รับรองเอกสารซื้อขายและโอนอสังหาริมทรัพย์โดยทนายผู้ทำคำรับรอง

ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าทนาย ซึ่งจะตรวจหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนแล้วรับรองว่าเห็นการลงนามจริง หนังสือมอบอำนาจต้องระบุเลขโฉนด ที่ตั้ง และขอบเขตอำนาจของผู้รับมอบอำนาจให้ชัดเจน เช่น รับเงิน จดทะเบียนโอน หรือกู้แทนได้หรือไม่ เมื่อรับรองเสร็จ กรมที่ดินปลายทางในไทยมักต้องการเห็นตราประทับกระทรวงการต่างประเทศบนเอกสารที่ทำนอกราชอาณาจักรด้วย จึงควรเผื่อเวลาส่งเอกสารกลับมาให้กระทรวงตรวจตราทนายก่อนนัดวันโอนที่กรมที่ดิน

ทนายรับรองลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจแบบที่ดิน ท.ด.21 หรือแบบที่กรมที่ดินกำหนด โดยยืนยันตัวตนจากบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง งานของทนายจบตรงที่การรับรองว่าลายมือชื่อนั้นเป็นของผู้มอบอำนาจจริง ไม่ได้ตรวจว่าญาติผู้รับมอบอำนาจมีคุณสมบัติครบตามที่กรมที่ดินต้องการหรือไม่ ผู้มอบอำนาจควรโทรสอบถามสำนักงานที่ดินเขตที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าว่าต้องใช้แบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดินหรือรับหนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่ทนายจัดทำได้เลย เพราะบางสำนักงานยืนยันแบบฟอร์มของตนเท่านั้น

คู่สัญญาทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าลงชื่อต่อหน้าทนาย ซึ่งตรวจบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางแล้วรับรองว่าเห็นการลงนามด้วยตนเอง สัญญาเช่าเกินสามปีต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะผูกพันบุคคลภายนอกได้ คำรับรองของทนายไม่ใช่การจดทะเบียนและไม่ทำให้สัญญามีผลทางทะเบียนแทนขั้นตอนนั้น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นชาวต่างชาติที่จะใช้สัญญานี้ยื่นต่อธนาคารหรือหน่วยงานในประเทศตน ให้สอบถามว่าต้องผ่านกระทรวงการต่างประเทศไทยเพิ่มก่อนส่งให้สถานทูตของประเทศนั้นรับรองต่ออีกชั้นหรือไม่

ธนาคารต่างประเทศมักขอสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด สัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือรับรองรายได้หรือทรัพย์สินของผู้กู้ที่ต้องรับรองสำเนาถูกต้องก่อนส่งไป ทนายรับรองได้เพียงว่าสำเนาตรงกับต้นฉบับที่นำมาแสดง ไม่ได้ประเมินมูลค่าทรัพย์หรือยืนยันว่าโฉนดปลอดภาระจำนอง ผู้กู้ควรขอหนังสือรับรองภาระจำนองจากสำนักงานที่ดินแยกต่างหากหากธนาคารต้องการหลักฐานส่วนนี้ ก่อนส่งชุดเอกสารทั้งหมดให้กระทรวงการต่างประเทศประทับตรารับรองลายมือทนาย หากธนาคารปลายทางกำหนดไว้เช่นนั้น

ต้องนำโฉนดตัวจริงหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริงมาให้ทนายเทียบกับสำเนาก่อนประทับคำรับรองเสมอ ทนายไม่รับรองจากภาพถ่ายหรือไฟล์สแกนที่ส่งมาทางออนไลน์ เพราะไม่มีต้นฉบับให้เทียบต่อหน้า หากเจ้าของโฉนดอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถนำต้นฉบับมาแสดงเองได้ ต้องส่งต้นฉบับกลับมาไทยหรือมอบอำนาจให้ผู้ถือครองต้นฉบับนำไปยื่นแทน คำรับรองระบุเพียงว่าสำเนาตรงกับต้นฉบับที่เห็น ไม่ได้ยืนยันสถานะทางกฎหมายของที่ดินในปัจจุบัน เช่น การถูกอายัดหรือมีคดีพิพาท

