธิ์เต็มโดยเฉพาะเมื่อเจ้าของเดิมเสียชีวิตหรือเปลี่ยนมือ ผู้ซื้อที่พิจารณาสิทธิเช่าระยะยาวควรให้ทนายความตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุ สิทธิของทายาทเจ้าของที่ดิน และแนวปฏิบัติในการบังคับตามสัญญาก่อนตัดสินใจ

พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้บุคคลต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยตรง แต่มีเงื่อนไขจำกัดสัดส่วนไว้ว่า เนื้อที่ห้องชุดรวมกันทุกห้องที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของในอาคารชุดหนึ่งหลังจะเกินสี่สิบเก้าในร้อยของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดของอาคารนั้นไม่ได้ ก่อนวางมัดจำ ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติจึงควรตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนว่าโควตาสำหรับต่างชาติของโครงการยังเหลือพอหรือไม่ นอกจากนี้เงินที่นำมาซื้อจะต้องเป็นเงินตราต่างประเทศที่โอนเข้ามาจากต่างประเทศแล้วนำไปแลกเป็นเงินบาทในไทย และต้องขอเอกสารรับรองการโอนเงินจากธนาคารเก็บไว้เป็นหลักฐานประกอบการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากขั้นตอนโอนเงินไม่เป็นไปตามที่กำหนดไว้ เจ้าพนักงานที่ดินจะปฏิเสธไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายนั้น

สารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดจะระบุคำสั่งอายัดชั่วคราวหรือคำสั่งห้ามโอนจากศาลไว้หากมี ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะปฏิเสธการโอนโดยอัตโนมัติหากยังมีคำสั่งดังกล่าวติดอยู่ อย่างไรก็ตามผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยการสอบถามที่ดินแปลงนั้นจากศาลจังหวัดในเขตพื้นที่หรือระบบสืบค้นคดีของศาลยุติธรรม เพราะบางกรณีคำสั่งเพิ่งออกและยังไม่ถูกบันทึกในโฉนดทันที ควรสอบถามเพื่อนบ้านหรือผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงด้วยว่าเคยมีข้อพิพาทเรื่องแนวเขตหรือกรรมสิทธิ์กับที่ดินแปลงนี้หรือไม่ หากพบว่ามีคดีพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ค้างอยู่ในศาล ควรหลีกเลี่ยงการซื้อจนกว่าคดีจะถึงที่สุดเพราะผู้ซื้อภายหลังอาจต้องเสียที่ดินไปหากศาลตัดสินให้อีกฝ่ายชนะคดี

ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่เรียกกันว่าที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 นั้น แท้จริงเป็นที่ดินของรัฐที่จัดสรรให้เฉพาะเกษตรกรใช้ทำกินเท่านั้น กฎหมายห้ามนำไปซื้อขาย โอน หรือให้เช่าช่วงแก่ผู้อื่นโดยเด็ดขาด เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดกไปยังทายาทที่มีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายวางไว้ ดังนั้นการซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. ที่เห็นกันทั่วไปในท้องตลาดจึงเป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองกันเองซึ่งไม่มีผลผูกพันตามกฎหมายแต่อย่างใด และไม่อาจนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้เลย หากผู้ซื้อหลงเข้าไปซื้อที่ดินลักษณะนี้ ย่อมมีความเสี่ยงสูงที่หน่วยงานรัฐจะเรียกที่ดินคืนโดยไม่ต้องคืนเงินให้แก่ผู้ซื้อแต่อย่างใด จึงควรตรวจสอบประเภทที่ดินให้แน่ชัดกับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินประจำจังหวัดก่อนที่จะทำสัญญาใด ๆ ทั้งสิ้น

