The deed still names a grandfather who died decades ago — can we sell it?

The land has to pass properly through the estate first; nothing can be sold straight out of a dead person's name. Start by gathering the death evidence and proof of entitlement at every level, which after two generations means both surviving children and grandchildren standing in the place of a parent who died earlier. What drags these files out is the relative who moved away or lost contact, so we pull historical civil-registration extracts to identify each person and their present address. Then a petition goes to the provincial court to appoint an estate administrator, attached to written consents from the other heirs so there is less scope for an objection to be raised. Once the order issues, the administrator can register the transfer into the heirs' names or straight to an outside purchaser. Where a buyer is already waiting, we write a conditional sale agreement keyed to the date of the court order, so the agreed price does not evaporate during the wait.

Can monastic land be leased for a business, and how does that lease differ?

Land owned by a temple is administered under its own rules for generating benefit. The genuine lessor is the temple acting with approvals through the ecclesiastical hierarchy and the body that supervises religious property — not a private understanding with whoever happens to be minding the site. The classic mistake is an operator who builds after receiving only a letter of consent that never went through the approval chain, and who is then challenged on every right once the caretaker changes. Before money goes in, inspect the approval to grant use, the term actually approved, the fixed rate of consideration, and what happens to the structures at expiry. A term beyond three years should also be registered with the competent official, or only three years are enforceable. We audit the whole approval line and draft the lease against the applicable regulations before a client breaks ground.

Setting up a palm collection yard and small crushing mill — which approvals?

Think of it in two layers. The first is site suitability: whether the location sits in a zoning category that permits this activity at all, and whether it keeps the required distance from housing and watercourses. The second is the permit tier set by machinery size and total horsepower, which decides whether you file with the local administration or the industrial authority. Once you crush and generate effluent, treatment ponds and discharge-quality reporting join the conditions. Operators routinely forget two things: the local licence for an activity deemed hazardous to health, which is separate from the factory permit, and installing a weighbridge certified for accuracy, since disputes with growers almost always begin at the weight figure. We run the whole set in parallel and supply purchase dockets that double as accounting evidence.

Living in a distant district — can documents be translated and certified without a Bangkok trip?

Yes, and it is how most of our clients in the province work. Photograph each document so the entire page shows, including seals and the reference number in the corner, and send it for a pre-check: in many cases the receiving body wants a freshly issued certified extract within a stated age, not the copy that has been in a drawer at home. Once that is settled, post the originals by registered mail or a trackable courier. We translate, match every spelling to the passport, and then certify in whichever form the destination requires — a translator's certification with credentials attached, or onward legalisation through the foreign ministry's process. Everything comes back with scans. The only thing to allow for is the authority's own turnaround, and we quote the real timing before starting rather than after.

How is rubber and palm income taxed, and which expense method is better?

Money from selling produce you grew yourself falls in a category where the law lets you choose between two deduction methods: a fixed statutory percentage, or actual costs supported by evidence. The flat method suits smaller holdings that never collected every receipt. Actual costs usually win where the spending is genuinely heavy — fertiliser, tapping labour, fuel, machinery depreciation — but only if records are kept all year and a simple cash book is maintained. The common misunderstanding is that farm income need not be declared at all; it must be, once the threshold is met, and growers selling to mills have normally had withholding deducted already, which is credited back on the return. A separate situation is the owner of several plots whose turnover has grown to the point where incorporating deserves a long-term look. We model all three options against the client's real numbers before recommending one.

A child works overseas and wants parents to visit — what Thai paperwork is needed?

Every mission applies its own criteria, but three blocks are asked for almost everywhere. First, evidence of the relationship between host and traveller, usually a certified birth record or household registration extract with translation. Second, evidence the traveller will return: land records, a bank passbook showing continuous ordinary activity, or confirmation of membership in a local group. Third, a letter from the host stating the accommodation and who carries the costs. The most frequent cause of refusal is not the size of the balance but a file that tells an inconsistent story — a single large deposit landing days before submission being the classic example. So we assemble the bundle to read coherently, certify the translations that matter, and add an explanatory letter wherever a point genuinely needs explaining.

Daily tappers and palm harvesters — are they protected employees?