หลังทนายรับรองลายมือชื่อหรือสำเนาแล้ว เอกสารที่จะใช้นอกประเทศไทยมักต้องเดินทางไปที่กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่าตราและลายมือชื่อของทนายที่ปรากฏเป็นของผู้มีสิทธิรับรองจริงตามทะเบียน ขั้นต่อไปคือสถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางประจำประเทศไทย ซึ่งจะตรวจตราของกรมการกงสุลอีกชั้นหนึ่งก่อนให้ผ่าน แต่ละหน่วยงานมองย้อนไปตรวจเฉพาะตราของขั้นก่อนหน้าตนเท่านั้น จะยื่นข้ามลำดับหรือสลับคิวไม่ได้ ควรโทรสอบถามทั้งสองหน่วยงานเรื่องเอกสารประกอบและเวลาทำการก่อนเดินทางไปยื่นจริง

ทนายไม่มีอำนาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง หรือแก้ไขข้อมูลใดๆ บนโฉนดที่ดิน เพราะงานเหล่านี้เป็นอำนาจเฉพาะของเจ้าพนักงานที่ดินตามกฎหมายที่ดิน ทนายไม่คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ที่ต้องชำระ ณ วันโอน และไม่ยืนยันว่าที่ดินปลอดจำนองหรือไม่มีข้อพิพาทเรื่องแนวเขต งานของทนายจำกัดอยู่ที่การรับรองลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจหรือรับรองสำเนาเอกสารให้ตรงกับต้นฉบับเท่านั้น ผู้เกี่ยวข้องยังต้องไปดำเนินการทุกขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือผ่านผู้รับมอบอำนาจ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติมอบอำนาจให้บุคคลใดก็ได้ที่ไว้ใจ เช่น ทนายที่ปรึกษาการซื้อขายหรือญาติ ไปยื่นเอกสารและลงนามรับโอนที่สำนักงานที่ดินแทนตนได้ โดยลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าทนายผู้ทำคำรับรองก่อนเดินทางกลับหรือหากยังอยู่ต่างประเทศ ต้องแนบหลักฐานการโอนเงินซื้อคอนโดจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด ซึ่งเป็นเอกสารคนละชุดที่ธนาคารในไทยออกให้ ไม่ใช่สิ่งที่ทนายผู้ทำคำรับรองออกให้ได้ ผู้รับมอบอำนาจควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินล่วงหน้าว่าต้องแนบสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจที่รับรองแล้วกี่ชุด

ทำได้โดยผู้มอบอำนาจลงนามในหนังสือเพิกถอนต่อหน้าทนาย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อในลักษณะเดียวกับตอนออกหนังสือมอบอำนาจฉบับแรก จากนั้นต้องแจ้งเพิกถอนไปยังสำนักงานที่ดินและผู้รับมอบอำนาจโดยตรงเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะคำรับรองของทนายไม่มีกลไกแจ้งเตือนอัตโนมัติไปยังหน่วยงานใด หากเอกสารต้นฉบับที่รับรองไว้ยังอยู่ในมือผู้รับมอบอำนาจและถูกนำไปยื่นก่อนการเพิกถอนไปถึง ธุรกรรมที่ทำไปแล้วอาจยังมีผลผูกพันจนกว่าจะพิสูจน์ได้ว่าฝ่ายรับโอนทราบเรื่องเพิกถอนแล้ว จึงควรรีบแจ้งทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทันทีที่ตัดสินใจเพิกถอน

ทายาทลงนามในหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าทนาย ระบุให้ผู้รับมอบอำนาจไปยื่นคำร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกหรือรับโอนที่ดินตามคำสั่งศาลแทนตนได้ ทนายรับรองเฉพาะลายมือชื่อและตัวตนของทายาทที่ลงนาม ไม่รับรองสิทธิในกองมรดกหรือสัดส่วนที่ทายาทแต่ละคนควรได้รับ ซึ่งเป็นเรื่องที่ศาลหรือผู้จัดการมรดกต้องพิจารณาแยกต่างหาก หากเอกสารทำขึ้นนอกประเทศไทยและต้องใช้ยื่นต่อศาลไทย ให้สอบถามศาลที่รับผิดชอบว่าต้องผ่านกระทรวงการต่างประเทศประทับตรารับรองก่อนหรือไม่

โครงสร้างลีสโฮลด์คือสัญญาเช่าไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ ทนายรับรองลายมือชื่อผู้ให้เช่าและผู้เช่าในสัญญาเช่นเดียวกับสัญญาเช่าทั่วไป แต่ควรตรวจให้แน่ใจว่าเงื่อนไขต่ออายุสัญญาและสิทธิในการโอนสิทธิการเช่าต่อเขียนไว้ชัดเจน เพราะเป็นจุดที่มักเกิดข้อพิพาทในภายหลัง ทนายไม่ยืนยันว่าโครงสร้างลีสโฮลด์นี้จะได้รับการยอมรับจากธนาคารหรือหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองของประเทศผู้ซื้อ จึงควรให้ผู้ซื้อตรวจสอบกับหน่วยงานปลายทางเองก่อนวางเงินมัดจำ

ทนายรับรองลายมือชื่อของเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิในหนังสือที่ทำขึ้นก่อนนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพราะสิทธิเก็บกินและสิทธิอาศัยต้องจดทะเบียนจึงจะสมบูรณ์และยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ คำรับรองของทนายช่วยยืนยันว่าทั้งสองฝ่ายลงนามด้วยความสมัครใจ แต่ไม่ทดแทนขั้นตอนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นชาวต่างชาติที่จะใช้เอกสารนี้ยื่นกับหน่วยงานในต่างประเทศ ต้องแยกถามว่าต้องผ่านการรับรองเพิ่มเติมจากหน่วยงานใดอีกหรือไม่

ทำได้ในแง่ที่ทนายรับรองลายมือชื่อผู้จำนองในหนังสือมอบอำนาจให้ตัวแทนไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินแทนตน แต่ต้องตรวจสอบก่อนว่าเจ้าหนี้ต่างประเทศรายนั้นมีสิทธิรับจำนองที่ดินในไทยตามกฎหมายไทยหรือไม่ เพราะข้อจำกัดเรื่องผู้ทรงสิทธิจำนองอยู่นอกเหนืออำนาจของทนายที่จะยืนยันหรือแก้ไขให้ ทนายรับรองเพียงว่าลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจเป็นของผู้จำนองจริง ส่วนความสมบูรณ์ของสัญญาจำนองและคุณสมบัติผู้รับจำนองต้องให้ที่ปรึกษากฎหมายด้านนี้ตรวจแยกต่างหากก่อน

ต้องแปลโฉนดฉบับเต็มโดยผู้แปลที่รับผิดชอบต่อความถูกต้อง จากนั้นทนายรับรองว่าคำแปลตรงกับต้นฉบับภาษาไทยเท่าที่ตนตรวจสอบได้ หรือรับรองลายมือชื่อผู้แปลที่ลงนามรับรองการแปลด้วยตนเอง แล้วแต่รูปแบบที่ปลายทางต้องการ ทนายไม่รับรองความถูกต้องทางเทคนิคของศัพท์กฎหมายที่ดินในภาษาปลายทาง จึงควรใช้ผู้แปลที่มีประสบการณ์เอกสารที่ดินโดยตรง หลังรับรองแล้วเอกสารมักต้องผ่านกระทรวงการต่างประเทศและสถานทูตปลายทางอีกสองชั้นก่อนใช้งานจริง

ทนายรับรองลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจแบบเดียวกับที่ดินประเภทอื่น แต่ควรแจ้งผู้มอบอำนาจให้ตรวจสอบก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือมีเงื่อนไขห้ามโอนตามกฎหมายเฉพาะหรือไม่ เพราะหากมีข้อจำกัดเช่นนั้น การขายอาจทำไม่ได้เลยไม่ว่าจะรับรองหนังสือมอบอำนาจดีเพียงใด ทนายไม่มีหน้าที่ตรวจสอบสถานะเขตที่ดินให้ ผู้มอบอำนาจควรสอบถามสำนักงานปฏิรูปที่ดินหรือสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนดำเนินการทุกครั้ง

ทำได้หากระบุอำนาจทั้งสองเรื่องแยกเป็นข้อชัดเจนในหนังสือฉบับเดียวกัน คือให้ไถ่ถอนจำนองเดิมที่สำนักงานที่ดิน และให้จดจำนองใหม่กับธนาคารหรือเจ้าหนี้รายใหม่ ทนายรับรองลายมือชื่อผู้มอบอำนาจหลังตรวจว่าเข้าใจขอบเขตอำนาจทั้งสองส่วนแล้ว แต่ไม่ตรวจสอบเงื่อนไขสินเชื่อใหม่หรือยืนยันว่าธนาคารเดิมจะยอมไถ่ถอนตามกำหนดเวลาที่ต้องการ ควรให้ผู้รับมอบอำนาจนัดหมายกับทั้งธนาคารเดิมและใหม่ล่วงหน้าให้ตรงวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน เพราะขั้นตอนไถ่ถอนและจดจำนองใหม่มักต้องทำต่อเนื่องกันในวันเดียว

เจ้าของร่วมทุกคนต้องลงนามในหนังสือมอบอำนาจของตนเอง จะให้เจ้าของร่วมคนหนึ่งเซ็นแทนคนอื่นไม่ได้เว้นแต่มีหนังสือมอบอำนาจช่วงที่ทำถูกต้องมาก่อน ทนายรับรองลายมือชื่อของแต่ละคนแยกเป็นรายบุคคล หากเจ้าของร่วมบางคนอยู่ต่างประเทศ อาจต้องทำหนังสือมอบอำนาจคนละฉบับและส่งกลับมารวมกันก่อนยื่นที่สำนักงานที่ดิน ทนายไม่ตรวจสอบว่าสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละคนถูกระบุครบถ้วนในโฉนดหรือไม่ ควรให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนนัดวันโอน

หากผู้รับมอบอำนาจต้องนำหนังสือไปแสดงต่อธนาคาร กรมสรรพากร หรือผู้เช่าเพื่อยืนยันอำนาจ ควรให้ทนายรับรองลายมือชื่อผู้มอบอำนาจไว้เป็นหลักฐาน แม้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าหนังสือมอบอำนาจแบบนี้ต้องรับรองเสมอ แต่หน่วยงานปลายทางมักขอเพื่อความมั่นใจ ทนายรับรองเพียงว่าลายมือชื่อเป็นของผู้มอบอำนาจจริง ไม่ได้ตรวจสอบภาระภาษีที่เกิดขึ้นจริงหรือคำนวณภาษีเงินได้จากค่าเช่าให้ ผู้มอบอำนาจยังต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามหน้าที่ของตนเองหรือมอบหมายนักบัญชีแยกต่างหาก

ทะเบียนบ้านเป็นเอกสารแสดงที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย ไม่ใช่หลักฐานกรรมสิทธิ์ ทนายรับรองสำเนาทะเบียนบ้านโดยเทียบกับต้นฉบับเช่นเดียวกับเอกสารราชการอื่น แต่ต้องแยกให้ชัดว่าการรับรองนี้ไม่ได้ยืนยันว่าผู้มีชื่อในทะเบียนบ้านเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ธนาคารหรือคู่สัญญาต่างประเทศบางรายขอทะเบียนบ้านควบคู่กับโฉนดเพื่อยืนยันที่อยู่ของผู้ขาย ควรเตรียมทั้งสองฉบับแยกกันและถามล่วงหน้าว่าต้องรับรองทั้งคู่หรือฉบับใดฉบับหนึ่งพอ

หนังสือมอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุตามกฎหมายเว้นแต่ระบุระยะเวลาไว้เอง แต่สำนักงานที่ดินบางแห่งจะไม่รับหนังสือมอบอำนาจที่ทำไว้นานเกินหนึ่งปีโดยไม่มีเหตุผลรองรับ เพราะเกรงว่าสถานการณ์ของผู้มอบอำนาจอาจเปลี่ยนไปแล้ว ควรโทรสอบถามสำนักงานที่ดินที่จะไปยื่นก่อนว่ายอมรับฉบับเดิมหรือต้องการฉบับใหม่ หากต้องทำใหม่ ผู้มอบอำนาจต้องลงนามต่อหน้าทนายอีกครั้งเช่นเดียวกับครั้งแรก ทนายไม่สามารถต่ออายุหนังสือมอบอำนาจฉบับเดิมด้วยการประทับตราซ้ำโดยไม่มีการลงนามใหม่

ทนายยังรับรองลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจได้ เพราะเป็นเพียงการยืนยันว่าผู้มอบอำนาจลงนามด้วยตนเอง แต่ควรแจ้งผู้มอบอำนาจให้ทราบว่าคำรับรองนี้ไม่ได้ยืนยันว่าธุรกรรมซื้อขายจะสำเร็จได้จริง หากที่ดินมีคำสั่งอายัดหรือคำสั่งห้ามโอนของศาลติดอยู่ สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการโอนไม่ว่าหนังสือมอบอำนาจจะรับรองถูกต้องเพียงใด ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะคดีและภาระผูกพันของโฉนดที่สำนักงานที่ดินก่อนวางเงินมัดจำหรือดำเนินการรับรองใดๆ

ผู้เยาว์ลงนามในหนังสือมอบอำนาจเองไม่ได้ ต้องให้ผู้ปกครองตามกฎหมายดำเนินการแทน และการขายหรือโอนทรัพย์สินของผู้เยาว์ต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนเสมอตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทนายรับรองได้เฉพาะลายมือชื่อของผู้ปกครองในหนังสือมอบอำนาจที่ทำขึ้นภายหลังศาลอนุญาตแล้ว จะรับรองหนังสือมอบอำนาจที่ข้ามขั้นตอนขออนุญาตศาลไปก่อนไม่ได้ เพราะสำนักงานที่ดินจะเรียกดูคำสั่งศาลประกอบเสมอ ผู้ปกครองจึงควรยื่นคำร้องต่อศาลเยาวชนและครอบครัวให้เสร็จก่อนนัดวันรับรองกับทนาย

ทนายรับรองสำเนาสัญญาไทม์แชร์หรือลายมือชื่อของคู่สัญญาในลักษณะเดียวกับสัญญาทั่วไป โดยตรวจก่อนว่าเป็นสัญญาแบบสิทธิเช่าหรือสิทธิใช้ประโยชน์ ไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพราะชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรง คำรับรองของทนายไม่ได้ยืนยันความมั่นคงทางการเงินของผู้ประกอบการไทม์แชร์หรือรับประกันว่าสิทธิใช้ประโยชน์จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายต่างประเทศ ผู้ซื้อควรให้ที่ปรึกษากฎหมายตรวจสัญญาก่อนลงนามและก่อนนำมาให้ทนายรับรอง

ผู้มอบอำนาจนำบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางตัวจริง สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และร่างหนังสือมอบอำนาจที่ระบุขอบเขตอำนาจไว้แล้วมาในวันนัด หากผู้รับมอบอำนาจต้องแสดงตัวด้วย ควรนำบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจมาด้วยเพื่อให้ทนายบันทึกไว้ในเอกสารประกอบ ทนายจะตรวจร่างหนังสือมอบอำนาจเบื้องต้นว่าระบุตัวทรัพย์และขอบเขตอำนาจครบถ้วนหรือไม่ก่อนให้ลงนาม แต่ไม่ได้ทำหน้าที่ร่างเนื้อหาทางกฎหมายให้ตั้งแต่ต้นหากยังไม่มีร่างมาก่อน

สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินมีคู่สัญญาสองฝ่ายต่างโอนกรรมสิทธิ์ให้กันแทนการชำระราคาเป็นเงิน ทนายรับรองลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจแต่ละฝ่ายแยกกันในหนังสือมอบอำนาจของตน โดยต้องระบุให้ชัดว่าใครโอนแปลงใดให้ใคร เพราะสำนักงานที่ดินจะบันทึกเป็นธุรกรรมแลกเปลี่ยนซึ่งมีขั้นตอนคำนวณภาษีต่างจากการซื้อขายทั่วไป ทนายไม่คำนวณภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการแลกเปลี่ยนให้ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือนักบัญชีล่วงหน้าเรื่องภาระภาษีของแต่ละฝ่าย

เหตุที่พบบ่อยคือผู้มอบอำนาจไม่ได้นำต้นฉบับโฉนดหรือบัตรประชาชนตัวจริงมาแสดง ข้อความในหนังสือมอบอำนาจไม่ชัดเจนจนไม่แน่ใจว่าผู้ลงนามเข้าใจขอบเขตอำนาจหรือไม่ หรือทนายสังเกตเห็นว่าผู้มาลงนามอาจถูกกดดันหรือไม่อยู่ในสภาพที่ตัดสินใจได้อย่างอิสระ ในกรณีเหล่านี้ทนายมีสิทธิเลื่อนหรือปฏิเสธการรับรองจนกว่าจะแก้ไขให้ชัดเจน เพื่อป้องกันไม่ให้คำรับรองถูกนำไปโต้แย้งในภายหลังว่าทำโดยไม่สมัครใจ ควรเตรียมเอกสารและทำความเข้าใจเนื้อหาหนังสือมอบอำนาจให้ครบก่อนวันนัดเสมอ

ทายาทผู้มอบอำนาจลงนามในหนังสือมอบอำนาจต่อหน้าทนาย ซึ่งตรวจหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนแล้วรับรองว่าเห็นการลงนามด้วยตนเอง หนังสือมอบอำนาจควรอ้างอิงเลขคดีจัดการมรดกหรือคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกจากศาลให้ตรงกับที่จะใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน เพราะเจ้าพนักงานที่ดินจะเรียกดูเอกสารทั้งชุดประกอบกัน ทนายไม่ได้ตรวจสอบว่าทายาทที่มาลงนามมีสิทธิรับมรดกครบถ้วนตามพินัยกรรมหรือทายาทโดยธรรมหรือไม่ เพราะประเด็นนั้นอยู่ในดุลยพินิจของศาลหรือผู้จัดการมรดกเอง หากเอกสารทำขึ้นนอกราชอาณาจักร ให้สอบถามสำนักงานที่ดินปลายทางว่าต้องผ่านการตรวจตราเพิ่มเติมจากหน่วยงานใดก่อนนำไปยื่นหรือไม่

เจ้าของที่ดินและผู้ได้รับสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยลงนามต่อหน้าทนาย ซึ่งรับรองว่าเห็นการลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายจริงหลังตรวจบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง สิทธิเหล่านี้ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ คำรับรองของทนายเป็นเพียงขั้นก่อนการยื่นจดทะเบียน ไม่ใช่การจดทะเบียนสิทธิเอง และทนายไม่ยืนยันว่าเงื่อนไขระยะเวลาหรือขอบเขตการใช้ประโยชน์ที่ระบุไว้จะได้รับการบันทึกตามที่ตกลงกันทุกประการ หากคู่กรณีฝ่ายใดอยู่ต่างประเทศและต้องใช้เอกสารนี้ยื่นต่อหน่วยงานปลายทางด้วย ให้สอบถามว่าจำเป็นต้องผ่านการรับรองซ้อนจากหน่วยงานอื่นก่อนหรือไม่