สิทธิในทรัพย์สินของชาวต่างชาติในประเทศไทย

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่าพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคารที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น นับตามพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองโควตาก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้งเพื่อยืนยันว่ายังไม่เกินเพดาน หากเต็มโควตาแล้วชาวต่างชาติจะซื้อในนามตนเองไม่ได้ ต้องรอผู้ถือครองเดิมขายออกหรือพิจารณาโครงสร้างอื่น เช่น เช่าระยะยาวหรือถือผ่านบริษัทไทยที่ไม่ใช่นอมินี ผู้ซื้อควรตรวจสอบหนังสือรับรองนี้ก่อนวางเงินมัดจำเสมอ

เงินค่าซื้อคอนโดทั้งหมดต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ผ่านธนาคารในประเทศไทย และแลกเป็นเงินบาทในประเทศ เมื่อยอดเกินห้าหมื่นดอลลาร์สหรัฐหรือเทียบเท่า ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือที่เรียกว่า FET copy ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ เอกสารนี้จำเป็นต้องใช้ยื่นต่อสำนักงานที่ดินวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อพิสูจน์แหล่งที่มาของเงินตามกฎหมาย หากโอนเป็นเงินบาทจากบัญชีในประเทศหรือยอดต่ำกว่าเกณฑ์ ต้องขอหนังสือรับรองจากธนาคารในรูปแบบอื่นแทนแต่ยังต้องระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน

ต้องตรงกัน สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากชื่อผู้รับโอนในโฉนดไม่ตรงกับชื่อผู้โอนเงินในหนังสือรับรองธนาคาร กรณีคู่สมรสร่วมกันซื้อหรือให้บุคคลอื่นโอนเงินแทน ต้องระบุวัตถุประสงค์และชื่อผู้ซื้อที่แท้จริงในเอกสารโอนเงินตั้งแต่ต้น หรือให้ธนาคารออกหนังสือชี้แจงเพิ่มเติมว่าเงินดังกล่าวโอนมาเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อรายใด ปัญหานี้พบบ่อยเมื่อโอนเงินผ่านตัวแทนหรือบริษัทนายหน้าต่างประเทศ จึงควรวางแผนเส้นทางการโอนเงินร่วมกับทนายความก่อนโอนจริงเพื่อป้องกันความล่าช้าวันจดทะเบียน

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 ห้ามคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินเว้นแต่โดยอาศัยสนธิสัญญาหรือได้รับอนุญาตตามกฎหมายเฉพาะ และมาตรา 96 ทวิ ให้สิทธิเฉพาะกรณีนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทภายใต้เงื่อนไขที่คณะรัฐมนตรีกำหนดจึงจะซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ ซึ่งในทางปฏิบัติมีผู้ใช้สิทธิน้อยมากเพราะเงื่อนไขเข้มงวด นอกจากนี้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนและกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรมเปิดช่องให้นิติบุคคลต่างชาติที่ได้รับส่งเสริมถือครองที่ดินเพื่อประกอบกิจการได้เป็นกรณีพิเศษ นอกเหนือจากข้อยกเว้นเหล่านี้ ชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินจึงต้องอาศัยสิทธิเช่า สิทธิเก็บกิน หรือถือผ่านนิติบุคคลไทยที่ไม่ใช่นอมินีแทน

เช่าทั่วไปแบบกำหนดปีใช้ ม.538/540 มีหลักฐานลงชื่อฝ่ายที่รับผิด และถ้าเกินสามปีต้องทำหนังสือพร้อมจดทะเบียน เพื่อบังคับตลอดกำหนดที่ไม่เกินสามสิบปี กรณีตลอดชีวิตตาม541ต้องจดเช่นกัน ไม่ใช่ทุกการเช่าจำกัดสามสิบปีปฏิทิน กฎหมายพาณิชยกรรม2542เป็นอีกระบบเฉพาะ ไม่ใช้กับบ้านทุกหลัง คำมั่นต่ออายุไม่ใช่ทะเบียนเช่า90ปีและผลต่อผู้รับโอนต้องตรวจแยก

พ.ร.บ.2542 ม.3ใช้การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมเกินสามสิบแต่ไม่เกินห้าสิบปี ม.4ให้ทำหนังสือและจด มิฉะนั้นโมฆะ ไม่ใช่บังคับได้สามปี เมื่อตกลงต่อให้ไม่เกินห้าสิบปีจากวันตกลงและทำแบบจดอีก ไม่ใช่สี่สิบปีหรือได้ต่ออัตโนมัติ กฎกระทรวงกำหนดพื้นที่ กิจการ การลงทุนและสิทธิประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ไม่ใช่เช่าโรงงานแล้วเข้าเกณฑ์เสมอ

