Does a long lease need registering?

A property lease agreed for more than three years is enforceable for its full term once registered with the competent official; without registration only three years can be enforced. A tenant funding heavy fit-out should insist on registration, since a privately signed document protects none of the remaining years — and the contract should say which side bears the fee and who must attend to it.

How much may be deducted from the deposit on hand-back?

Only actual damage and amounts still owed under the contract may be withheld, not a lump sum at the landlord's discretion. To cut disputes, photograph the space on handover and on return, attach an inventory of what was delivered, and distinguish clearly between fair wear and tear, which the tenant does not answer for, and damage from alterations, which the tenant must restore.

How should service charges and repairs be drafted to avoid later argument?

Draft in three layers: what the rent already covers, what is billed on top with its calculation method and an annual cap, and what the tenant arranges itself. Split repairs by nature rather than by price — building structure and core systems to the landlord, tenant-installed equipment to the tenant. A pure baht-threshold test invites argument every time a quote lands near the line.

Can the lease be assigned when the business is sold?

Consent from the landlord is the default requirement unless the contract grants assignment upfront, so a seller should secure that right at signing or at least require that consent not be unreasonably refused. Where the deal is a share transfer, the tenant remains the same legal entity and no assignment is usually needed — but check the lease for a change-of-control clause giving the landlord a right to terminate.

On rent arrears, what may a landlord do and what is off limits?

Permitted: demand payment within a reasonable period, terminate under the contract's terms, then sue for possession and damages. Not advisable: blocking access, cutting utilities, or removing goods yourself, which can shift liability onto the landlord and weaken an otherwise strong case. Courts give weight to a complete record of the demand letters and delivery receipts.

What do you get when our team reviews a lease before signing?

We read the draft against how your business will actually use the space and return a short memo: risks ranked by financial impact, the clauses we suggest changing with two alternative wordings each, and the documents to request from the landlord such as proof of title and approval for alterations. Across fifteen-plus years of business advisory, reviewing before signature costs materially less than untangling matters at hand-back.

FAQ

สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ ข้อที่ต้องต่อรอง ค่าเสียหาย และการเลิกสัญญา

คำตอบสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่าพื้นที่ร้าน สำนักงาน และโรงงาน ทั้งเรื่องระยะเวลาเช่าที่ต้องจดทะเบียน การวางเงินประกันและการหักเมื่อคืนพื้นที่ ค่าส่วนกลางกับค่าซ่อมบำรุงที่มักตกลงไม่ชัด การโอนสิทธิเช่าเมื่อขายกิจการ และแนวทางเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดนัด

ถามคำถามของคุณ บริการที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงกันเกินสามปีจะบังคับกันได้เต็มตามกำหนดเวลาเมื่อไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดจะฟ้องบังคับได้เพียงสามปี ผู้เช่าที่ลงทุนตกแต่งสูงจึงควรยืนยันให้จดทะเบียน เพราะการอ้างเพียงสัญญาที่เซ็นกันเองไม่คุ้มครองปีที่เหลือ และควรระบุในสัญญาว่าฝ่ายใดออกค่าธรรมเนียมและใครมีหน้าที่ไปดำเนินการ

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

เช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนการเช่าหรือไม่
เงินประกันหักได้แค่ไหนเมื่อคืนพื้นที่
ค่าส่วนกลางกับค่าซ่อมบำรุงควรเขียนอย่างไรไม่ให้เถียงกันภายหลัง
ขายกิจการแล้วโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ซื้อได้ไหม
ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าทำอะไรได้และห้ามทำอะไร
ให้ทีมของเราตรวจสัญญาเช่าก่อนเซ็น ได้อะไรกลับไป

ค้นหาคำถามทั้งหมด + ตัวกรอง

หัวข้ออื่น

สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ ข้อที่ต้องต่อรอง ค่าเสียหาย และการเลิกสัญญา

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

แปลเอกสารและรับรองคำแปล

คำแปล NAATI สำหรับออสเตรเลีย

รับรองเอกสารโดยทนาย Notary Public

รับรองนิติกรณ์กรมการกงสุลและสถานทูต

Apostille ตามอนุสัญญาเฮก 1961

วีซ่าและใบอนุญาตทำงาน

หนังสือรับรองความประพฤติและตรวจประวัติอาชญากรรม

จดทะเบียนสมรสและเอกสารครอบครัว

บัญชี ภาษี และงบการเงินสำหรับธุรกิจในไทย

จดทะเบียนบริษัทและการถือหุ้นของชาวต่างชาติ

บัตรเดินทางนักธุรกิจเอเปค (APEC Business Travel Card)

นิติกรณ์เอกสารรายประเทศปลายทาง

เอกสารการศึกษาและใบรับรองวิชาชีพ

ทะเบียนราษฎร หย่า และรับบุตรบุญธรรม

งานแปลเฉพาะทาง สัญญา การแพทย์ และเอกสารคดี

บริการล่ามในงานราชการ ศาล และการเจรจาธุรกิจ

ที่ดิน คอนโด และสัญญาเช่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

พันธสัญญา มรดก และการจัดการทรัพย์สินข้ามประเทศ

สัญญาจ้าง เลิกจ้าง และคดีแรงงาน

ส่งเสริมการลงทุน BOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างชาติ

ภาษีบุคคลธรรมดาของชาวต่างชาติและการแลกเปลี่ยนข้อมูลบัญชี

ประกันสังคม กองทุนเงินทดแทน และสิทธิของลูกจ้างต่างชาติ

เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ และทรัพย์สินทางปัญญา

ร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

บังคับคดีและสืบทรัพย์

คดีอาญาและการประกันตัว

ใบอนุญาตประกอบกิจการและ อย.

