บริการกฎหมายและบัญชีในเขตคลองสามวา
คำตอบสั้น
คลองสามวาเป็นเขตที่ที่นาและที่สวนเดิมกำลังเปลี่ยนเป็นบ้านจัดสรรและโกดังให้เช่า เรื่องที่เจ้าของที่ดินย่านนี้ปรึกษาเรามากที่สุดคือการแบ่งแปลงมรดกให้ทายาทหลายคน การตรวจทางเข้าออกและแนวคลองก่อนขาย สัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ และภาษีที่เกิดขึ้นเมื่อขายที่ดินที่ถือมานาน
ข้อเท็จจริงสำคัญของพื้นที่นี้
| ประเภทลูกค้าหลัก | เจ้าของที่ดินมรดก ผู้ให้เช่าโกดัง และผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็ก |
|---|---|
| บริการที่ใช้บ่อยที่สุด | ตรวจสอบสิทธิและแนวเขตที่ดินก่อนทำสัญญากับผู้ซื้อรายใหญ่ |
| ข้อพิพาทที่พบมากที่สุด | ทางเข้าออกแปลงในผูกกับที่ดินข้างเคียงโดยไม่มีการจดภาระจำยอม |
| ประเด็นภาษีที่ต้องระวัง | ที่ดินที่ถือมานานแล้วขายในรูปโครงการ อาจถูกมองว่าเป็นการค้าอสังหาริมทรัพย์ |
| รูปแบบการทำงาน | ลงพื้นที่ดูแปลงพร้อมระวางแผนที่ก่อนนัดคุยกับทายาททุกคน |
Virtual Office พร้อมตู้จดหมายส่วนตัว
เขตคลองสามวา: ที่อยู่จดทะเบียน จด VAT รับหนังสือราชการ และบริการธุรกิจต่อเนื่อง
ลูกค้าที่ต้องการเปิดบริษัท ย้ายที่ตั้ง หรือจด VAT สามารถให้เราจัดชุดเอกสารสถานที่ ป้ายบริษัท ตู้จดหมายส่วนตัว การรับและแจ้งหนังสือราชการ พร้อมส่งต่องานบัญชี ภาษี สัญญา และกฎหมายธุรกิจหลังเริ่มใช้งาน
ดูบริการ Virtual Officeหน่วยงานที่ต้องติดต่อในพื้นที่
สำนักงานเขตคลองสามวา
เลขหมายประจำบ้านของอาคารใหม่ ใบอนุญาตก่อสร้าง และการถมดินหรือขุดดิน
สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาที่ดูแลคลองสามวา
รังวัดแบ่งแยกโฉนด จดภาระจำยอมทางเข้าออก และจดจำนองกับสถาบันการเงิน
กรมชลประทานและหน่วยงานที่ดูแลคลองในพื้นที่
แนวเขตคลองสาธารณะ การขออนุญาตทำสะพานหรือท่อลอด และการระบายน้ำของโครงการ
สำนักงานสรรพากรพื้นที่ที่ดูแลเขตคลองสามวา
ภาษีจากการขายที่ดิน อากรแสตมป์ และการพิจารณาว่าการขายเข้าลักษณะการค้า
ขั้นตอนและเงื่อนไขของแต่ละหน่วยงานเปลี่ยนได้ตามประกาศ โปรดยืนยันกับหน่วยงานหรือให้เราตรวจก่อนยื่นทุกครั้ง
บริการที่เราทำในพื้นที่นี้ และเอกสารเบื้องต้น
Virtual Office เขตคลองสามวา พร้อมจดบริษัท จด VAT ตู้จดหมายส่วนตัว และกฎหมายธุรกิจ
เอกสารเบื้องต้น: ชื่อบริษัท วัตถุประสงค์ธุรกิจ ข้อมูลกรรมการและผู้ถือหุ้น เหตุผลที่ต้องจด VAT ผู้ประสานงานรับหนังสือราชการ และความต้องการใช้ที่อยู่ในเขตคลองสามวา
ขั้นตอนทั้งหมดของบริการนี้ตรวจสิทธิและแนวเขตแปลงเกษตรก่อนขายให้ผู้พัฒนาโครงการ
เอกสารเบื้องต้น: โฉนดฉบับเจ้าของ ระวางแผนที่บริเวณ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน ประวัติการเช่าทำนาหรือทำสวน และเส้นทางที่ใช้เข้าออกมาแต่เดิม
ขั้นตอนทั้งหมดของบริการนี้แบ่งที่ดินมรดกระหว่างพี่น้องโดยไม่ต้องขายทั้งแปลง
เอกสารเบื้องต้น: ใบมรณบัตรและทะเบียนบ้านของผู้ตาย รายชื่อทายาททุกคน โฉนดและภาระผูกพันที่ติดอยู่ ข้อตกลงเดิมที่ทำกันไว้ในครอบครัว และผู้ที่ครอบครองใช้ประโยชน์อยู่จริง
ขั้นตอนทั้งหมดของบริการนี้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่กำหนดเงื่อนไขรังวัดและการวางเงินเป็นงวด
เอกสารเบื้องต้น: ราคาและกำหนดโอน จำนวนงวดและเหตุที่ให้ริบมัดจำ ผู้รับภาระค่ารังวัดและค่าธรรมเนียม เงื่อนไขเมื่อเนื้อที่รังวัดได้ไม่ตรงกับที่ระบุ และผู้ที่ต้องย้ายออกจากพื้นที่