ม.1417 ให้ครอบครอง ใช้และถือประโยชน์จากทรัพย์ ไม่ใช่เป็นเจ้าของเอง กำหนดระยะหรือตลอดชีวิตตาม1418 และสิ้นเมื่อผู้ทรงตายแม้ระยะยังเหลือ การให้บุคคลอื่นใช้ตาม1422ทำได้เว้นแต่เอกสารก่อตั้งกำหนดต่าง แต่ไม่โอนตัวสิทธิเป็นมรดก ต้องจดทรัพยสิทธิและตรวจภาระเดิม การขายที่ดินไม่ใช่หลักประกันว่าจะไม่มีเหตุอื่นกระทบสิทธิ

สิทธิอาศัยตามมาตรา 1402 ให้ผู้ทรงสิทธิอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นได้โดยไม่เสียค่าเช่า แต่จำกัดเฉพาะการอยู่อาศัยเพื่อตนเองและครอบครัวเท่านั้น ไม่มีสิทธินำไปให้เช่าต่อหรือเก็บผลประโยชน์เชิงพาณิชย์เหมือนสิทธิเก็บกิน กำหนดได้ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิหรือไม่เกินสามสิบปีเช่นกัน และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงมีผลสมบูรณ์ต่อบุคคลภายนอก มักใช้ในกรณีบิดามารดาหรือคู่สมรสต่างชาติที่ต้องการหลักประกันที่อยู่อาศัยในบ้านที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยไม่ต้องการความซับซ้อนของสิทธิเก็บกินที่มีมิติเชิงเศรษฐกิจมากกว่า

ม.1410 แยกกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนหรือใต้ที่ดินผู้อื่น ม.1411ให้โอนและรับมรดกเว้นแต่นิติกรรมกำหนดต่าง ม.1412กำหนดระยะหรือชีวิตเจ้าของที่ดิน/ผู้ทรงได้ หากอิงชีวิตผู้ทรง ทายาทไม่รับชีวิตใหม่ เมื่อสิ้นสิทธิ ม.1416มีเรื่องรื้อและคืนสภาพกับสิทธิซื้อที่ต้องตรวจ ไม่ใช่อาคารตกเป็นเจ้าของที่ดินทันทีทุกกรณี

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและประมวลกฎหมายที่ดินห้ามใช้บริษัทไทยเป็นเครื่องมือให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยที่ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงชื่อบนกระดาษแต่ไม่ได้ลงทุนหรือรับความเสี่ยงทางธุรกิจจริง กรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้ามีอำนาจตรวจสอบที่มาของเงินลงทุนผู้ถือหุ้นไทยย้อนหลัง หากพบว่าเป็นนอมินี บริษัทอาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และกรรมการหรือผู้ร่วมกระทำอาจต้องรับโทษจำคุกและปรับตามกฎหมาย การถือครองที่ถูกต้องต้องให้ผู้ถือหุ้นไทยลงทุนจริง มีอำนาจตัดสินใจจริงตามสัดส่วนหุ้น และบริษัทประกอบกิจการที่มีรายได้จริงไม่ใช่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือครองที่ดินให้ชาวต่างชาติ

แม้คู่สมรสไทยมีสิทธิซื้อที่ดินได้ตามปกติ แต่หากเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินสมรสที่ได้มาระหว่างสมรส กรมที่ดินกำหนดให้คู่สมรสต่างชาติต้องลงลายมือชื่อในหนังสือยืนยันว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทยฝ่ายเดียว ไม่ใช่สินสมรส เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติอ้างส่วนได้ในที่ดินซึ่งเป็นการเลี่ยงข้อห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินทางอ้อม หากไม่มีหนังสือนี้สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้คู่สมรสไทย เมื่อหย่าร้างในภายหลัง ที่ดินที่ซื้อด้วยสินส่วนตัวจึงเป็นทรัพย์สินของคู่สมรสไทยแต่ผู้เดียว ส่วนบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอาจต้องพิจารณาแยกกันตามข้อเท็จจริงของการลงทุน

ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ในฐานะทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม แต่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจึงจะถือครองไว้ได้ หากไม่ได้รับอนุญาตต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดซึ่งโดยทั่วไปไม่เกินหนึ่งปี มิฉะนั้นอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินแทนและนำเงินมาคืนให้ทายาทหลังหักค่าใช้จ่าย ในทางปฏิบัติการขออนุญาตถือครองแทบไม่ได้รับอนุมัติ ทายาทต่างชาติจึงมักเลือกขายที่ดินและรับเป็นเงินแทน หรือหากมีคู่สมรสไทยที่เป็นทายาทร่วม อาจโอนสิทธิให้คู่สมรสไทยถือครองแต่เพียงผู้เดียว

