ทนายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โฉนด เช่า สิทธิเก็บกิน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปกำหนดแต่ละรอบไม่เกินสามสิบปีตามมาตรา 540 การรับปากต่ออายุไม่ได้จดสิทธิอีกสองรอบให้ทันที และต้องตรวจผู้ให้เช่า การจดรอบใหม่และผลเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ สิทธิเก็บกินกับสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคนละสิทธิ อายุ การโอน การตกทอดและเหตุสิ้นสุดต้องพิจารณาแยก ไม่ถือว่าเช่าหรือเก็บกินเท่ากับซื้อที่ดิน

โฉนดเป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ ส่วน น.ส.3 ก. แสดงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่โฉนด แต่โอนและจำนองโดยจดทะเบียนได้เมื่อเข้าเงื่อนไข ต้องตรวจข้อจำกัดเฉพาะแปลง ไม่เหมารวมเอกสารที่หน้าตาคล้ายกันหรือเอกสารสิทธิทำประโยชน์ประเภทอื่น

การตรวจที่มีประโยชน์จริงต้องคัดสารบบจากสำนักงานที่ดินท้องที่ ไม่ใช่ดูสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งมา เพราะจำนอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม การอายัด และการห้ามโอนตามเงื่อนไข ปรากฏในสารบบเป็นหลัก เราตรวจย้อนถึงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ก่อนหน้าและวันที่จดทะเบียนแต่ละรายการ เพื่อหาความไม่ต่อเนื่องที่อาจนำไปสู่ข้อพิพาทกรรมสิทธิ์

สัญญามาตรฐานของผู้ขายมักเขียนให้เงินมัดจำถูกริบง่ายและให้ผู้ขายมีเวลาผ่อนผันยาว จุดที่เราแก้เป็นลำดับแรกคือเงื่อนไขบังคับก่อนโอน ต้องระบุว่าถ้าผลตรวจสารบบพบภาระผูกพันที่ไม่ได้แจ้งไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและรับเงินคืนเต็มจำนวน แต่ข้อตกลงคืนเงินไม่รับประกันได้รับคืน หากไม่ชำระอาจต้องใช้กระบวนการเรียกร้อง

ข้อที่สองคือการแบ่งภาระภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ชัดเป็นตัวเลข ไม่ใช่เขียนว่าแบ่งกันคนละครึ่งโดยไม่ระบุรายการ เพราะรายการที่เกิดในวันโอนมีหลายตัว ทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกิดเฉพาะบางกรณี การเขียนไม่ครบทำให้เกิดการเจรจาใหม่กลางสำนักงานที่ดิน

คนต่างชาติต้องตรวจฐานมีสิทธิตามกฎหมายห้องชุด โควตาตามพื้นที่และหลักฐานของฐานนั้น ไม่ใช้เอกสารเงินแบบเดียวทุกคน แต่การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมีข้อจำกัดที่เข้มกว่ามาก ทางเลือกที่ใช้ได้จริงจึงมักเป็นการเช่าระยะยาวซึ่งจดทะเบียนไว้ การจดสิทธิในตัวอาคารแยกจากที่ดิน หรือการถือผ่านนิติบุคคลที่มีโครงสร้างถูกต้องตามกฎหมายไทยจริง

เราปฏิเสธการจัดโครงสร้างที่ใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงชื่อบังหน้า เพราะเป็นความเสี่ยงที่อาจกระทบทั้งสิทธิในทรัพย์และความรับผิดของผู้เกี่ยวข้อง สิ่งที่เราทำแทนคือเขียนสัญญาเช่าให้มีสิทธิต่ออายุ สิทธิโอนสิทธิการเช่า และเงื่อนไขคุ้มครองเมื่อเจ้าของที่ดินขายที่ให้บุคคลอื่น เพื่อให้สิ่งที่ลูกค้าได้รับมั่นคงในกรอบที่กฎหมายอนุญาต