ค่าส่วนกลางค้างชำระ: นิติบุคคลอาคารชุดตามหนี้ตามกฎหมาย

1) ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มีสองประเภท และใครต้องจ่าย

มาตรา 18 วรรคหนึ่งให้เจ้าของร่วมร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนวรรคสองคือค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม เครื่องมือเครื่องใช้และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน และการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งแบ่งตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ตามที่ข้อบังคับกำหนด เงินก้อนนี้คือสิ่งที่เรียกกันทั่วไปว่าค่าส่วนกลาง

การแยกสองประเภทนี้มีผลจริงในชั้นบังคับคดี เพราะมาตรา 41 ให้บุริมสิทธิต่างกัน (ดูหัวข้อ 5) ทะเบียนหนี้ของนิติบุคคลจึงควรแยกบรรทัดค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงินเพิ่ม ไม่รวมเป็นยอดเดียว

มาตรา 18 วรรคสามกำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่ยื่นจดทะเบียนอาคารชุด (โดยทั่วไปคือผู้พัฒนาโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องที่ยังไม่ได้โอน และต้องออกค่าใช้จ่ายของห้องเหล่านั้นด้วย ห้องที่ยังขายไม่ออกจึงไม่ได้รับยกเว้นค่าส่วนกลาง

• กรมที่ดิน — พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง (PDF)

2) เงินเพิ่มตามมาตรา 18/1: 12% สองชั้น 20% และสิทธิที่ถูกระงับ

เมื่อไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด เจ้าของร่วมต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปีของยอดค้าง โดยไม่คิดทบต้น ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ตัวเลข 12% จึงเป็นเพดาน ไม่ใช่อัตราอัตโนมัติ ถ้าข้อบังคับกำหนดไว้ต่ำกว่า นิติบุคคลเก็บได้ตามข้อบังคับเท่านั้น และเงินเพิ่มนี้กฎหมายให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ด้วย

ถ้าค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป มาตรา 18/1 วรรคสองให้ผลสามข้อ คือ เงินเพิ่มไม่เกิน 20% ต่อปี อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่ข้อบังคับกำหนด และไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ สองข้อแรกต้องมีข้อบังคับรองรับ ข้อสุดท้ายเกิดจากกฎหมายโดยตรง วิธีนับว่าอัตรา 20% ใช้กับยอดใด ให้ยึดถ้อยคำในข้อบังคับของแต่ละอาคาร

กฎหมายพูดถึงการระงับบริการส่วนรวมและการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้ให้อำนาจปิดกั้นการเข้าออกห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล การตัดคีย์การ์ดลิฟต์หรือประตูที่เป็นทางเดียวเข้าห้องจึงมีความเสี่ยงถูกเรียกค่าเสียหาย ควรจำกัดไว้ที่สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย หรือบริการรับพัสดุ ตามที่ข้อบังคับเขียนไว้

• กรมที่ดิน — ตัวบท พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 และ 18/1 (PDF)

3) ข้อบังคับและมติ: เกณฑ์เสียงที่กฎหมายกำหนดจริง

อัตราเงินเพิ่ม วิธีระงับบริการ และอัตราส่วนค่าใช้จ่ายต้องอยู่ในข้อบังคับ มาตรา 32 ให้แก้หรือเพิ่มข้อบังคับได้โดยมติที่ประชุมใหญ่ และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันมีมติ ข้อบังคับที่ยังไม่จดทะเบียนจึงเป็นจุดที่เจ้าของห้องมักยกขึ้นต่อสู้

เกณฑ์เสียงมีสามระดับ: องค์ประชุมใหญ่ต้องมีเสียงรวมไม่น้อยกว่า 1/4 ของเสียงทั้งหมด (มาตรา 43) มติทั่วไปใช้เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม (มาตรา 44) แต่การแก้ข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการแก้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 32(8) ต้องได้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 48) ถ้าครั้งแรกไม่ถึง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และครั้งใหม่ต้องได้เสียงไม่น้อยกว่า 1/3 ของเสียงทั้งหมด ส่วนการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการใช้เสียงไม่น้อยกว่า 1/4 ของเสียงทั้งหมด (มาตรา 49)

ข้อบังคับเรื่องระงับใช้สระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกายเป็นเรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง จึงอยู่ในเกณฑ์มาตรา 48 ไม่ใช่ 1/4 ตามที่ฉบับเดิมเขียนไว้ ส่วนเจ้าของร่วมที่ค้างตั้งแต่ 6 เดือนไม่มีสิทธิออกเสียงตามมาตรา 18/1 จึงควรตรวจทะเบียนหนี้ก่อนนับคะแนนทุกครั้ง

• กรมที่ดิน — ตัวบทมาตรา 32, 43, 44, 48 และ 49 (PDF)

