ข้อพิพาทผู้เช่า-ผู้ให้เช่า บ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์

ประกาศปี 2568 มีผล 4 กันยายน 2568 ใช้กับธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยแก่บุคคลธรรมดาตั้งแต่สามหน่วยรวมหลายอาคารได้ ไม่รวมหอพักตามกฎหมายหอพักหรือโรงแรมตามกฎหมายโรงแรม ชื่อเรียกหอพักอย่างเดียวไม่พอให้ยกเว้น เช่าระยะสั้นไม่เกินสามปี ส่วนยาวเกินสามปีถึงสามสิบปีหรือตลอดชีวิตตามนิยาม ต้องใช้สาระและเงื่อนไขของแบบท้ายประกาศ สัญญาเดิมที่ทำภายใต้ประกาศ2562ก่อนฉบับใหม่มีผลคงตามบทเฉพาะกาลจนสิ้นสุด จึงไม่ใช้เกณฑ์ห้าห้องในอาคารเดียวกับสัญญาใหม่

ตรวจฐานหนี้และความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดเทียบกับสภาพก่อนส่งมอบ ไม่หักค่าเสื่อมตามการใช้ปกติหรือคิดค่าเปลี่ยนใหม่ทั้งหมดโดยไม่มีเหตุ จัดรายการยอดและหลักฐาน โดยแยกหนี้ค้างจากซ่อมแซม และตรวจข้อห้ามตามประกาศที่ใช้กับสัญญานั้น ผู้เช่าทวงส่วนที่ไม่โต้แย้งและประเมินร้องเรียนหรือฟ้องตามศาลที่มีอำนาจได้ ไม่จำเป็นรอพิพาททุกรายการจบก่อน

แบบท้ายประกาศ2568ให้คืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด ถ้าผู้ให้เช่าขอตรวจความเสียหายและไม่พบ ให้คืนภายในเจ็ดวัน;ถ้ามีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ให้หักค่าจัดการและคืนส่วนเหลือภายในสิบสี่วัน ทั้งสองกรณีนับเมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้ครอบครองคืน ไม่ใช่วันออกจากห้องอย่างเดียว สัญญาเก่าตามบทเฉพาะกาลต้องตรวจแยก เมื่อผิดกำหนดให้ทวงและประเมินร้องเรียนหรือฟ้อง ไม่ต้องรอสามสิบวันทุกเรื่อง ไม่รับประกันจำนวนวันนัดหรือยกเว้นค่าศาลทุกชั้นโดยอัตโนมัติ

มาตรา564วางหลักครบกำหนดแล้วสิ้นสุดโดยไม่ต้องบอกกล่าว แต่ตรวจข้อตกลงต่ออายุและมาตรา570ด้วย หากผู้เช่าอยู่ต่อ ผู้ให้เช่ารู้และไม่ทักท้วงอาจเป็นต่อเช่าไม่มีกำหนด มาตรา566สำหรับไม่มีกำหนดให้เลิกเมื่อสิ้นงวดชำระโดยบอกล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวด ไม่ต้องเกินสองเดือน ไม่ใช่สามสิบวันนับวันนี้ทุกสัญญา กรณีผิดนัดและสัญญาควบคุมใช้เงื่อนไขอีกชุดหนึ่ง การบอกเลิกไม่ให้อำนาจขับไล่เอง

ตรวจว่าการเช่าสิ้นสุดโดยชอบและมีการต่อโดยพฤติการณ์หรือไม่ หากยังครอบครองและไม่ตกลงคืน ให้ใช้คำขอขับไล่กับศาลที่มีอำนาจและขั้นตอนเจ้าพนักงานตามคำสั่ง อย่าใช้การตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจหรือขนของเพื่อบีบ แม้เป็นเจ้าของก็ต้องดูสิทธิครอบครองอีกฝ่าย ความผิดอาญาไม่เกิดทุกฐานทันทีและต้องพิสูจน์แต่ละองค์ประกอบ ค่าเสียหายต้องมีฐานและหลักฐาน ไม่มีระยะสี่ถึงแปดเดือนรับประกัน