เมื่อหนังสือมอบอำนาจถูกทำขึ้นในต่างประเทศ จำเป็นต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจโดยสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทยประจำประเทศนั้น หรือให้โนตารีปับลิกรับรองแล้วนำไปประทับตรารับรองซ้ำอีกชั้นหนึ่งตามหลักเกณฑ์ของกระทรวงการต่างประเทศ มิเช่นนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่ยอมรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ผู้ซื้อควรตรวจดูวันที่ที่ระบุในหนังสือมอบอำนาจว่ายังไม่หมดอายุหรือถูกยกเลิกไปแล้ว และหากทำได้ควรโทรศัพท์หรือวิดีโอคอลไปยืนยันโดยตรงกับเจ้าของที่ดินตัวจริงก่อนที่จะโอนเงินใด ๆ ทั้งนี้เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งเป็นกลโกงรูปแบบหนึ่งที่มักพบในธุรกรรมซื้อขายที่ดินที่เจ้าของตัวจริงพำนักอยู่ต่างประเทศ หากพบพิรุธใด ๆ ในเอกสารหรือขั้นตอน ควรเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปก่อนจนกว่าจะตรวจสอบได้ครบถ้วนแน่ชัด

ควรตรวจสอบเสมอ เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่ผูกกับตัวทรัพย์และท้องถิ่นมีสิทธิเรียกเก็บจากเจ้าของคนปัจจุบันได้แม้จะเป็นหนี้ค้างจากเจ้าของเดิม หากผู้ขายค้างชำระภาษีเป็นเวลานาน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีอำนาจแจ้งอายัดทรัพย์สินหรือขายทอดตลาดที่ดินเพื่อชำระภาษีค้างได้ตามกฎหมาย ผู้ซื้อควรขอใบเสร็จชำระภาษีที่ดินปีล่าสุดจากผู้ขายและตรวจสอบยืนยันกับองค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ว่าไม่มียอดค้างก่อนวันโอน หากพบว่ามีภาษีค้างควรตกลงให้ผู้ขายชำระให้เรียบร้อยหรือหักจากราคาซื้อขายไว้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ภาษีย้อนหลังของเจ้าของเดิม

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลคือห้องชุดที่ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวตามที่ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่วนทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ทางเดินส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ที่จอดรถส่วนกลาง และโครงสร้างอาคาร เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนที่ระบุไว้ ผู้ซื้อจึงไม่สามารถต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์ส่วนกลางได้เองโดยไม่ได้รับความยินยอมจากที่ประชุมใหญ่ บางโครงการอาจมีการโฆษณาขายที่จอดรถหรือพื้นที่เก็บของแยกต่างหากซึ่งต้องตรวจสอบให้ชัดว่าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่จดทะเบียนแยกจริงหรือเป็นเพียงสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่อาจถูกเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตตามมติที่ประชุมใหญ่

ควรตรวจสอบระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนเซ็นสัญญาเสมอ เพราะแต่ละโครงการกำหนดอัตราค่าส่วนกลาง กฎการต่อเติมบ้าน ข้อจำกัดเรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้น และบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าส่วนกลางไว้แตกต่างกัน หากซื้อบ้านโดยไม่ตรวจสอบอาจพบภายหลังว่าโครงการมีข้อห้ามที่ขัดกับแผนการใช้ประโยชน์ของผู้ซื้อ เช่น ห้ามทำธุรกิจในบ้านหรือห้ามปล่อยเช่ารายวัน ควรตรวจสอบด้วยว่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ และไฟฟ้าส่องสว่าง ได้จดทะเบียนโอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านดูแลแล้วหรือยังอยู่ในความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินเดิม เพราะส่งผลต่อผู้รับผิดชอบค่าซ่อมบำรุงในอนาคต

ผู้ซื้อควรรวบรวมหลักฐานการผ่อนชำระทุกงวดพร้อมสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วส่งหนังสือทวงถามให้ผู้พัฒนาโครงการชี้แจงความคืบหน้าและกำหนดเวลาก่อสร้างใหม่ หากผู้พัฒนาไม่สามารถชี้แจงหรือไม่มีความคืบหน้าตามสมควร ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ผ่อนชำระไปแล้วทั้งหมดคืนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย หากผู้พัฒนาไม่คืนเงินสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้ช่วยไกล่เกลี่ยหรือฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคที่ศาลได้โดยไม่เสียค่าขึ้นศาล หากโครงการเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการหรือล้มละลาย ผู้ซื้อต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ภายในกำหนดเวลาเพื่อรักษาสิทธิของตนไว้ในฐานะเจ้าหนี้