กรรมสิทธิ์อาคารอาจแยกจากที่ดินได้เมื่อมีฐานสิทธิและหลักฐานถูกต้อง แต่ใบอนุญาตก่อสร้างกับทะเบียนบ้านไม่ยืนยันเจ้าของเด็ดขาด ต้องตรวจการได้มาและขั้นตอนสำนักงานที่ดิน พร้อมสิทธิอยู่บนที่ดินที่ใช้จริง ไม่ใช่ให้คู่สมรสไทยถือแทนอย่างอำพราง และไม่ใช่ซื้ออาคารแล้วอยู่บนที่ดินตลอดไป กำหนดรื้อ ซื้อหรือคืนอาคารเมื่อสิทธิจบให้ชัด

ควรขอคัดสำเนาโฉนดฉบับล่าสุดจากสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจชื่อเจ้าของ ภาระผูกพันจำนอง ยึดทรัพย์ หรือคำสั่งห้ามโอนที่อาจไม่ปรากฏในสำเนาที่ผู้ขายถืออยู่ ตรวจผังที่ดินและแนวเขตกับเจ้าหน้าที่รังวัดหากมีข้อสงสัยเรื่องแนวเขตทับซ้อน สำหรับคอนโดต้องตรวจหนังสือรับรองโควตาต่างชาติ หนี้ค้างค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด และหนังสือปลอดหนี้ก่อนวันโอน ทนายความควรตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายให้มีเงื่อนไขคืนเงินมัดจำหากพบภาระผูกพันหรือโควตาเต็มภายหลัง เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อก่อนวางเงินก้อนใหญ่

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บร้อยละสองของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้าหรือร้อยละหนึ่งสำหรับนิติบุคคล อากรแสตมป์ร้อยละศูนย์จุดห้าหากไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละสามจุดสามหากถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในทางปฏิบัติมักตกลงแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดรับผิดชอบส่วนใด เพื่อป้องกันข้อพิพาทวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

สนธิสัญญาไมตรีและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจระหว่างไทยกับสหรัฐอเมริกาให้สิทธิบุคคลและนิติบุคคลสัญชาติอเมริกันประกอบธุรกิจในไทยได้ในเงื่อนไขใกล้เคียงกับคนไทย โดยได้รับยกเว้นจากข้อจำกัดหลายประการภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว รวมถึงถือหุ้นได้เกินกึ่งหนึ่งในธุรกิจหลายประเภทที่ปกติสงวนไว้สำหรับคนไทย อย่างไรก็ตามสนธิสัญญานี้ไม่ได้ให้สิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง เพราะประมวลกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายเฉพาะที่ไม่ถูกยกเว้นโดยสนธิสัญญา บริษัทที่จดทะเบียนภายใต้สิทธิสนธิสัญญานี้จึงยังต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดเรื่องที่ดินเช่นเดียวกับนิติบุคคลต่างชาติทั่วไป

ควรตรวจใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหากเข้าเกณฑ์ก่อนวางเงินดาวน์ ตรวจสอบว่าโครงการจดทะเบียนถูกต้องกับกรมที่ดินและมีการเปิดบัญชีค้ำประกันตามกฎหมายควบคุมอาคารชุดหรือไม่ สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุกำหนดวันส่งมอบชัดเจนพร้อมค่าปรับหากผู้ขายส่งมอบล่าช้าเกินระยะที่ตกลง และเงื่อนไขคืนเงินเต็มจำนวนหากโครงการถูกยกเลิกหรือไม่ได้รับใบอนุญาตใช้อาคาร ผู้ซื้อต่างชาติควรระวังเรื่องโควตาต่างชาติ 49% ที่อาจเต็มก่อนสร้างเสร็จ จึงควรขอหนังสือยืนยันสัดส่วนโควตาจากผู้พัฒนาโครงการล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร

การได้รับส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ BOI ให้สิทธินิติบุคคลบางประเภทถือครองที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมได้ตามขนาดโครงการที่ได้รับอนุมัติ แต่เป็นสิทธิของนิติบุคคลเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ไม่ใช่สิทธิส่วนบุคคลของผู้ถือหุ้นต่างชาติที่จะนำไปใช้ซื้อบ้านพักอาศัย ส่วนวีซ่าพำนักระยะยาวประเภท Long-Term Resident หรือ LTR ให้สิทธิพำนักและสิทธิประโยชน์ทางภาษีบางประการ แต่ไม่ได้ขยายสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนบุคคลแต่อย่างใด ผู้ถือวีซ่า LTR จึงยังต้องใช้ช่องทางปกติ เช่น ซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติหรือเช่าที่ดินระยะยาวเช่นเดียวกับชาวต่างชาติทั่วไป

นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิระงับการออกหนังสือปลอดหนี้จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางค้างจ่ายครบถ้วน และสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากไม่มีหนังสือนี้ประกอบคำขอ ผู้ซื้อจึงควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ผู้ขายรับผิดชอบชำระหนี้ค้างทั้งหมดก่อนวันโอน หรือหักเงินส่วนที่ค้างจากราคาซื้อขายไว้ ณ วันโอนโดยตรง หากผู้ขายปฏิเสธไม่ยอมชำระ ผู้ซื้อสามารถระงับการโอนได้จนกว่าจะได้รับหนังสือปลอดหนี้ ในทางปฏิบัตินิยมให้ทนายความหรือนายหน้าตรวจสอบยอดหนี้ค้างกับนิติบุคคลอาคารชุดล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งสัปดาห์ก่อนนัดโอน

ผู้ซื้อที่ไม่สามารถเดินทางมาในวันโอนสามารถทำหนังสือมอบอำนาจแบบเฉพาะเจาะจงให้ทนายความหรือบุคคลที่ไว้วางใจไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินแทนได้ หนังสือมอบอำนาจต้องทำที่สถานกงสุลไทยในประเทศที่ผู้มอบอำนาจพำนักอยู่หรือรับรองลายมือชื่อโดยโนตารีพับลิกแล้วประทับตรารับรองจากกระทรวงการต่างประเทศไทยหรือสถานกงสุลไทยเพื่อให้ใช้ได้ในราชอาณาจักร ต้องระบุอำนาจให้ชัดเจนว่ามอบให้รับโอนกรรมสิทธิ์ ลงนามในเอกสารการโอนเงิน และรับหนังสือกรรมสิทธิ์แทนได้ กรมที่ดินมักตรวจสอบเอกสารมอบอำนาจอย่างละเอียด จึงควรให้ทนายความร่างและตรวจสอบก่อนส่งไปให้ผู้ซื้อลงนามในต่างประเทศ

ธนาคารพาณิชย์ไทยส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ถาวรในไทย มีเพียงธนาคารต่างชาติบางแห่งที่มีสาขาในไทยหรือธนาคารในภูมิภาคบางแห่งที่พิจารณาปล่อยกู้ให้ในเงื่อนไขเฉพาะ เช่น ต้องมีรายได้ในไทยหรือมีสาขาธนาคารเดียวกันในประเทศต้นทาง ดอกเบี้ยและเงื่อนไขมักเข้มงวดกว่าคนไทยอย่างมาก ในทางปฏิบัติผู้ซื้อต่างชาติจึงมักซื้อด้วยเงินสดที่โอนเข้ามาจากต่างประเทศ หรือใช้สินเชื่อจากธนาคารในประเทศบ้านเกิดของตนแล้วโอนเงินก้อนเข้ามาซื้อครั้งเดียว เนื่องจากเงื่อนไข FET ยังคงต้องปฏิบัติตามไม่ว่าจะใช้เงินกู้จากแหล่งใด

สัญญาก่อนสมรสตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต้องจดทะเบียนพร้อมกับการจดทะเบียนสมรส ณ ที่ว่าการอำเภอ จึงจะมีผลผูกพัน ระบุได้ว่าทรัพย์สินใดเป็นสินส่วนตัวของแต่ละฝ่ายก่อนสมรส รวมถึงบ้านหรือคอนโดที่ฝ่ายต่างชาติซื้อไว้ก่อนแต่งงาน เพื่อป้องกันไม่ให้กลายเป็นสินสมรสที่ต้องแบ่งครึ่งเมื่อหย่าร้าง หากไม่ได้ทำสัญญาก่อนสมรสไว้ ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสถือเป็นสินสมรสตามกฎหมายโดยอัตโนมัติแม้จะซื้อด้วยเงินของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพียงผู้เดียว การขอแก้ไขภายหลังสมรสทำได้ยากต้องขอศาลอนุญาตเท่านั้น จึงควรจัดทำให้เสร็จก่อนวันจดทะเบียนสมรส