What decides the question is not the label or the fact that money changes hands each day, but whether real supervision exists. Where the estate owner sets start and finish times, dictates the method and directly controls output, the arrangement carries the character of employment however it is paid. That brings duties on minimum pay, rest days, and liability for accidents at work — and night tapping and cutting palm with a long-handled blade both sit well above average risk. Conversely, where a contractor supplies their own crew and equipment and answers for a finished result, the relationship takes a different shape. Our advice before trouble arrives is to put the agreement in writing so it matches what actually happens on the ground, keep a dated register of who worked, and carry accident cover that genuinely reaches these tasks. Employers lose these cases mostly because no record exists to support their version of events.

TH-80

บริการกฎหมาย บัญชี และวีซ่าในนครศรีธรรมราช

สิ่งที่ทำให้งานที่นี่ต่างจากจังหวัดอื่นคือความยาวของสายเครือญาติที่ถือครองที่ดินร่วมกัน หลายแปลงมีผู้มีสิทธิรับมรดกนับสิบคนกระจายอยู่คนละจังหวัดหรือคนละประเทศ การจะขาย จำนอง หรือแบ่งแปลงจึงติดขัดตั้งแต่ขั้นตอนรวบรวมตัวบุคคล เราจึงเริ่มงานด้วยการสืบสายทายาทจากทะเบียนราษฎรและเอกสารวัดให้ครบก่อน แล้วค่อยเลือกวิธีดำเนินการที่เร็วที่สุดในกรณีนั้น บางครอบครัวควรตั้งผู้จัดการมรดกคนเดียวจบ บางครอบครัวควรทำสัญญาแบ่งทรัพย์ระหว่างทายาทก่อนเข้าสำนักงานที่ดิน อีกด้านคือธุรกิจแปรรูปที่โตจากกิจการครอบครัวจนถึงจุดที่ต้องมีระบบบัญชีจริงจัง เราวางผังเอกสารตั้งแต่ใบชั่งน้ำหนักหน้าโรงงานไปจนถึงงบการเงิน เพื่อให้ตัวเลขที่ยื่นสรรพากรตรงกับของจริงและขอสินเชื่อได้ ประสบการณ์กว่าสิบห้าปีทำให้เราคาดการณ์ได้ว่าเรื่องใดจะติดที่ขั้นตอนไหน และเตรียมทางเลือกสำรองไว้ล่วงหน้า

สืบทายาทและปลดล็อกที่ดินที่ค้างชื่อคนรุ่นก่อน
ยื่นตั้งผู้จัดการมรดกและแบ่งแปลงให้จบในคราวเดียว
ขอใบอนุญาตโรงงานแปรรูปยางและปาล์มพร้อมระบบบัญชี
แปลและรับรองเอกสารสำหรับยื่นหน่วยงานต่างประเทศ

ปรึกษาทีมในพื้นที่

คำถามที่คนนครศรีธรรมราชถามบ่อย

7 คำถามในพื้นที่ แยกตามหมวดบริการ

อสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ต้องนำที่ดินเข้าสู่กองมรดกให้เรียบร้อยก่อน ขายตรงจากชื่อผู้ตายไม่ได้ ขั้นแรกคือรวบรวมหลักฐานการตายและเอกสารแสดงความเป็นทายาททุกชั้น ซึ่งในกรณีที่ผ่านมาสองรุ่นจะมีทั้งบุตรที่ยังมีชีวิตและหลานที่รับสิทธิแทนบิดามารดาที่เสียไปก่อน จุดที่ทำให้เรื่องยืดเยื้อคือทายาทบางคนย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดหรือขาดการติดต่อ เราใช้การคัดทะเบียนราษฎรย้อนหลังเพื่อระบุตัวและที่อยู่ปัจจุบัน จากนั้นยื่นคำร้องต่อศาลจังหวัดขอตั้งผู้จัดการมรดก โดยแนบหนังสือให้ความยินยอมของทายาทคนอื่นเพื่อลดโอกาสถูกคัดค้าน เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วผู้จัดการมรดกจึงไปจดทะเบียนโอนใส่ชื่อทายาทหรือขายให้บุคคลภายนอกได้ ถ้าผู้ซื้อรออยู่แล้ว เราจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ผูกเงื่อนไขไว้กับวันที่ศาลมีคำสั่ง เพื่อไม่ให้ราคาที่ตกลงกันหลุดไประหว่างรอ