เงินจองแตกต่างจากเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไปเป็นเงินที่จ่ายเพื่อกันสิทธิ์ไม่ให้ผู้ขายขายให้คนอื่นในช่วงระหว่างรอทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเต็ม หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย เงื่อนไขการคืนเงินจองขึ้นอยู่กับใบจองที่เซ็นไว้ตอนแรกเป็นหลัก ซึ่งผู้ขายส่วนใหญ่มักระบุว่าริบเงินจองได้หากผู้ซื้อไม่มาทำสัญญาตามกำหนด ผู้ซื้อจึงควรอ่านใบจองอย่างละเอียดก่อนจ่ายเงินและควรระบุระยะเวลาให้เหมาะสมเพื่อใช้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และแหล่งเงินกู้ให้เสร็จก่อนกำหนดทำสัญญา หากพบว่าผู้ขายปกปิดข้อมูลสำคัญ เช่น ภาระผูกพันที่ไม่ได้แจ้งไว้ตอนจอง ผู้ซื้อมีสิทธิยกเลิกและเรียกเงินจองคืนโดยอ้างเหตุผู้ขายผิดสัญญาหรือฉ้อฉลได้

หากมีเสาไฟฟ้าแรงสูง ท่อส่งก๊าซ หรือท่อระบายน้ำสาธารณะพาดผ่านที่ดิน มักมีการจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่หน่วยงานรัฐหรือรัฐวิสาหกิจไว้ในโฉนดอยู่แล้ว ซึ่งจำกัดสิทธิการก่อสร้างในแนวเขตที่กำหนดและเจ้าของที่ดินยังคงต้องเสียภาษีตามปกติแม้ใช้ประโยชน์เต็มพื้นที่ไม่ได้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบแนวเขตภาระจำยอมและระยะร่นที่การไฟฟ้าหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้ก่อนวางแผนก่อสร้างอาคารในบริเวณนั้น เพราะการก่อสร้างที่ล้ำแนวเขตอาจถูกสั่งรื้อถอนและเป็นอันตรายต่อความปลอดภัย นอกจากนี้ราคาที่ดินส่วนที่ติดภาระจำยอมมักต่ำกว่าที่ดินปกติจึงควรนำมาต่อรองราคาซื้อขายด้วย

ที่ดินมรดกที่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์รวมของทายาทหลายคนจะขายทั้งแปลงได้ก็ต่อเมื่อทายาทผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนยินยอมและลงนามในสัญญาขายพร้อมกัน หากทายาทบางคนไม่ยินยอมหรือติดต่อไม่ได้ ผู้ซื้อไม่ควรรับซื้อเฉพาะส่วนของทายาทบางคนโดยไม่ตรวจสอบให้ชัดเจน เพราะแม้กฎหมายอนุญาตให้เจ้าของรวมขายเฉพาะส่วนของตนได้ แต่ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ร่วมกับทายาทคนอื่นที่เหลือแทนที่จะได้ที่ดินเต็มแปลงตามที่คาดหวัง ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทเรื่องการแบ่งแยกหรือการใช้ประโยชน์ในที่ดินภายหลัง หากทายาทบางคนเสียชีวิตหรือขาดการติดต่อ ควรให้ผู้ขายจัดการเรื่องมรดกให้เรียบร้อยหรือขอคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อนตกลงซื้อขาย

ต้องตรวจสอบสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยอมเรื่องทางระบายน้ำไว้จริงหรือเป็นเพียงการระบายน้ำตามธรรมชาติที่เกิดขึ้นเองโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมาย เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของที่ดินต่ำมีหน้าที่ต้องรับน้ำที่ไหลตามธรรมชาติจากที่ดินสูงกว่าอยู่แล้วโดยไม่ต้องจดทะเบียน แต่หากเป็นการระบายน้ำเสียหรือน้ำที่ผ่านท่อจากบ้านเพื่อนบ้านโดยไม่ได้จดภาระจำยอมไว้ เจ้าของที่ดินใหม่มีสิทธิเรียกให้หยุดหรือรื้อถอนท่อดังกล่าวได้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบสภาพจริงในพื้นที่ประกอบกับเอกสารสิทธิ์ก่อนซื้อ และหากต้องการยุติปัญหาเรื่องนี้อย่างถาวรควรเจรจากับเพื่อนบ้านให้จดทะเบียนภาระจำยอมอย่างถูกต้องหรือรื้อถอนก่อนโอนกรรมสิทธิ์