ทำไม่ได้แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่าจริง การเข้าไปยึดทรัพย์สินหรือขนของออกจากห้องโดยไม่ได้รับความยินยอมและไม่มีคำสั่งศาล เข้าข่ายความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 และลักทรัพย์หรือยักยอกทรัพย์แล้วแต่ข้อเท็จจริง ผู้เช่าที่ถูกกระทำสามารถแจ้งความที่สถานีตำรวจในเขตพื้นที่และฟ้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งควบคู่กันได้ ผู้ให้เช่าที่ต้องการเรียกหนี้ค่าเช่าค้างต้องใช้สิทธิทางศาลฟ้องเรียกหนี้และดำเนินการบังคับคดีตามขั้นตอนปกติ แม้จะเสียเวลามากกว่าแต่เป็นวิธีเดียวที่ปลอดภัยทางกฎหมาย

เตรียมหลักฐานสิทธิให้เช่า สัญญาหรือหลักฐานหนังสือตามมาตรา 538 ยอดค้าง หนังสือและหลักฐานรับบอกกล่าว พร้อมหลักฐานการครอบครอง ทะเบียนบ้านอย่างเดียวไม่ยืนยันกรรมสิทธิ์ การเลือกศาลขึ้นกับเขตอำนาจ ประเภทคำขอและเกณฑ์คดี ไม่รับประกันจำนวนเดือนหรือเร็วขึ้นเมื่อขาดนัด หลังคำพิพากษาต้องตรวจเงื่อนไขบังคับและคำสั่งทุเลา ไม่รอถึงที่สุดทุกกรณีและไม่ขับไล่เอง

เจ้าของบ้านสามารถรวมคำขอเรียกค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ยผิดนัดตามอัตราที่กฎหมายวางไว้เข้าไปในคำฟ้องขับไล่ฉบับเดียวกันได้เลย เพื่อไม่ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายฟ้องซ้ำสองคดี เมื่อศาลตัดสินให้ชนะแล้วแต่ลูกหนี้ยังเพิกเฉยไม่จ่ายตามกำหนด ผู้ให้เช่ามีสิทธิสืบหาทรัพย์สินของอีกฝ่ายแล้วยื่นคำขอบังคับคดีเพื่ออายัดเงินเดือน อายัดบัญชีเงินฝาก หรือยึดทรัพย์สินอื่นมาชำระหนี้ได้ ระยะเวลาที่กฎหมายให้ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างอยู่ที่ห้าปีนับจากวันครบกำหนดชำระของแต่ละงวด เจ้าของบ้านที่ปล่อยให้ผู้เช่าค้างชำระนานหลายปีโดยไม่เคยส่งหนังสือทวงถามเลยอาจพบว่าตัวเองพิสูจน์ยอดหนี้ที่แท้จริงได้ยากขึ้นเมื่อขึ้นศาล

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่จำเป็นเพื่อให้ทรัพย์ใช้ประโยชน์ได้ตามสภาพ เช่น หลังคารั่ว ระบบไฟฟ้าหรือประปาเสียจากอายุการใช้งาน ส่วนความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานผิดวิธีของผู้เช่าเป็นภาระของผู้เช่าเอง สัญญาส่วนใหญ่กำหนดวงเงินซ่อมเล็กน้อยที่ผู้เช่าออกเองได้โดยไม่ต้องขออนุมัติ หากผู้ให้เช่าละเลยไม่ซ่อมทั้งที่แจ้งแล้วจนกระทบการอยู่อาศัย ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องให้ลดค่าเช่าตามส่วนที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ ควรระบุขั้นตอนแจ้งซ่อมและกรอบเวลาดำเนินการไว้ในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น

มาตรา 544 วางหลักห้ามเช่าช่วงหรือโอนสิทธิ เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ไม่ใช่ตัวบทกำหนดว่าต้องยินยอมเป็นหนังสือทุกกรณี แต่ควรบันทึกเพื่อพิสูจน์และตรวจแบบหรือข้อสัญญาที่ใช้ หากฝ่าฝืนให้ตรวจสิทธิบอกเลิกกับประกาศเฉพาะก่อน ไม่เท่ากับขับไล่ทันที ผู้พักร่วมกับผู้เช่าช่วงต้องดูการให้สิทธิใช้พื้นที่และข้อเท็จจริง ไม่ดูเก็บเงินอย่างเดียว

มาตรา 538 แยกหลักฐานหนังสือลงชื่อฝ่ายที่รับผิดออกจากแบบหนังสือและจดทะเบียนเมื่อเกินสามปีหรือตลอดชีวิต ถ้าไม่จดทะเบียนการเช่าทั่วไปบังคับได้สามปี ไม่ใช่เรียกส่วนเกินว่าโมฆะทุกกรณี การโอนกรรมสิทธิ์ต้องพิจารณามาตรา 569 และช่วงที่บังคับได้ ไม่ใช้สูตรว่าเจ้าของใหม่ไม่รู้แล้วหมดสิทธิทั้งหมด เช่าพาณิชยกรรมตามกฎหมายพิเศษมีเกณฑ์และผลเสียแบบแยกต่างหาก