จดทะเบียนบริษัทและใบอนุญาต

แยกเป็นสองชั้น ชั้นแรกคือความเหมาะสมของทำเล ต้องตรวจว่าที่ตั้งอยู่ในเขตผังเมืองที่ยอมให้ประกอบกิจการประเภทนี้หรือไม่ และมีระยะห่างจากชุมชนกับแหล่งน้ำตามที่กำหนด ชั้นที่สองคือใบอนุญาตตามขนาดเครื่องจักรและแรงม้ารวม ซึ่งกำหนดว่าจะยื่นที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือหน่วยงานอุตสาหกรรม กิจการที่มีการหีบและมีน้ำเสียจะมีเงื่อนไขเรื่องบ่อบำบัดและการรายงานคุณภาพน้ำทิ้งเพิ่มเข้ามา เรื่องที่ผู้ประกอบการมองข้ามคือใบอนุญาตประกอบกิจการอันตรายต่อสุขภาพซึ่งออกโดยเทศบาลหรือ อบต. ซึ่งแยกจากใบอนุญาตโรงงาน และการติดตั้งเครื่องชั่งที่ผ่านการตรวจรับรองความเที่ยง เพราะข้อพิพาทกับเกษตรกรมักเริ่มที่ตัวเลขน้ำหนัก เราเดินเรื่องทั้งชุดพร้อมกันและจัดทำแบบฟอร์มรับซื้อที่ใช้เป็นหลักฐานทางบัญชีได้ในตัว

แปลและรับรองเอกสาร

ได้ และเป็นวิธีที่ลูกค้าส่วนใหญ่ในจังหวัดใช้ ขั้นตอนคือถ่ายภาพเอกสารให้เห็นครบทั้งหน้ารวมถึงตราประทับและเลขที่มุมกระดาษ ส่งให้เราตรวจก่อนว่าฉบับนั้นใช้ยื่นได้จริงหรือไม่ เพราะหลายกรณีปลายทางต้องการฉบับคัดรับรองใหม่ที่ออกไม่เกินระยะเวลาที่กำหนด ไม่ใช่สำเนาเอกสารเดิมที่เก็บไว้ที่บ้าน เมื่อยืนยันแล้วจึงส่งต้นฉบับทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือขนส่งเอกชนที่ติดตามพัสดุได้ เราแปล ตรวจทานชื่อสะกดให้ตรงกับหนังสือเดินทาง แล้วดำเนินการรับรองตามที่ปลายทางกำหนด ซึ่งอาจเป็นการรับรองโดยผู้แปลพร้อมเอกสารแสดงคุณสมบัติ หรือส่งต่อเข้าขั้นตอนรับรองของกระทรวงการต่างประเทศ จากนั้นส่งกลับพร้อมไฟล์สแกน สิ่งเดียวที่ต้องเผื่อเวลาคือรอบการรับรองของหน่วยงาน ซึ่งเราแจ้งกำหนดจริงให้ทราบก่อนเริ่มงานเสมอ

บัญชีและภาษี

เงินที่ได้จากการจำหน่ายพืชผลซึ่งเพาะปลูกด้วยตนเอง จัดเป็นเงินได้ที่เลือกวิธีหักรายจ่ายได้สองแนวทาง คือหักตามอัตราเหมาที่กำหนดไว้ หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริงพร้อมหลักฐาน วิธีเหมาสะดวกและเหมาะกับสวนขนาดเล็กที่ไม่มีใบเสร็จครบ ส่วนวิธีจริงมักได้เปรียบเมื่อมีต้นทุนสูงจริง เช่น ค่าปุ๋ย ค่าจ้างกรีด ค่าน้ำมัน และค่าเสื่อมของเครื่องจักร แต่ต้องเก็บเอกสารให้ครบทั้งปีและทำบัญชีรับจ่ายอย่างสม่ำเสมอ จุดที่มักเข้าใจผิดคือคิดว่ารายได้เกษตรไม่ต้องยื่นเลย ซึ่งไม่ถูก หากถึงเกณฑ์ก็ต้องยื่นแบบตามรอบ และผู้ที่ขายให้โรงงานมักถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว ซึ่งนำมาเครดิตคืนได้เมื่อยื่นแบบ อีกกรณีคือเจ้าของสวนหลายแปลงที่รายได้โตจนควรพิจารณาตั้งนิติบุคคลเพื่อวางแผนระยะยาว เราคำนวณเปรียบเทียบทั้งสามทางเลือกจากตัวเลขจริงของลูกค้าก่อนแนะนำ