4) ทวงถาม บัญชี และหน้าที่ฟ้องของผู้จัดการ

พ.ร.บ.อาคารชุดไม่ได้กำหนดจำนวนหนังสือทวงถามหรือระยะห่างระหว่างฉบับ แต่ในคดีจริงศาลจะดูว่านิติบุคคลพิสูจน์ยอดหนี้และการผิดนัดได้หรือไม่ หลักฐานที่ควรมีคือข้อบังคับที่จดทะเบียนแล้ว มติหรือประกาศอัตราค่าส่วนกลาง ใบแจ้งหนี้รายงวด ทะเบียนหนี้ที่แยกต้นเงินกับเงินเพิ่ม และหลักฐานการส่งหนังสือทวงถามไปยังที่อยู่ที่เจ้าของร่วมแจ้งไว้

มาตรา 36 ให้ผู้จัดการจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศภายใน 15 วันนับแต่สิ้นเดือน เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่อง บัญชีที่เปิดเผยสม่ำเสมอช่วยตอบข้อต่อสู้ว่าค่าใช้จ่ายไม่โปร่งใส ซึ่งเจ้าของห้องมักใช้เป็นเหตุไม่จ่าย

มาตรา 36(6) ระบุให้ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเกิน 6 เดือน การฟ้องลูกหนี้กลุ่มนี้จึงเป็นหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่ใช่เรื่องที่ต้องรอมติเป็นรายห้อง ส่วนหนี้ที่ค้างไม่ถึง 6 เดือน หรือกรณีที่ข้อบังคับกำหนดขั้นตอนอนุมัติไว้ ควรมีมติคณะกรรมการรองรับเพื่อตัดข้อโต้แย้งเรื่องอำนาจ

• กรมที่ดิน — ตัวบทมาตรา 33 และ 36 (PDF)

5) หนังสือปลอดหนี้ บุริมสิทธิ และผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด

มาตรา 29 ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจนกว่าจะแสดงหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคล และผู้จัดการต้องออกหนังสือนี้ภายใน 15 วันนับแต่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบแล้ว การไม่ออกหนังสือจึงผูกกับหนี้ตามมาตรา 18 เท่านั้น หนี้อื่น เช่น ค่าเสียหายจากการทำทรัพย์ส่วนกลางชำรุด ไม่ใช่เหตุให้ระงับหนังสือนี้

มาตรา 41 ให้บุริมสิทธิสองแบบ ค่าภาษีอากรตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งมีบุริมสิทธิลำดับเดียวกับมาตรา 259(1) ป.พ.พ. เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของนำมาไว้ในห้อง ค่าใช้จ่ายตามวรรคสองมีบุริมสิทธิลำดับเดียวกับมาตรา 273(1) ป.พ.พ. เหนือห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้อยู่ในลำดับก่อนจำนอง

ศาลฎีกาวินิจฉัยในคำพิพากษาที่ 2710/2566 ว่า เมื่อไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน นิติบุคคลไม่ได้เป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะได้รับชำระก่อนผู้รับจำนอง ส่วนคำพิพากษาที่ 843/2565 วินิจฉัยว่า การส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเกินกำหนดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 ไม่ทำให้บุริมสิทธิสิ้นไป ข้อปฏิบัติที่ได้จากสองคดีนี้คือส่งรายการหนี้ต่อสำนักงานที่ดินตั้งแต่เนิ่น ๆ และปรับปรุงเมื่อยอดเปลี่ยน

ผู้ซื้อห้องจากการขายทอดตลาดต้องชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างก่อนจึงจะโอนได้ ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 7068–7084/2561 และกลุ่มคดีปี 2561 ที่เกี่ยวข้อง แต่คำพิพากษาที่ 9528/2557 วินิจฉัยว่าผู้ซื้อยกอายุความ 5 ปีขึ้นต่อสู้ได้ จึงชำระย้อนหลังไม่เกิน 5 ปี

• กรมที่ดิน — ตัวบทมาตรา 29 และ 41 (PDF)
• สรุปคำพิพากษาฎีกาที่อ้างมาตรา 41 (แหล่งรวบรวม ไม่ใช่เว็บไซต์ศาล)

6) อายุความ ศาลที่ฟ้อง และเจ้าของห้องชาวต่างชาติ

คำพิพากษาฎีกาที่ 9528/2557 วินิจฉัยว่า พ.ร.บ.อาคารชุดไม่ได้กำหนดอายุความไว้ เมื่อข้อบังคับให้ชำระเป็นรายเดือน ค่าส่วนกลางที่ไม่ชำระเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีอายุความ 5 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33(4) และค่าปรับกับเงินเพิ่มเป็นหนี้อุปกรณ์ซึ่งมีอายุความ 5 ปีเช่นกัน ไม่ใช่ 10 ปี อย่างไรก็ดี ตามมาตรา 193/29 ศาลยกฟ้องเพราะขาดอายุความเองไม่ได้ ถ้าจำเลยไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ นิติบุคคลที่ปล่อยหนี้ไว้นานจึงเสี่ยงเสียยอดส่วนที่เกิน 5 ปี