โดยหลักกฎหมายไม่ได้ให้สิทธิผู้เช่าเรียกค่าความนิยมทางการค้าคืนจากผู้ให้เช่าเพียงเพราะไม่ต่อสัญญา เว้นแต่ตัวสัญญาเช่าหรือข้อตกลงแยกต่างหากระบุเงื่อนไขนี้ไว้ชัดเจน เช่น ค่าตอบแทนการปรับปรุงพื้นที่ที่ลงทุนไปแล้วยังไม่คุ้มทุน ผู้เช่าที่ลงทุนตกแต่งจำนวนมากจึงควรเจรจาใส่เงื่อนไขสิทธิต่ออายุอัตโนมัติหรือค่าชดเชยการลงทุนไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น มิฉะนั้นเมื่อครบกำหนดผู้ให้เช่ามีสิทธิไม่ต่อสัญญาและให้ผู้เช่ารื้อถอนสิ่งตกแต่งที่ติดตรึงคืนสภาพเดิมตามที่ตกลงกันได้

การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับโดยหลักมาตรา 569 ผู้รับโอนรับสิทธิและหน้าที่จากการเช่าในช่วงที่บังคับได้ ต้องตรวจมาตรา 538 ทะเบียน ระยะเหลือและข้อตกลงประกอบ ไม่กล่าวว่าไม่จดทะเบียนแล้วเจ้าของใหม่ให้ย้ายได้ทันทีทุกกรณี คำมั่นต่ออายุหรือภาระพิเศษต้องประเมินแยก ไม่ใช้การขายเป็นเหตุเปลี่ยนกุญแจ

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดเท่านั้น ไม่ใช่จากผู้เช่าโดยตรง แม้ในทางปฏิบัติเจ้าของมักผลักภาระให้ผู้เช่าจ่ายตามสัญญาเช่าที่ตกลงกันเอง หากผู้เช่าไม่จ่ายตามที่ตกลง เจ้าของห้องยังต้องรับผิดต่อนิติบุคคลอยู่ดีและอาจถูกอายัดทรัพย์หรือระงับสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ เจ้าของจึงควรระบุไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดว่าผู้เช่าต้องชำระค่าส่วนกลางแทนและกำหนดผลของการผิดนัดไว้ล่วงหน้า เพื่อให้ฟ้องไล่เบี้ยจากผู้เช่าได้ง่ายหากเกิดปัญหา

แบบท้ายประกาศ2568ให้ผู้เช่าที่อยู่มาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของกำหนดสัญญา ไม่มีหนี้ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นค้าง และแจ้งเป็นหนังสืออย่างน้อยสามสิบวัน ใช้สิทธิเลิกก่อนครบได้ ไม่ใช่เลิกได้ทุกเวลาเพียงแจ้งสามสิบวัน ต้องตรวจบทเฉพาะกาลและฐานสิทธิอื่นด้วย หากไม่เข้าเกณฑ์ให้ดูข้อตกลง ความเสียหายและข้อจำกัดเบี้ยปรับ ไม่รับรองว่าริบเงินประกันหรือเรียกค่าเช่าที่เหลือทั้งหมดได้โดยอัตโนมัติ

ขอไกล่เกลี่ยก่อนฟ้องกับศาลที่มีอำนาจ หรือสอบถามช่องทางหน่วยงานในพื้นที่ได้ ไม่รับประกันวันนัดหรืออีกฝ่ายเข้าร่วม บันทึกข้อตกลงเอกชนไม่เป็นคำพิพากษาเอง หากต้องการคำพิพากษาตามยอมต้องเข้าเงื่อนไขและมีศาลสั่งตามกระบวนการ ระหว่างเจรจาตรวจอายุความและกำหนดบอกกล่าว ไม่ถือว่าการยื่นร้องเรียนหยุดทุกกำหนด

เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกินสามปีทำด้วยวาจาได้และมีผลผูกพัน แต่ตามมาตรา 538 หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เลย หลักฐานที่ใช้แทนสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรได้ เช่น ข้อความแชทยืนยันการเช่า สลิปโอนเงินค่าเช่าที่ระบุรายละเอียด หรือใบเสร็จรับเงินที่ผู้ให้เช่าลงชื่อ คู่กรณีทั้งสองฝ่ายจึงควรเก็บหลักฐานการติดต่อและการชำระเงินไว้เสมอแม้ไม่ได้ทำสัญญาเป็นแบบฟอร์มทางการ

หากสัญญาเขียนข้อห้ามไว้ชัดเจนและผู้เช่าฝ่าฝืน ถือเป็นการผิดสัญญาที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิเตือนเป็นหนังสือและกำหนดเวลาให้แก้ไข หากยังฝ่าฝืนต่อไปผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ โดยไม่จำเป็นต้องรอครบกำหนดสัญญา แต่ต้องดำเนินการบอกเลิกและขับไล่ตามขั้นตอนทางกฎหมายตามปกติ ไม่สามารถเข้าไปยึดหรือขับไล่เองทันที ทั้งนี้อาคารชุดบางแห่งมีกฎของนิติบุคคลเรื่องสัตว์เลี้ยงแยกต่างหากจากสัญญาเช่าที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามด้วย

ไม่ได้ ระหว่างสัญญาเช่ายังมีผลบังคับ ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองและใช้สอยทรัพย์แต่ผู้เดียว การเข้าไปโดยไม่ได้รับอนุญาตแม้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เองก็อาจเข้าข่ายบุกรุกที่อยู่อาศัยตามประมวลกฎหมายอาญา หากมีความจำเป็นต้องเข้าไปตรวจสอบหรือซ่อมแซม ควรแจ้งล่วงหน้าตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญาหรือตามสมควรและได้รับความยินยอมก่อนทุกครั้ง สัญญาที่ดีควรระบุเงื่อนไขการเข้าตรวจสภาพห้องไว้ล่วงหน้าอย่างชัดเจน เช่น แจ้งล่วงหน้ายี่สิบสี่ชั่วโมง เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งภายหลัง

ตรวจหนังสือค้ำประกัน ขอบเขตหนี้ปัจจุบันหรืออนาคตและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ไม่ใช้คำว่าไม่จำกัดวงเงินหรือเวลาแล้วโมฆะทุกสัญญา การต่ออายุ เปลี่ยนเงื่อนไข ผ่อนเวลาและแจ้งผิดนัดมีผลที่ต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริง ไม่รับประกันเรียกผู้ค้ำแทนลูกหนี้ได้ทั้งหมด ให้ตรวจเอกสารค้ำแยกจากสัญญาเช่า

ผู้เสียหายมีสิทธิเรียกร้องได้สองทาง ทางแรกคือแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้ให้เช่าของฝ่ายที่ก่อเหตุให้ตักเตือนหรือดำเนินการตามกฎระเบียบภายใน ทางที่สองคือฟ้องทางแพ่งฐานละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 เรียกค่าเสียหายจากการรบกวนความสงบสุข หากเสียงดังเกินเกณฑ์ที่กฎหมายควบคุมมลพิษกำหนดยังแจ้งเจ้าหน้าที่ตำรวจหรือเทศบาลให้เข้าตรวจวัดและดำเนินคดีอาญาฐานก่อความเดือดร้อนรำคาญได้อีกทาง ควรเก็บบันทึกวันเวลาและหลักฐานเสียง เช่น คลิปวิดีโอ ไว้ประกอบการร้องเรียนทุกครั้ง

ผู้เช่าหายไปไม่ยืนยันว่าเลิกครอบครองหรือสละกรรมสิทธิ์ของทั้งหมด ตรวจสถานะการเช่าและสิทธิกลับเข้าพื้นที่ก่อน จัดรายการและภาพเมื่อเข้าถึงได้โดยชอบ ติดต่อเจ้าของทรัพย์และเก็บหลักฐานการแจ้ง การมีพยานหรือบันทึกตำรวจไม่ให้อำนาจขาย ทิ้งหรือหักกลบทรัพย์เอง ต้องมีความยินยอมหรือกระบวนการตามกฎหมาย หากมีอันตรายเร่งด่วนให้ประสานเจ้าหน้าที่ตามเหตุ