วีซ่าและตรวจคนเข้าเมือง

สถานทูตแต่ละแห่งใช้เกณฑ์ต่างกัน แต่แกนกลางที่ถูกขอเหมือนกันมีสามส่วน ส่วนแรกคือหลักฐานความสัมพันธ์ระหว่างผู้เชิญกับผู้เดินทาง ซึ่งมักต้องใช้สูติบัตรหรือทะเบียนบ้านฉบับคัดรับรองพร้อมคำแปล ส่วนที่สองคือหลักฐานว่าผู้เดินทางจะกลับ เช่น ทะเบียนที่ดิน สมุดบัญชีที่มีการเดินบัญชีต่อเนื่อง หรือหนังสือรับรองการเป็นสมาชิกกลุ่มในพื้นที่ ส่วนที่สามคือหนังสือรับรองจากผู้เชิญที่ระบุที่พักและผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ข้อผิดพลาดที่ทำให้ถูกปฏิเสธบ่อยที่สุดไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเอกสารที่เล่าเรื่องไม่สอดคล้องกัน เช่น จำนวนเงินในบัญชีเพิ่งโอนเข้าก้อนเดียวก่อนยื่นไม่กี่วัน เราจึงช่วยจัดชุดเอกสารให้เรื่องราวสอดคล้อง แปลรับรองส่วนที่ต้องใช้ และเขียนจดหมายอธิบายประกอบเมื่อกรณีมีจุดที่ต้องชี้แจง

คดีความและแรงงาน

ตัวชี้ขาดไม่ใช่ชื่อที่เรียกหรือการจ่ายเป็นรายวัน แต่คือความสัมพันธ์จริงว่ามีการบังคับบัญชาหรือไม่ ถ้าเจ้าของสวนกำหนดเวลาเข้าออก สั่งวิธีทำงาน และควบคุมผลงานโดยตรง ความสัมพันธ์นั้นเข้าลักษณะการจ้างแรงงานแม้จะจ่ายวันต่อวัน ผลที่ตามมาคือหน้าที่เรื่องค่าจ้างขั้นต่ำ วันหยุด และความรับผิดเมื่อเกิดอุบัติเหตุระหว่างทำงาน ซึ่งในงานกรีดยางกลางคืนและงานตัดปาล์มด้วยมีดด้ามยาวมีความเสี่ยงสูงกว่าปกติ ในทางกลับกันหากเป็นการรับเหมาช่วงที่ผู้รับจ้างจัดหาคนและอุปกรณ์เอง รับผิดชอบผลงานเป็นก้อน ความสัมพันธ์จะเป็นอีกแบบหนึ่ง สิ่งที่เราแนะนำให้ทำก่อนเกิดเรื่องคือเขียนข้อตกลงให้ตรงกับความเป็นจริงที่ปฏิบัติอยู่ ทำทะเบียนคนทำงานพร้อมวันที่ และซื้อความคุ้มครองอุบัติเหตุให้ครอบคลุม เพราะคดีที่แพ้ส่วนใหญ่แพ้เพราะไม่มีบันทึกใดยืนยันข้อเท็จจริงของฝ่ายนายจ้าง

ดูคลังคำถามทั้งหมด ค้นหา + ตัวกรองตามจังหวัด

คำถามที่เกี่ยวข้องในหมวดและจังหวัดเดียวกัน

โฉนดยังเป็นชื่อปู่ที่เสียไปนานแล้ว จะขายที่ต้องทำอย่างไร
ที่ธรณีสงฆ์ให้เช่าทำกิจการได้ไหม สัญญาต่างจากที่ดินเอกชนอย่างไร
จะตั้งลานเทและโรงหีบน้ำมันปาล์มขนาดเล็ก ต้องขออนุญาตอะไร
อยู่ต่างอำเภอไกล จะส่งเอกสารมาแปลและรับรองโดยไม่ต้องเข้ากรุงเทพได้ไหม
รายได้จากสวนยางและปาล์มต้องเสียภาษีอย่างไร หักค่าใช้จ่ายแบบไหนคุ้มกว่า
ลูกทำงานอยู่ต่างประเทศ อยากพาพ่อแม่ไปเยี่ยม ต้องเตรียมเอกสารจากไทยอะไร
จ้างคนกรีดยางและคนเก็บปาล์มเป็นรายวัน ถือเป็นลูกจ้างที่ต้องคุ้มครองไหม