พังงา คู่มือกฎหมายและบัญชีสำหรับโรงแรมเขาหลัก เกาะยาว อุทยานแห่งชาติอ่าวพังงา และธุรกิจเรือทัวร์

ที่ดินบนเกาะยาวใหญ่และเกาะยาวน้อยที่นักลงทุนสนใจมักผสมกันระหว่างแปลงที่มีโฉนดสมบูรณ์กับแปลงที่ยังถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 หรือแบบแจ้งการครอบครอง ส.ค.1 ซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ การรับโอนแปลงลักษณะนี้เกิดขึ้นจริงอยู่เสมอ เพียงแต่ผู้ซื้อควรทราบเงื่อนไขและข้อจำกัดในการโอนและการนำไปค้ำประกัน รวมถึงระยะเวลาที่ต้องใช้หากประสงค์จะยกระดับเป็นโฉนดในอนาคต

แนวชายฝั่งเขาหลักตั้งแต่บางม่วงถึงท้ายเหมืองผ่านการพัฒนามาแล้วหลายรอบ บางแปลงมีการแบ่งขายซ้ำหลายทอดจนแนวเขตในเอกสารกับแนวเขตจริงในพื้นที่คลาดเคลื่อนกัน ผู้ซื้อที่ไม่ตรวจสอบหมุดหลักเขตกับระวางที่ดินของสำนักงานที่ดินอาจได้แปลงที่มีพื้นที่จริงน้อยกว่าที่ระบุไว้ในโฉนดหรือมีทางเข้าออกที่ไม่ตรงกับที่ตกลงกันไว้

ทางที่รอบคอบคือมอบให้ที่ปรึกษาซึ่งชำนาญเรื่องที่ดินสาวย้อนกลับไปถึงต้นทางของเอกสารสิทธิแปลงนั้น พร้อมขอตรวจรายการภาระติดพันและหนี้จำนองที่ปรากฏในสารบบของสำนักงานที่ดินจังหวัดพังงาหรือสาขาที่แปลงตั้งอยู่ และเปรียบเทียบแนวเขตกับภาพถ่ายทางอากาศปัจจุบันก่อนวางเงินมัดจำ

อุทยานแห่งชาติอ่าวพังงาครอบคลุมเกาะหินปูนที่มีชื่อเสียงหลายแห่งรวมถึงพื้นที่ป่าชายเลนโดยรอบ การก่อสร้างท่าเทียบเรือ ร้านอาหารลอยน้ำ หรือสิ่งปลูกสร้างชั่วคราวบนแนวชายฝั่งใกล้เขตอุทยานต้องขออนุญาตจากกรมอุทยานแห่งชาติ สัตว์ป่า และพันธุ์พืชก่อน มิใช่เพียงขอใบอนุญาตก่อสร้างจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเท่านั้น

เรือนำเที่ยวที่แล่นเข้าเขตอุทยานต้องชำระค่าธรรมเนียมเข้าอุทยานตามจำนวนนักท่องเที่ยวและต้องปฏิบัติตามเส้นทางที่กำหนดไว้ ผู้ประกอบการที่พานักท่องเที่ยวแวะจุดที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือจอดเรือในพื้นที่ปะการังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีตามกฎหมายอุทยานแห่งชาติซึ่งมีทั้งโทษปรับและการเพิกถอนใบอนุญาตนำเที่ยว

ป่าชายเลนนอกเขตอุทยานที่อยู่ภายใต้การดูแลของกรมทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่งก็มีข้อจำกัดคล้ายกัน การถมดินหรือปรับพื้นที่ป่าชายเลนเพื่อสร้างท่าเรือส่วนตัวโดยไม่ขออนุญาตเป็นสาเหตุของคดีบุกรุกที่พบบ่อยในพื้นที่นี้

ผู้เปิดที่พักย่านเขาหลัก ทั้งรีสอร์ทขนาดใหญ่ บูติกโฮเทล และบ้านพักที่ปล่อยเช่าเป็นคืน ควรเริ่มจากคำถามว่ารูปแบบการให้บริการของตนถือเป็นกิจการโรงแรมตามกฎหมายหรือเปล่า หากเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมและผ่านมาตรฐานความปลอดภัยด้านอัคคีภัยที่ปรับตามจำนวนห้องและความสูงอาคาร

อาคารริมหาดต้องเว้นระยะถอยร่นตามกฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัดพังงา ซึ่งวัดจากแนวน้ำทะเลขึ้นสูงสุดและแตกต่างกันตามความสูงและขนาดอาคาร ผู้พัฒนาที่ออกแบบอาคารจากภาพถ่ายเก่าโดยไม่ตรวจแนวชายฝั่งปัจจุบันซึ่งเปลี่ยนแปลงหลังเหตุการณ์คลื่นสึนามิและการกัดเซาะตามฤดูมรสุม มักพบว่าแบบที่ยื่นขอไม่ผ่านการพิจารณา

รีสอร์ทที่พึ่งพารายได้จากตัวแทนจองต่างประเทศต้องบันทึกรายได้ก่อนหักค่าคอมมิชชั่นตามฐานภาษีที่แท้จริง และหากรายได้ถึงเกณฑ์ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มรวมถึงนำส่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ถูกต้องตามประเภทค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ

ชาวต่างชาติที่ต้องการมีวิลลาพร้อมที่ดินในพังงาไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทางเลือกที่ใช้กันทั่วไปคือสัญญาเช่าระยะยาวไม่เกินสามสิบปีซึ่งจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน พร้อมข้อตกลงสิทธิต่ออายุที่ต้องร่างให้ชัดเจนว่าเป็นเพียงคำมั่นหรือสิทธิที่บังคับได้จริงตามกฎหมาย