คดีแพ่งที่ทุนทรัพย์ไม่เกิน 300,000 บาท ผู้พิพากษาคนเดียวพิจารณาได้ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมมาตรา 25(4) และในท้องที่ที่มีศาลแขวงจะยื่นที่ศาลแขวง ถ้าเกินจะยื่นที่ศาลจังหวัดหรือศาลแพ่ง ถ้าทุนทรัพย์อยู่ในเกณฑ์คดีมโนสาเร่ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 189 ศาลจะใช้วิธีพิจารณาแบบย่อ ทุนทรัพย์คิดจากยอดที่ฟ้อง จึงควรรวมยอดให้ครบก่อนยื่น

เจ้าของห้องชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศยังฟ้องในศาลไทยได้ตามที่มูลคดีเกิด คือที่ตั้งอาคารชุด แต่ไทยไม่ได้เป็นภาคีอนุสัญญาเฮกว่าด้วยการส่งเอกสารทางศาลไปต่างประเทศ ค.ศ. 1965 การส่งหมายจึงต้องผ่านช่องทางที่ศาลไทยสั่ง ซึ่งใช้เวลานานและอาจต้องแปลเอกสาร ทางที่ได้ผลกว่ามักเป็นการแจ้งหนี้ไปยังอีเมลและที่อยู่ที่เจ้าของแจ้งไว้กับนิติบุคคล และรอจุดบังคับตามมาตรา 29 เมื่อเจ้าของจะขายห้อง

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9528/2557 อายุความค่าส่วนกลาง (แหล่งรวบรวม)
• HCCH — Service Convention 1965 contracting parties
• ป.วิ.พ. มาตรา 189–196 วิธีพิจารณาคดีมโนสาเร่ (แหล่งรวบรวม)

7) ตัวอย่าง 6 กรณี

ตัวอย่างต่อไปนี้ใช้ข้อเท็จจริงสมมติ และสมมติว่าข้อบังคับกำหนดเงินเพิ่มเต็มเพดาน 12% ต่อปีแบบรายวัน ตัวเลขจริงต้องคำนวณตามข้อบังคับของแต่ละอาคาร

• •ตัวอย่าง A — เงินเพิ่ม 12%: ค่าส่วนกลางงวดละ 3,000 บาท ค้าง 90 วัน เงินเพิ่ม = 3,000 × 12% × 90/365 = 88.77 บาท ไม่ทบต้น จึงไม่คิดเงินเพิ่มซ้อนบนเงินเพิ่ม
• •ตัวอย่าง B — นับ 6 เดือน: งวดเดือนมกราคม 2570 ครบกำหนด 31 ม.ค. 2570 ถ้ายังไม่ชำระ วันที่ 31 ก.ค. 2570 ถือว่าค้างครบ 6 เดือน นับจากนั้นเจ้าของร่วมไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ และอาจถูกระงับใช้ทรัพย์ส่วนกลางถ้าข้อบังคับกำหนดไว้
• •ตัวอย่าง C — เสียงตามมาตรา 48: อาคารมีเสียงรวม 10,000 เสียง จะแก้ข้อบังคับเรื่องระงับใช้สระว่ายน้ำ ต้องได้อย่างน้อย 5,000 เสียง ถ้าไม่ถึง ประชุมใหม่ภายใน 15 วันต้องได้อย่างน้อย 3,334 เสียง (1/3 ของ 10,000 ปัดขึ้น)
• •ตัวอย่าง D — หนังสือปลอดหนี้: เจ้าของยื่นคำร้องและชำระครบวันที่ 3 มี.ค. 2570 ผู้จัดการต้องออกหนังสือภายใน 15 วัน คือไม่เกินวันที่ 18 มี.ค. 2570
• •ตัวอย่าง E — อายุความ: ฟ้องวันที่ 1 ธ.ค. 2569 สำหรับค่าส่วนกลางรายเดือนที่ค้างตั้งแต่ปี 2563 ถ้าจำเลยยกอายุความขึ้นต่อสู้ ศาลจะให้เฉพาะงวดที่ถึงกำหนดชำระในช่วง 5 ปีก่อนฟ้อง คือตั้งแต่ 1 ธ.ค. 2564 เป็นต้นมา งวดที่ครบกำหนดก่อนหน้านั้นขาดอายุความ
• •ตัวอย่าง F — ห้องที่ผู้พัฒนาโครงการยังขายไม่ออก 40 ห้อง: ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของร่วมของห้องเหล่านั้นตามมาตรา 18 วรรคสาม และต้องชำระค่าส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของรายอื่น นิติบุคคลจึงควรออกใบแจ้งหนี้และบันทึกในทะเบียนหนี้ตามปกติ