โอนได้เพราะบุตรมีสัญชาติไทยจึงไม่ติดข้อห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เนื่องจากบุตรยังไม่บรรลุนิติภาวะ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ เช่น การขาย จำนอง หรือให้เช่าที่ดินแปลงนั้นในภายหลัง ผู้แทนโดยชอบธรรมต้องขออนุญาตศาลก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1574 มิฉะนั้นนิติกรรมนั้นเป็นโมฆียะ หากบิดาเป็นชาวต่างชาติและมารดาเป็นคนไทยที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน บิดาต่างชาติจะไม่มีอำนาจปกครองบุตรตามกฎหมายไทยจนกว่าจะจดทะเบียนรับรองบุตรถูกต้อง จึงควรวางแผนเรื่องอำนาจปกครองควบคู่กับการโอนที่ดินให้บุตรตั้งแต่ต้น

พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยให้สิทธิผู้ประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นนิติบุคคลต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในเขตนิคมเพื่อประกอบกิจการอุตสาหกรรมและกิจการที่เกี่ยวเนื่องได้โดยไม่ต้องขออนุญาตเป็นรายกรณีตามประมวลกฎหมายที่ดิน รวมถึงสามารถซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่พักอาศัยให้ผู้บริหารหรือคนงานในเขตที่กำหนดได้ในสัดส่วนที่กฎหมายอนุญาต สิทธินี้ผูกกับสถานะผู้ประกอบกิจการในนิคมเท่านั้น หากเลิกกิจการหรือย้ายออกจากนิคม ต้องจำหน่ายที่ดินส่วนนั้นภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด บริษัทที่สนใจใช้สิทธินี้ควรตรวจสอบเงื่อนไขกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยก่อนเข้าลงทุน

ซื้อห้องชุดกับเช่าให้สิทธิคนละประเภท ต้องตรวจฐานผู้ซื้อต่างชาติและภาระ ส่วนเช่าดูระยะที่บังคับได้ ภาระก่อนหน้าและการต่ออายุ เมื่อเจ้าของเปลี่ยนหรือล้มละลายให้ตรวจผลตามทะเบียนและคำสั่ง ไม่เลือกจากคำรับประกันว่าจดเก็บกินซ้อนแล้วปลอดภัยที่สุด การซ้อนหลายสิทธิอาจมีหน้าที่หรือเงื่อนไขขัดกัน ต้องเทียบก่อนลงนาม

ทำได้ เพราะคอนโดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วภายในโควตาต่างชาติสามารถตกทอดแก่ทายาทต่างชาติได้โดยไม่ถือเป็นการได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน เพราะห้องชุดไม่ใช่ที่ดิน แต่ทายาทต้องยื่นเรื่องต่อศาลเพื่อขอเป็นผู้จัดการมรดกก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ ควรทำพินัยกรรมเป็นภาษาไทยหรือมีคำแปลรับรองควบคู่ ระบุทรัพย์สินและผู้รับมรดกให้ชัดเจน และเก็บต้นฉบับไว้ในที่ปลอดภัยพร้อมแจ้งผู้จัดการมรดกที่ตั้งใจไว้ล่วงหน้า เพื่อลดความล่าช้าและข้อพิพาทระหว่างทายาทในกระบวนการยื่นต่อศาลไทย

การจดทะเบียนเช่าเกินสามปีเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละหนึ่งของค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทั้งหมด บวกอากรแสตมป์อีกร้อยละศูนย์จุดหนึ่งของค่าเช่ารวมเช่นกัน โดยทั่วไปคู่สัญญาตกลงแบ่งกันเองว่าใครรับผิดชอบส่วนใด ซึ่งควรระบุในสัญญาเช่าให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งวันไปจดทะเบียน หากสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าล่วงหน้าก้อนใหญ่ครั้งเดียวแทนค่าเช่ารายเดือน ฐานคำนวณค่าธรรมเนียมและอากรจะคิดจากยอดรวมทั้งหมดนั้น ผู้เช่าจึงควรประเมินภาระค่าใช้จ่ายนี้ไว้ล่วงหน้าเมื่อเปรียบเทียบทางเลือกกับการซื้อคอนโด

ถ้าก่อตั้งเก็บกินตลอดชีวิต สิทธิอยู่ถึงชีวิตผู้ทรงตามเงื่อนไขและระงับเมื่อตาย หากกำหนดระยะอาจสิ้นเร็วกว่านั้น ม.1422แยกการให้คนอื่นใช้จากโอนตัวสิทธิ เช่ามีทั้งกำหนดปีและแบบชีวิตตาม541 ค่าธรรมเนียมตรวจประเภทรายการจริง ไม่เหมาว่าให้คู่สมรสแล้วฟรีหรือเพิ่มเก็บกินซ้อนเช่าแล้วมั่นคงสูงสุด