ครอบครองปรปักษ์และข้อพิพาทแนวเขตที่ดิน ป้องกันก่อนเสียสิทธิ

มาตรา 1382 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผู้ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันสิบปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (ห้าปีสำหรับสังหาริมทรัพย์) ได้กรรมสิทธิ์ ทั้งสี่องค์ประกอบต้องครบพร้อมกันตลอดช่วงเวลา การอยู่ด้วยการอนุญาต การเช่า หรือการอาศัยในฐานะญาติ ไม่ใช่เจตนาเป็นเจ้าของ และการครอบครองต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ของคนอื่น ไม่ใช่ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองหรือที่ดินของรัฐ ศาลพิจารณาจากพฤติการณ์จริงในที่ดิน เช่น การปลูกบ้าน ทำสวน ล้อมรั้ว หรือการหวงกันไม่ให้ผู้อื่นใช้

ตามถ้อยคำมาตรา 1382 ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมายเมื่อครบองค์ประกอบ แต่เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม มาตรา 1299 วรรคสองจึงห้ามยกสิทธิที่ยังไม่จดทะเบียนขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว และยังเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้จนกว่าจะจดทะเบียน ในทางปฏิบัติผู้ครอบครองจึงยื่นคำร้องหรือฟ้องให้ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิ แล้วนำไปจดทะเบียนตามมาตรา 78 ประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวง กรมที่ดินรวบรวมแนวปฏิบัติกรณีนี้ไว้ในคู่มือแนวคำวินิจฉัยการจดทะเบียน ฝั่งเจ้าของเดิมจึงไม่ควรคิดว่ายังปลอดภัยเพียงเพราะชื่อในโฉนดยังไม่เปลี่ยน

ผู้ที่ยึดถือที่ดินแทนเจ้าของ เช่น ผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ดูแล หรือเจ้าของรวมที่ถือแทนคนอื่น จะเปลี่ยนลักษณะการยึดถือได้เพียงสองทางตามมาตรา 1381 คือบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนายึดถือแทนอีกต่อไป หรือได้อำนาจใหม่โดยสุจริตจากบุคคลภายนอก การนับสิบปีจึงเริ่มจากวันที่เปลี่ยนลักษณะนั้น ไม่ใช่วันที่เริ่มเข้าอยู่ ข้อนี้คือเหตุผลที่สัญญาเช่า สัญญาจ้างดูแล หรือหนังสืออนุญาตให้อยู่อาศัยเป็นหลักฐานป้องกันที่ดีที่สุด และเมื่อได้รับหนังสือบอกกล่าวทำนองว่าจะยึดถือเพื่อตนเอง เจ้าของควรดำเนินการทันที

มาตรา 1386 ให้นำบทอายุความมาใช้กับอายุความได้สิทธิโดยอนุโลม เหตุที่ใช้กันจริงคือผู้ครอบครองรับสภาพว่าที่ดินเป็นของเจ้าของ เช่น ขอเช่าหรือขอซื้อเป็นหนังสือ และการที่เจ้าของฟ้องคดีเพื่อตั้งสิทธิ การส่งหนังสือทวงหรือทักท้วงอย่างเดียวไม่อยู่ในเหตุเหล่านั้น เจ้าของที่ต้องการหยุดการนับจึงควรได้ถ้อยคำรับสภาพที่ชัดหรือยื่นฟ้อง ส่วนมาตรา 1384 คุ้มครองฝั่งผู้ครอบครอง กล่าวคือถ้าขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจแต่ได้คืนภายในหนึ่งปี หรือฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปี ไม่ถือว่าสะดุด การที่เจ้าของเข้าไปไล่ออกชั่วคราวแล้วปล่อยกลับเข้ามาภายในปีจึงอาจไม่ได้ผลอย่างที่คิด

ได้ มาตรา 1385 ให้ผู้รับโอนการครอบครองนับเวลาของผู้โอนรวมกับเวลาของตนได้ แต่ข้อบกพร่องในการครอบครองของผู้โอนก็ตามมาด้วย เช่น ถ้าผู้โอนเคยอยู่ในฐานะผู้เช่า ผู้รับโอนจะยกช่วงเวลานั้นมานับไม่ได้ ผลในทางปฏิบัติคือเจ้าของไม่ควรดูเฉพาะว่าผู้ที่อยู่ปัจจุบันเข้ามาเมื่อไร ต้องสืบย้อนว่าใครอยู่ก่อนและในฐานะอะไร ภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลัง ใบเสร็จภาษีที่ดิน และคำให้การของผู้ใหญ่บ้านมักช่วยกำหนดช่วงเวลาได้

มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินเรื่องสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ที่สาธารณประโยชน์และที่ดินของรัฐจึงอ้างไม่ได้ ส่วนที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ ส.ค.1 ไม่มีกรรมสิทธิ์ให้ได้มาตามมาตรา 1382 แต่เสี่ยงกว่า เพราะถ้าถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบ มาตรา 1375 ให้ฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปีนับแต่ถูกแย่ง เลยกำหนดนั้นแล้วอาจเสียสิทธิครอบครอง เจ้าของที่ดินประเภทนี้จึงมีเวลาตอบสนองสั้นกว่าเจ้าของโฉนดมาก ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนหรือที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินมีกฎหมายเฉพาะซึ่งต้องตรวจแยกเป็นรายแปลง

