ที่ดิน คอนโด และสัญญาเช่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ได้ภายใต้เงื่อนไขของกฎหมายอาคารชุด ซึ่งรวมถึงสัดส่วนพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือได้ในอาคารเดียวกันและหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ก่อนวางเงินจองควรตรวจกับนิติบุคคลอาคารชุดว่าสัดส่วนยังเหลือ เพราะถ้าเต็มแล้วการโอนในชื่อบุคคลต่างชาติทำไม่ได้

เอกสารที่ธนาคารในไทยออกให้เมื่อรับโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาและระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด ต้องระบุชื่อผู้ซื้อให้ตรงกับผู้จะถือกรรมสิทธิ์ ความผิดพลาดที่พบบ่อยคือโอนเงินในชื่อคนอื่นหรือระบุวัตถุประสงค์กว้างเกินไป แล้วต้องแก้ย้อนหลังกับธนาคาร

ประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติไว้ ยกเว้นช่องทางเฉพาะที่มีเงื่อนไขเข้มและอนุมัติเป็นรายกรณี ทางที่ใช้จริงจึงเป็นการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน หรือให้นิติบุคคลที่ตั้งขึ้นถูกต้องเป็นผู้ถือ ซึ่งต้องไม่เป็นการถือแทน

เป็นโครงสร้างที่ผิดกฎหมายและเสี่ยงสองทาง คือรัฐเพิกถอนสิทธิและดำเนินคดี กับผู้ถือชื่อเปลี่ยนใจแล้วผู้จ่ายเงินไม่มีสิทธิเรียกคืนอย่างที่คิด เพราะสัญญาที่ตั้งอยู่บนวัตถุประสงค์ที่ผิดกฎหมายบังคับได้ยาก มีทางเลือกที่ถูกต้องอยู่ ควรใช้ทางนั้น

ตาม ม.538ต้องแสดงหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งฝ่ายถูกฟ้องลงชื่อไว้จึงฟ้องได้ ถ้าเช่าเกินสามปีหรือตลอดชีวิตต้องทำหนังสือและจด มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ไม่ใช่เช่าปากเปล่าได้สามปีเอง ตรวจรูปแบบก่อนจ่ายล่วงหน้า ส่วนกฎหมายเช่าพิเศษมีผลไม่ทำแบบต่างออกไป

คำมั่นจะให้เช่าต่อไม่ได้ผลเท่ากับการเช่าที่จดทะเบียนแล้ว การบังคับให้จดทะเบียนช่วงที่สองในอนาคตขึ้นกับความร่วมมือของเจ้าของและข้อเท็จจริงในเวลานั้น ผู้ซื้อจึงควรคิดมูลค่าโดยยึดช่วงที่จดทะเบียนได้จริงเป็นฐาน ไม่ใช่รวมช่วงต่ออายุเป็นของแน่

ประเภทของเอกสารสิทธิ ชื่อผู้ถือปัจจุบัน ภาระจำนอง ภาระจำยอม ทางเข้าออกตามกฎหมาย เนื้อที่ที่รุกล้ำ และรายการอายัด ต้องตรวจจากสารบบที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่จากสำเนาที่ผู้ขายส่งมาเท่านั้น เพราะสำเนาไม่แสดงรายการที่เพิ่มภายหลัง

ได้โดยหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ซึ่งต้องกรอกให้ครบและลงนามต่อหน้าผู้มีอำนาจรับรองในประเทศที่อยู่ แล้วผ่านสายรับรองให้ไทยยอมรับ จุดที่ทำให้ตกบ่อยคือกรอกไม่ครบทุกช่องหรือรับรองผิดชั้น ควรให้เราตรวจแบบก่อนเซ็น

ตามกฎหมายมีผู้มีหน้าที่ตามประเภทของรายการ แต่ในทางปฏิบัติคู่สัญญาตกลงแบ่งกันได้และควรเขียนไว้ในสัญญาให้ชัดเป็นรายรายการ ไม่ใช่เขียนรวมว่าแบ่งคนละครึ่ง เพราะรายการมีหลายชนิดและฐานคำนวณไม่เหมือนกัน

เจ้าหน้าที่มักให้คู่สมรสทั้งสองยืนยันเป็นหนังสือว่าเงินที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย ซึ่งมีผลต่อการแบ่งทรัพย์สินภายหลัง ควรตัดสินใจโดยเข้าใจผลนั้นก่อนลงนาม ไม่ใช่เซ็นเพราะเจ้าหน้าที่ยื่นให้ในวันโอน

ตรวจว่าที่ดินโครงการติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่และมีข้อผูกพันปลดจำนองรายห้องอย่างไร ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างและกรอบเวลาส่งมอบพร้อมผลของการล่าช้าที่เขียนไว้ และเก็บหลักฐานการชำระทุกงวดในชื่อผู้จะถือกรรมสิทธิ์