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจบังคับตามข้อบังคับกับเจ้าของห้องชุดโดยตรง แม้ผู้ที่ฝ่าฝืนจริงจะเป็นผู้เช่าก็ตาม เจ้าของจึงเป็นผู้รับผิดชอบค่าปรับหรือมาตรการทางวินัยจากนิติบุคคลในเบื้องต้น แล้วจึงไปไล่เบี้ยเอาจากผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ระหว่างกัน เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าจึงควรระบุในสัญญาเช่าให้ชัดว่าผู้เช่าต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนิติบุคคลและต้องรับผิดชอบค่าปรับที่เกิดจากการฝ่าฝืนของตนเองโดยตรง เพื่อให้เรียกคืนได้ง่ายหากเกิดปัญหาจริง

ขอหลักฐานรับเงินที่แยกค่าเช่า เงินประกันและสาธารณูปโภคไว้เสมอ แบบสัญญาควบคุมมีข้อกำหนดเรื่องใบแจ้งหนี้และหลักฐานรับชำระ จึงไม่ใช้คำว่าไม่บังคับใบเสร็จทุกธุรกิจ รายได้และหักภาษีต้องตรวจสถานะผู้จ่าย ผู้รับ ประเภทเงินและข้อยกเว้น ไม่เหมานิติบุคคลผู้เช่าทุกกรณีต้องหักอัตราเดียว เก็บเอกสารภาษีแยกจากข้อพิพาทคืนพื้นที่

ทำไม่ได้หากสัญญาระบุอัตราค่าเช่าคงที่ไว้ตลอดระยะเวลาที่ตกลงกัน เว้นแต่มีข้อสัญญาระบุเงื่อนไขการปรับขึ้นไว้ล่วงหน้าอย่างชัดเจน เช่น ปรับตามดัชนีราคาหรือปรับทุกปีในอัตราที่กำหนด การบังคับขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวกลางสัญญาโดยไม่มีเงื่อนไขรองรับถือเป็นการผิดสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิปฏิเสธและจ่ายตามอัตราเดิมต่อไปได้ หากผู้ให้เช่าใช้วิธีตัดน้ำไฟหรือข่มขู่เพื่อบีบให้จ่ายเพิ่ม ผู้เช่าสามารถแจ้งความและฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้เช่นเดียวกับกรณีอื่น ผู้ให้เช่าที่ต้องการปรับค่าเช่าจริงควรรอจนครบกำหนดสัญญาแล้วเจรจาทำสัญญาใหม่

สำหรับสัญญาที่เข้าเกณฑ์ประกาศ2568 ห้ามข้อกำหนดเรียกค่าน้ำหรือไฟเกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ ไม่ใช้เกณฑ์ห้าห้องเดิมกับสัญญาใหม่ ขอใบแจ้งหนี้ เลขมิเตอร์และการคำนวณยอดเพื่อแยกค่าใช้จริงกับบริการอื่นตามข้อตกลงที่ชอบ รายงานข้อพิพาทพร้อมหลักฐานต่อสคบ.ได้ ไม่รับรองว่ามีสิทธิได้เงินคืนหรือยกเว้นค่าศาลทุกชั้นโดยไม่ตรวจฐานคดี

ตรวจว่าทรัพย์สูญทั้งหมดหรือบางส่วน ยังใช้ตามวัตถุประสงค์ได้หรือไม่ และใครเป็นเหตุ ไม่ถือไฟจากสายไฟเก่าหรือภัยธรรมชาติเป็นเหตุสุดวิสัยทุกกรณี การลดค่าเช่า เลิกเช่า ซ่อมและค่าเสียหายมีเงื่อนไขต่างกัน ไม่หยุดจ่ายทุกงวดเองเพียงเกิดน้ำท่วม หากมีอันตรายให้ย้ายไปที่ปลอดภัยและประสานเจ้าหน้าที่ก่อน เก็บหลักฐานเมื่อทำได้โดยไม่เสี่ยง

ผู้ซื้อควรขอดูสัญญาเช่าฉบับเต็มเพื่อตรวจกำหนดเวลาที่เหลือ อัตราค่าเช่า เงื่อนไขต่ออายุ และตรวจว่าสัญญาจดทะเบียนไว้หรือไม่หากมีอายุเกินสามปี เพราะกระทบสิทธิของผู้ซื้อใหม่ในการเรียกให้ผู้เช่าออกโดยตรง หากต้องการให้ผู้เช่าออกทันทีหลังโอน ควรเจรจากับผู้ขายและผู้เช่าไว้ล่วงหน้าเป็นหนังสือก่อนวันโอนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นอาจต้องรับภาระผู้เช่าเดิมต่อไปจนครบกำหนดสัญญาโดยไม่สามารถบอกเลิกก่อนได้