Question 1

How should the scope of works be written to avoid later argument?

Accepted Answer

Tie the scope to measurable documents: dated drawings, a material schedule with models and grades, and a bill of quantities. Then set a priority-of-documents clause saying which prevails on conflict. The common failure is a line such as "complete fit-out works", which means whatever each side assumes it means.

Question 2

How much retention should be held and when is it released?

Accepted Answer

Market practice runs from five to ten percent of each progress payment, released in two tranches: at practical completion and at the end of the defects liability period. What matters more than the figure is the release trigger — release on issue of a handover certificate, not on the employer being "satisfied", which has no testable standard.

Question 3

How high can delay damages be set?

Accepted Answer

You may agree any rate, but the court can reduce a penalty that is excessive. A defensible rate is anchored to foreseeable actual loss — for example the extra rent payable while occupation is delayed. A daily rate with an aggregate cap expressed as a share of the contract price carries far more weight than a bare high figure.

Question 4

What paperwork does a variation require?

Accepted Answer

A variation order stating the items, the price, and the effect on the programme, signed by both parties before work starts. Contractors who act on verbal site instructions and invoice later lose most often, because they cannot prove the instruction came from someone authorised to give it.

Question 5

When can an extension of time be claimed?

Accepted Answer

For events outside the contractor's control that affect the critical path — late possession of site, late drawings, variations, or force majeure. The practical condition is notice within the contractual window, supported by evidence that the event moved critical activities, not merely tasks with float.

Question 6

If the employer misses a payment, may the contractor stop work?

Accepted Answer

Yes, where the contract confers the right and the demand procedure has been followed. Stopping without a contractual basis risks turning the contractor into the defaulting party. Include a suspension right triggered after a stated number of days of non-payment, and provide that the suspension period extends the programme automatically.

Question 7

How should handover inspection be run?

Accepted Answer

Inspect in rounds and issue a defects list with photographs, locations, and a rectification date for each item, then certify handover once the list closes. A single blanket sign-off with no annexed list costs the employer its right to demand rectification and exposes the contractor to open-ended retrospective allegations.

Question 8

What does the defects liability period cover?

Accepted Answer

Defects arising from workmanship and contract materials — not fair wear and tear or damage from misuse. Set separate periods for structure, building services, and waterproofing, since their service lives differ sharply, and state the response time for attending after notification.

Question 9

Can the employer pursue a subcontractor directly?

Accepted Answer

As a rule no: the employer's counterparty is the main contractor, unless there is a tripartite agreement or a direct warranty from the subcontractor. Projects with critical building services therefore obtain manufacturer warranties issued in the employer's name from the start, so they do not depend on a main contractor that may cease trading.

Question 10

Does the contractor have a lien over the works?

Accepted Answer

Work fixed to land becomes a component part belonging to the landowner, so there is no lien over the building as security. The realistic remedies are suspension, withholding uninstalled materials, and suing for the price with an interim measure where there is evidence assets will be dissipated.

Question 11

Can a foreign company take construction work in Thailand?

Accepted Answer

Construction is a restricted activity for foreign business operators. The workable structures are shareholding within the statutory ratio, a foreign business licence, or an investment promotion route for qualifying work. Taking work through nominees is a criminal exposure that should not be entertained.

Question 12

Court or arbitration for a construction contract?

Accepted Answer

Projects with heavy technical content and cross-border parties usually benefit from arbitration: you can appoint tribunal members who understand the engineering, and awards travel across borders more readily. For domestic work of moderate value, court is often better value because the entry cost is materially lower.

สัญญาก่อสร้างและงานรับเหมา

ลัดไปยังคำถามในหมวดนี้

แปลเอกสารและรับรองคำแปล

คำแปล NAATI สำหรับออสเตรเลีย

รับรองเอกสารโดยทนาย Notary Public

รับรองนิติกรณ์กรมการกงสุลและสถานทูต

Apostille ตามอนุสัญญาเฮก 1961

วีซ่าและใบอนุญาตทำงาน

หนังสือรับรองความประพฤติและตรวจประวัติอาชญากรรม

จดทะเบียนสมรสและเอกสารครอบครัว

บัญชี ภาษี และงบการเงินสำหรับธุรกิจในไทย

จดทะเบียนบริษัทและการถือหุ้นของชาวต่างชาติ

บัตรเดินทางนักธุรกิจเอเปค (APEC Business Travel Card)

นิติกรณ์เอกสารรายประเทศปลายทาง

เอกสารการศึกษาและใบรับรองวิชาชีพ

ทะเบียนราษฎร หย่า และรับบุตรบุญธรรม

งานแปลเฉพาะทาง สัญญา การแพทย์ และเอกสารคดี

บริการล่ามในงานราชการ ศาล และการเจรจาธุรกิจ

ที่ดิน คอนโด และสัญญาเช่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

พันธสัญญา มรดก และการจัดการทรัพย์สินข้ามประเทศ

สัญญาจ้าง เลิกจ้าง และคดีแรงงาน

ส่งเสริมการลงทุน BOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างชาติ

ภาษีบุคคลธรรมดาของชาวต่างชาติและการแลกเปลี่ยนข้อมูลบัญชี

ประกันสังคม กองทุนเงินทดแทน และสิทธิของลูกจ้างต่างชาติ

เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ และทรัพย์สินทางปัญญา

ร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

บังคับคดีและสืบทรัพย์

คดีอาญาและการประกันตัว

ใบอนุญาตประกอบกิจการและ อย.

PDPA และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล

ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และค่าโอน

ล้มละลายและฟื้นฟูกิจการ

อุบัติเหตุ ประกันภัย และการเรียกค่าเสียหาย

e-Tax Invoice และระบบภาษีดิจิทัล

พิธีการศุลกากร นำเข้า-ส่งออก

แฟรนไชส์ ไลเซนส์ และตัวแทนจำหน่าย

อนุญาโตตุลาการและการไกล่เกลี่ย

ขายออนไลน์และธุรกิจดิจิทัล

ครอบครัวข้ามชาติ หย่า และอำนาจปกครองบุตร

หน้าที่รายงานตัวและการรักษาสถานะคนต่างชาติ

โอนเงินเข้าออกประเทศและหลักฐานแหล่งเงิน

สมาคม มูลนิธิ และองค์กรไม่แสวงหากำไร

ขอ อย. อาหาร เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์สมุนไพร

วีซ่าพำนักระยะยาวในไทย

ใบอนุญาตทำงานและหน้าที่ของนายจ้าง

ภาษีรายได้ดิจิทัลและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตขนส่งและโลจิสติกส์

ใบอนุญาตโรงแรม สถานบริการ และสุรา

ภาษีมูลค่าเพิ่มและใบกำกับภาษี

ใบอนุญาตโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม

ใบอนุญาตฟินเทค การชำระเงินและสินทรัพย์ดิจิทัล

ใบอนุญาตคลินิก สปาและธุรกิจสุขภาพ

การเปิดบัญชีธนาคารและการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติ

ใบขับขี่ การจดทะเบียนรถและการนำรถเข้าประเทศ

ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ถาวรและการแปลงสัญชาติ

ใบอนุญาตธุรกิจนำเที่ยวและบัตรมัคคุเทศก์

นิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

การไปทำงานต่างประเทศของแรงงานไทย

ใบอนุญาตโรงเรียนเอกชนและสถาบันกวดวิชา

ที่ดินเกษตรกรรมและเอกสารสิทธิ์แต่ละชั้น

ติดตั้งโซลาร์และใบอนุญาตด้านพลังงาน