อีกโครงสร้างที่พบคือการจัดตั้งบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นข้างมากตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด ซึ่งต้องระวังไม่ให้เข้าข่ายการถือหุ้นแทนคนต่างด้าวโดยไม่มีการลงทุนจริง เพราะกรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้ามีอำนาจตรวจสอบและอาจสั่งเพิกถอนธุรกรรมที่ตรวจพบว่าเป็นการอำพราง

สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเลือกเสริมที่ใช้ได้ในบางกรณี โดยเฉพาะเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการมอบสิทธิใช้ประโยชน์ระยะยาวโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสองสิทธินี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้

กิจการพาเที่ยวทางเรือย่านเกาะยาวและอ่าวพังงาเปิดได้เมื่อมีใบอนุญาตนำเที่ยวในมือ ผู้นำเที่ยวประจำทริปต้องถือบัตรประเภทที่ครอบคลุมเขตพื้นที่นั้น ส่วนตัวเรือเองต้องมีทะเบียนเรือ ใบอนุญาตใช้เรือ และหนังสือรับรองด้านความปลอดภัยที่ยังอยู่ในอายุ

รายเล็กที่หยิบเรือของคนอื่นมาวิ่งทริปในชื่อบริษัทตนเอง ควรอ่านสัญญาเช่าให้แน่ใจว่ามีข้อกำหนดแบ่งภาระเมื่อเกิดอุบัติเหตุเอาไว้ชัดเจน เพราะเมื่อเกิดเหตุทั้งเจ้าของเรือ ผู้ควบคุมเรือ และบริษัทนำเที่ยวอาจถูกฟ้องร่วมกันในทางแพ่งและอาญา

การทำประกันภัยผู้โดยสารและประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกในวงเงินที่เพียงพอเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการควรจัดทำอย่างจริงจัง เพราะกรมธรรม์บางฉบับกำหนดข้อยกเว้นเมื่อเรือแล่นออกนอกเส้นทางที่แจ้งไว้หรือบรรทุกผู้โดยสารเกินกำหนด

ผู้ประกอบการที่เริ่มต้นจากการปล่อยเช่าบ้านพักส่วนตัวมักไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลตั้งแต่แรก แต่เมื่อรายได้เติบโตจนถึงเกณฑ์ภาษีมูลค่าเพิ่มหรือมีการจ้างพนักงานประจำ ควรพิจารณาจัดตั้งบริษัทจำกัดเพื่อแยกความรับผิดของเจ้าของออกจากทรัพย์สินส่วนตัวและเพื่อความน่าเชื่อถือเมื่อทำสัญญากับแพลตฟอร์มจองที่พักต่างประเทศ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่พักเชิงพาณิชย์จัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัย และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่เขาหลักและตะกั่วป่าประเมินราคาปีต่อปีตามการใช้ประโยชน์จริงของที่ดิน ผู้ประกอบการที่ปล่อยเช่าวิลลาเพียงบางส่วนของปีควรแจ้งการใช้ประโยชน์ตามจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการประเมินผิดประเภท

ธุรกิจที่มีรายได้ตามฤดูกาลชัดเจนควรจัดทำงบกระแสเงินสดรายเดือนแยกจากงบกำไรขาดทุนรายปี เพราะช่วงโลว์ซีซั่นตั้งแต่พฤษภาคมถึงตุลาคมรายได้อาจลดลงมากในขณะที่ค่าใช้จ่ายคงที่ยังคงอยู่ การวางแผนสภาพคล่องล่วงหน้าช่วยลดความจำเป็นต้องกู้ยืมฉุกเฉินในช่วงฝนตกชุก

โครงสร้างที่นักลงทุนต่างชาติร่วมทุนกับคนไทยเพื่อเปิดรีสอร์ทหรือธุรกิจเรือทัวร์มักเกิดข้อพิพาทเมื่อความสัมพันธ์ส่วนตัวเปลี่ยนไป โดยเฉพาะกรณีที่หุ้นส่วนไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในนามตนเองแต่นักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างและบริหารกิจการทั้งหมด หากไม่มีสัญญาที่ระบุสิทธิและหน้าที่ไว้ชัดเจน ฝ่ายที่ลงทุนเงินอาจสูญเสียการควบคุมกิจการทั้งหมดเมื่อความสัมพันธ์ล่มสลาย

การร่างสัญญาที่ครอบคลุมทั้งสิทธิเช่า สิทธิในการบริหาร เงื่อนไขการซื้อคืนหุ้น และวิธีระงับข้อพิพาทตั้งแต่แรกช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้มาก โดยเฉพาะการกำหนดกลไกอนุญาโตตุลาการหรือการไกล่เกลี่ยก่อนนำคดีขึ้นสู่ศาลจังหวัดพังงาซึ่งมักใช้เวลานานกว่ากรณีทั่วไปเนื่องจากมีพยานหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสัญญาต่างประเทศ

การนำสิทธิการเช่าหรือสิทธิเก็บกินไปจดทะเบียนในชื่อของนักลงทุนต่างชาติโดยตรงแทนการพึ่งพาความไว้วางใจส่วนบุคคลเป็นมาตรการป้องกันที่ทำได้จริงและควรดำเนินการตั้งแต่เริ่มโครงการ ไม่ใช่รอจนกิจการเริ่มมีกำไรแล้วจึงมาจัดทำภายหลัง