ต้อง เอกสารอย่างหนังสือเดินทาง ทะเบียนสมรสต่างประเทศ หนังสือรับรองนิติบุคคลต่างประเทศ และหนังสือมอบอำนาจ ต้องมีคำแปลภาษาไทยที่รับรองและผ่านสายรับรองตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ส่วนนี้เป็นงานที่เราจัดให้ครบในชุดเดียวพร้อมนัดวันโอน

โฉนดเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รังวัดด้วยหมุดชัดเจนที่สุด ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ขอบเขตอาจคลาดเคลื่อนและการทำนิติกรรมมีขั้นตอนประกาศเพิ่ม ผลคือระยะเวลาปิดดีลยาวกว่าและธนาคารบางแห่งประเมินวงเงินให้ต่ำกว่า จึงควรวางแผนแปลงเป็นโฉนดก่อนถ้าจะขายหรือกู้

ยื่นขอรังวัดสอบเขตต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้ช่างรังวัดออกตรวจโดยมีเจ้าของข้างเคียงมาระวังแนวเขต ถ้าตกลงกันได้จะบันทึกถ้อยคำและปรับรูปแปลงให้ตรง ถ้าไม่ตกลงจะกลายเป็นข้อพิพาทที่ต้องว่ากล่าวกันทางศาล การซื้อที่ดินที่ยังไม่สอบเขตจึงควรกันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าผลจะออก

เก็บกินอาจกำหนดระยะหรือตลอดชีวิต ไม่จำเป็นให้เปล่า และสิ้นเมื่อผู้ทรงตาย การให้ผู้อื่นใช้ทำได้ตามเอกสารและ1422 ไม่ควรเลือกเช่าเพียงเพราะคิดว่าเก็บกินให้คนอื่นใช้ไม่ได้ ส่วนการโอนสิทธิเช่าต้องตรวจสัญญาและกฎหมาย เปรียบเทียบค่าตอบแทน ภาระ ระยะและมรดกตามเป้าหมายจริง

การจดเหนือพื้นดินต้องก่อตั้งจากผู้มีสิทธิและอ่านว่าให้เป็นเจ้าของอาคารใด ไม่ใช่จดแล้วรับรองกรรมสิทธิ์อาคารทุกหลัง การโอนและมรดกเป็นไปตาม1411และข้อกำหนด ส่วนระยะตาม1412อาจอิงชีวิตหรือช่วงเวลา ตรวจผลของการสิ้นสิทธิและงานคืนสภาพตาม1416แยกจากสัญญาเช่า ไม่ต้องซ้อนเช่าทุกกรณี

ให้ผู้ขายขอยอดปิดหนี้เป็นหนังสือจากธนาคารและนัดวันไถ่ถอนกับวันโอนเป็นวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อจ่ายส่วนที่เท่ากับยอดปิดหนี้เป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารเจ้าหนี้โดยตรง ส่วนที่เหลือจึงจ่ายผู้ขาย วิธีนี้ตัดความเสี่ยงที่เงินออกไปแล้วแต่จำนองยังอยู่ในสารบบ

ทางแก้ที่มั่นคงที่สุดคือเจรจาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางผ่านบนที่ดินข้างเคียงให้ปรากฏหลังโฉนดทั้งสองแปลง หากเจรจาไม่สำเร็จยังมีช่องทางเรียกร้องทางจำเป็นตามกฎหมายซึ่งต้องพิสูจน์ในศาลและมักมีค่าทดแทน ที่ดินที่มีเพียงข้อตกลงปากเปล่ากับเพื่อนบ้านคือจุดที่ราคาประเมินและสินเชื่อจะสะดุด

เจ้าพนักงานจะดูที่มาของเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทย รายได้และกิจกรรมทางธุรกิจจริงของบริษัท โครงสร้างกรรมการผู้มีอำนาจ และเหตุผลทางธุรกิจของการถือที่ดินแปลงนั้น บริษัทที่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือบ้านหลังเดียวและไม่มีรายได้คือรูปแบบที่ถูกตั้งคำถามก่อนเสมอ

ควรใช้เมื่อมีเงินก้อนใหญ่ค้างระหว่างวันทำสัญญากับวันโอน หรือเมื่อคู่สัญญายังไม่เคยทำธุรกรรมร่วมกัน เพราะเงินจะถูกปล่อยเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันเกิดขึ้นจริงเท่านั้น ค่าธรรมเนียมต่ำกว่ามูลค่าความเสี่ยงมากในดีลที่ผู้ซื้ออยู่ต่างประเทศและมอบอำนาจให้คนอื่นไปแทน

สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนห้องชุดถ้าไม่มีหนังสือรับรองว่าปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ผู้ขายที่ค้างชำระหลายปีต้องเคลียร์ก่อนและบางอาคารออกเอกสารช้าหลายวันทำการ จึงควรขอตัวเลขค้างชำระตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายและระบุผู้รับผิดชอบไว้ในสัญญา

ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมยื่นแบบประจำปี ส่วนกรณีคู่สัญญาฝ่ายผู้เช่าเป็นบริษัท กฎหมายกำหนดให้หักภาษีจากค่าเช่าไว้แล้วส่งหนังสือรับรองการหักให้เจ้าของห้อง ผู้ถือครองต่างชาติที่มีรายได้ในไทยก็อยู่ในข่ายเช่นกัน เราแนะนำให้แยกบัญชีรับค่าเช่าออกจากบัญชีใช้จ่ายส่วนตัวตั้งแต่ห้องแรกเพื่อให้ตรวจสอบย้อนหลังได้

การให้เช่าที่พักเป็นรายวันเข้าข่ายกิจการโรงแรมซึ่งต้องมีใบอนุญาต อาคารชุดส่วนใหญ่ยังห้ามไว้ในข้อบังคับและมีบทปรับของนิติบุคคลซ้อนอีกชั้น ผู้ซื้อที่วางแผนรายได้จากการปล่อยรายวันควรตรวจข้อบังคับอาคารและประเภทอาคารก่อนวางเงินจอง ไม่ใช่หลังโอน

คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามการใช้ประโยชน์ที่จำแนกเป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้างว่างเปล่า โดยแต่ละประเภทมีอัตราและข้อยกเว้นต่างกัน ท้องถิ่นจะส่งแบบแจ้งประเมินมาให้ ถ้าเห็นว่าจำแนกประเภทผิดต้องคัดค้านภายในกำหนด อย่าปล่อยจนกลายเป็นเบี้ยปรับสะสม

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไม่ถึงห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้นเรื่องที่อยู่อาศัยตามทะเบียนบ้าน จะถูกเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะพร้อมรายได้ท้องถิ่นเพิ่ม แทนที่จะเสียเพียงอากรแสตมป์ ส่วนต่างนี้มีนัยสำคัญพอที่จะเปลี่ยนกำไรของดีล จึงควรคำนวณก่อนตกลงราคา

กฎหมายไม่ได้บังคับสัดส่วน จึงเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา แนวที่ตลาดใช้กันคือผู้ซื้อกับผู้ขายออกค่าธรรมเนียมการโอนฝ่ายละเท่ากัน ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาระผู้ขาย ปัญหาเกิดเมื่อสัญญาเขียนกว้างว่าค่าใช้จ่ายอื่นแบ่งกัน แล้วมาเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ ควรระบุรายการเป็นข้อ

ถ้าทรัพย์นั้นเป็นสินสมรส การจัดการที่สำคัญอย่างการขายหรือจำนองต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเป็นหนังสือ สำนักงานที่ดินจะขอดูทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมพร้อมบัตรประชาชน กรณีคู่สมรสอยู่ต่างประเทศต้องทำหนังสือยินยอมผ่านสถานทูตหรือโนตารีแล้วรับรองสายเอกสารให้ครบก่อนวันนัด

รับได้ในฐานะทายาทแต่ถือกรรมสิทธิ์ต่อไปไม่ได้ กฎหมายกำหนดให้จำหน่ายที่ดินนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นอธิบดีมีอำนาจจัดการจำหน่ายแทน ทางปฏิบัติจึงควรวางแผนตั้งแต่ตอนทำพินัยกรรมว่าจะให้ขายแล้วแบ่งเงิน หรือให้ทายาทที่ถือได้รับที่ดินและชดเชยกันด้วยทรัพย์อื่น

แก้ได้และควรอ่านเทียบกับแบบสัญญามาตรฐานที่ทางราชการกำหนดไว้สำหรับการขายห้องชุด ข้อที่มักเสียเปรียบคือกรอบเวลาส่งมอบที่เปิดกว้าง ค่าปรับที่ผูกเฉพาะฝั่งผู้ซื้อ และเงื่อนไขริบเงินดาวน์ การขอแก้สองสามข้อก่อนลงนามเป็นเรื่องปกติในตลาด ไม่ใช่การเรียกร้องเกินควร

สารบบที่ดินและภาระผูกพัน สถานะผู้ขายและอำนาจลงนาม ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการใช้อาคาร ค้างชำระค่าส่วนกลางหรือภาษีท้องถิ่น และคดีที่ค้างอยู่ในศาล เราส่งผลเป็นรายงานพร้อมข้อเสนอแนะว่าประเด็นไหนแก้ได้ก่อนโอนและประเด็นไหนควรเดินออกจากดีล

ได้ครบวงจร เราจัดร่างหนังสือมอบอำนาจให้ตรงแบบที่สำนักงานที่ดินรับ ประสานสายรับรองเอกสารจากประเทศที่ท่านอยู่ ตรวจสารบบ นัดวันโอน คุมการชำระเงินให้สอดคล้องกับการไถ่ถอนจำนอง แล้วส่งชุดเอกสารหลังโอนพร้อมสรุปภาระภาษีรายปีที่จะตามมา งานลักษณะนี้คือสิ่งที่ทีมเราทำต่อเนื่องมายาวนาน