มีสองเรื่องที่มักถูกมองข้าม เรื่องแรกคือมาตรา 6 ประมวลกฎหมายที่ดิน ถ้าทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าเกินสิบปีติดต่อกันสำหรับที่ดินมีโฉนด หรือเกินห้าปีติดต่อกันสำหรับที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ถือว่าเจตนาสละสิทธิเฉพาะส่วนนั้น เมื่ออธิบดีกรมที่ดินยื่นคำร้องและศาลสั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิ ที่ดินจะตกเป็นของรัฐ ผลนี้ไม่เกิดอัตโนมัติแต่ก็เป็นเหตุให้ควรมีหลักฐานการใช้ประโยชน์ เรื่องที่สองคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าและเพิ่มขึ้นทุกสามปีที่ยังว่างติดต่อกัน รายละเอียดอัตราอยู่ในหน้าคำถามภาษีที่ดินของเรา

มาตรา 1312 แยกตามความสุจริตของผู้สร้าง ถ้าสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอมให้ และเมื่อโรงเรือนสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินขอให้เพิกถอนภาระจำยอมได้ ถ้าสร้างโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้กลับเป็นอย่างเดิมโดยผู้สร้างออกค่าใช้จ่าย ความสุจริตดูในขณะก่อสร้าง ขั้นแรกจึงควรขอรังวัดสอบเขตเพื่อยืนยันแนวตามระวางแผนที่ แล้วมีหนังสือแจ้งพร้อมผลรังวัด เก็บเอกสารขออนุญาตก่อสร้างและภาพถ่ายระหว่างก่อสร้างไว้ เพราะการทักท้วงตั้งแต่ตอนกำลังสร้างเป็นหลักฐานสำคัญว่าผู้สร้างรู้แนวเขตแล้ว

การรังวัดสอบเขตต้องแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาระวังชี้แนวเขต ถ้ามีผู้คัดค้าน เจ้าหน้าที่จะบันทึกและเรียกทั้งสองฝ่ายมาสอบสวนไกล่เกลี่ย หากตกลงกันไม่ได้ ข้อพิพาทต้องไปจบที่ศาล หนังสือที่สำนักงานที่ดินแจ้งมาจะระบุสิ่งที่ต้องทำและกำหนดเวลาไว้ จึงไม่ควรปล่อยผ่าน สิ่งที่ช่วยได้มากคือหลักหมุดเดิมที่ยังอยู่ รูปแผนที่ในโฉนดและระวาง ประวัติการแบ่งแยก และภาพถ่ายแนวรั้วเก่า ทั้งนี้ผลรังวัดเป็นเพียงหลักฐานแนวเขต ไม่ได้ตัดสินคำอ้างครอบครองปรปักษ์ ซึ่งต้องพิสูจน์องค์ประกอบตามมาตรา 1382 แยกต่างหาก

วางรอบตรวจอย่างน้อยปีละครั้งพร้อมภาพถ่ายลงวันที่และพิกัด ทำหลักเขตหรือรั้วให้เห็นชัด ติดป้ายชื่อเจ้าของและช่องทางติดต่อ ชำระภาษีที่ดินตรงเวลาและเก็บใบเสร็จเป็นชุด ถ้าให้คนในพื้นที่ช่วยดูแลหรือทำกิน ควรทำสัญญาเป็นหนังสือระบุว่าดูแลแทนเจ้าของ ซึ่งตามมาตรา 1381 ทำให้เขาเปลี่ยนเป็นครอบครองเพื่อตนได้ยาก และถ้าพบผู้เข้าอยู่ ให้ขอเอกสารรับสภาพ เช่น หนังสือขอเช่าหรือขออาศัย ไว้ทันที หากไม่ยอมให้ ควรประเมินการฟ้องก่อนระยะเวลาจะใกล้ครบ

นอกจากตรวจสารบบและภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน ควรลงพื้นที่จริงดูว่ามีคนอยู่หรือใช้ที่ดินหรือไม่ สอบถามเพื่อนบ้านว่าใครทำประโยชน์มากี่ปี และขอรังวัดสอบเขตก่อนวันโอนถ้าแนวไม่ชัด มาตรา 1299 วรรคสองคุ้มครองผู้ซื้อที่เสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริต จากสิทธิของผู้ครอบครองที่ยังไม่จดทะเบียน แต่ความสุจริตเป็นข้อเท็จจริง ถ้าเห็นคนอยู่ชัดเจนตอนซื้อแล้วไม่สอบถาม ข้ออ้างว่าสุจริตจะอ่อนลง ควรให้ผู้ขายรับรองในสัญญาว่าไม่มีผู้ครอบครองหรือผู้เช่า และกำหนดให้ส่งมอบที่ดินว่างเป็นเงื่อนไขก่อนชำระเงินงวดสุดท้าย

เราตรวจสารบบที่ดิน ประวัติการจดทะเบียน และประเภทเอกสารสิทธิก่อน เพราะโฉนดกับ น.ส.3 ใช้กรอบเวลาต่างกันมาก จากนั้นประเมินว่าผู้ครอบครองเข้ามาในฐานะใด เวลาเดินไปเท่าไร และมีเหตุสะดุดแล้วหรือยัง แล้วเลือกทางที่ความเสี่ยงต่ำที่สุด เช่น รังวัดพร้อมหนังสือบอกกล่าว การเจรจาให้ทำสัญญาเช่าหรือรับสภาพเป็นหนังสือ หรือการฟ้องเมื่อเวลาใกล้ครบ ก่อนเริ่มงานเราแจ้งขอบเขตงาน กรอบเวลา และใบเสนอราคาให้พิจารณา ทีมของเรามีประสบการณ์ยาวนานในคดีที่ดินและงานที่ปรึกษา จึงช่วยชี้ได้ว่ากรณีใดควรจบด้วยการเจรจาแทนการฟ้อง