PDPA และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และค่าโอน

ล้มละลายและฟื้นฟูกิจการ

อุบัติเหตุ ประกันภัย และการเรียกค่าเสียหาย

e-Tax Invoice และระบบภาษีดิจิทัล

พิธีการศุลกากร นำเข้า-ส่งออก

แฟรนไชส์ ไลเซนส์ และตัวแทนจำหน่าย

อนุญาโตตุลาการและการไกล่เกลี่ย

ขายออนไลน์และธุรกิจดิจิทัล

ครอบครัวข้ามชาติ หย่า และอำนาจปกครองบุตร

หน้าที่รายงานตัวและการรักษาสถานะคนต่างชาติ

โอนเงินเข้าออกประเทศและหลักฐานแหล่งเงิน

สัญญาก่อสร้างและงานรับเหมา

สมาคม มูลนิธิ และองค์กรไม่แสวงหากำไร

ขอ อย. อาหาร เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์สมุนไพร

วีซ่าพำนักระยะยาวในไทย

ใบอนุญาตทำงานและหน้าที่ของนายจ้าง

ภาษีรายได้ดิจิทัลและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตขนส่งและโลจิสติกส์

ใบอนุญาตโรงแรม สถานบริการ และสุรา

ภาษีมูลค่าเพิ่มและใบกำกับภาษี

ใบอนุญาตโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม

ใบอนุญาตฟินเทค การชำระเงินและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตคลินิก สปาและธุรกิจสุขภาพ

การเปิดบัญชีธนาคารและการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติ

ใบขับขี่ การจดทะเบียนรถและการนำรถเข้าประเทศ

ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ถาวรและการแปลงสัญชาติ

ใบอนุญาตธุรกิจนำเที่ยวและบัตรมัคคุเทศก์

นิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

การไปทำงานต่างประเทศของแรงงานไทย

ใบอนุญาตโรงเรียนเอกชนและสถาบันกวดวิชา

ที่ดินเกษตรกรรมและเอกสารสิทธิ์แต่ละชั้น

ติดตั้งโซลาร์และใบอนุญาตด้านพลังงาน

งานเงินเดือน สลิปพนักงาน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายรายเดือน

ขั้นตอนคดีแพ่งในศาลไทย ตั้งแต่ยื่นฟ้องถึงชั้นฎีกา

หมิ่นประมาท ข้อความออนไลน์ และความผิดทางคอมพิวเตอร์

ถูกสรรพากรตรวจสอบภาษี การประเมิน และการอุทธรณ์

งบการเงิน การสอบบัญชี และการรายงานให้บริษัทแม่

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใช้อัตราไหน ยื่นแบบใด และแก้ผิดพลาดอย่างไร

ราคาโอนระหว่างบริษัทในเครือ เอกสารที่ต้องมีและวิธีตั้งราคา

ไกล่เกลี่ยและทำสัญญาประนีประนอม ทางจบคดีที่เร็วกว่าการสืบพยาน

ฟ้องหน่วยงานรัฐในศาลปกครอง เงื่อนไข ระยะเวลา และสิ่งที่ขอได้

ข้อพิพาทผู้ถือหุ้นและกรรมการ แก้ทางไหนได้ก่อนถึงศาล

คดีผู้บริโภค ฟ้องร้านหรือถูกลูกค้าฟ้อง ต้องเตรียมอะไร

ภาษีเงินได้นิติบุคคล ยื่นครึ่งปีและปลายปีให้ไม่ถูกปรับ

ย้ายสำนักงานบัญชีหรือเปลี่ยนระบบกลางปี ทำอย่างไรไม่ให้ข้อมูลหาย

งานเลขานุการบริษัท ทะเบียนกรรมการ ประชุมผู้ถือหุ้น และการนำส่งงบ

อากรแสตมป์ ตราสารที่ต้องติด อัตรา และผลเมื่อไม่ปิดอากร

สินค้าคงเหลือและต้นทุน ตรวจนับสต๊อก วิธีคิดต้นทุน และผลต่างที่อธิบายได้

หนังสือมอบอำนาจ เขียนให้ใช้ได้จริงกับที่ดิน ธนาคาร ศาล และหน่วยราชการ

ปิดงบย้อนหลังและงบค้างส่ง ทำให้กลับมาสะอาดได้อย่างไร