ขั้นตอนทั้งหมดของบริการนี้ประเมินภาระภาษีจากการขายที่ดินที่ถือมานานหลายสิบปี
เอกสารเบื้องต้น: ปีที่ได้มาและวิธีที่ได้มา ราคาประเมินทุนทรัพย์ล่าสุด เนื้อที่และการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน จำนวนแปลงที่เคยขายไปก่อนหน้า และแผนว่าจะขายเป็นแปลงเดียวหรือแบ่งขาย
ขั้นตอนทั้งหมดของบริการนี้
ข้อผิดพลาดที่พบซ้ำในพื้นที่นี้
- ตกลงราคากับผู้ซื้อตามเนื้อที่ในโฉนดโดยไม่รังวัดใหม่ แล้วพบว่าเนื้อที่จริงน้อยกว่าเพราะแนวคลองสาธารณะกินเข้ามาในแปลง
- แบ่งแปลงให้ทายาทตามความสะดวกในการใช้งาน แต่ไม่จดภาระจำยอมทางเข้าออก ทำให้แปลงในกลายเป็นที่ตาบอดเมื่อพี่น้องขายแปลงหน้าออกไป
- ให้ผู้อื่นทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องหลายปีโดยไม่มีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ แล้วต้องเสียเวลาดำเนินคดีเพื่อให้ได้ที่ดินคืนก่อนโอนขาย
สำนักงานที่ดูแลพื้นที่นี้
สาขากรุงเทพฯ
61 ซอยลาดพร้าว 95 (ปรางค์ทิพย์) แขวงคลองเจ้าคุณสิงห์ เขตวังทองหลาง กรุงเทพมหานคร 10310
+66-92-017-0000
กรุงเทพมหานคร · นนทบุรี · ปทุมธานี · สมุทรปราการ · สมุทรสาคร · นครปฐม
รายละเอียดสำนักงาน
สาขากรุงเทพฯ ลาดพร้าว 95
ทนายความและผู้ทำบัญชีนั่งทำงานอยู่ที่เดียวกัน
61 ซอยลาดพร้าว 95 (ปรางค์ทิพย์) แขวงคลองเจ้าคุณสิงห์ เขตวังทองหลาง กรุงเทพมหานคร 10310
- ตรวจเอกสารต้นฉบับหน้าเคาน์เตอร์ก่อนยื่นจริง ทั้งหนังสือรับรองบริษัท บัตรประชาชน พาสปอร์ต ทะเบียนบ้าน โฉนด และสัญญา เราชี้จุดที่หน่วยงานมักตีกลับให้เห็นในรอบเดียว
- ลงนามเอกสารต่อหน้าทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร สำหรับหนังสือมอบอำนาจ คำให้การ และเอกสารที่ต้องใช้ต่างประเทศ
- ส่งมอบงานบัญชีรายเดือน ทั้งใบกำกับภาษีซื้อขาย สลิปเงินเดือน และสเตทเมนต์ธนาคาร รับเป็นแฟ้มกระดาษหรือไฟล์สแกนก็ได้ เราออกใบรับเอกสารทุกครั้ง
คำถามที่พบบ่อยในพื้นที่นี้
ทีมเราตรวจความพร้อมของที่อยู่ในเขตคลองสามวา จัดหนังสือยินยอม แผนที่ ภาพถ่ายป้ายบริษัท ช่องทางรับหนังสือราชการ และชุดเอกสารจด VAT ให้สอดคล้องกับสำนักงานสรรพากรพื้นที่ ก่อนส่งต่อบัญชี ภาษี หรือกฎหมายธุรกิจที่ต้องดำเนินการหลังเปิดบริษัท
เริ่มจากขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ได้เนื้อที่และแนวเขตที่ใช้อ้างได้ เพราะแผนที่เก่ากับสภาพจริงมักต่างกันเมื่อคลองเปลี่ยนแนวตามเวลา ผลรังวัดเป็นฐานในการเจรจาลดราคาหรือปรับเนื้อที่ในสัญญา ระยะเวลานัดรังวัดเป็นเรื่องที่ต้องยืนยันกับสำนักงานที่ดินตามคิวในแต่ละช่วง
ขายได้ แต่ราคาจะต่ำกว่าแปลงที่มีทางเข้าออกชัดเจนอย่างมาก และผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อมักถูกธนาคารปฏิเสธ ทางแก้ที่ทำให้ราคากลับมาคือจดภาระจำยอมกับเจ้าของแปลงหน้าไว้ในทะเบียน หรือใช้สิทธิเรียกทางจำเป็นตามกฎหมายเมื่อเจรจาไม่สำเร็จ เราเปรียบเทียบสองทางนี้ให้เห็นทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ
หากถือกรรมสิทธิ์รวมกัน การขายทั้งแปลงต้องได้ความยินยอมจากทุกคน ทางเลือกที่ใช้กันคือแบ่งแยกโฉนดให้แต่ละคนถือส่วนของตนแล้วขายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันได้ หรือยื่นฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเมื่อไม่มีทางตกลง เราประเมินก่อนว่าแบ่งได้ตามรูปแปลงหรือไม่ เพราะบางแปลงแบ่งแล้วเสียมูลค่ามากกว่าที่ได้
การพิจารณาดูเจตนาและพฤติการณ์ประกอบกัน เช่น จำนวนครั้งที่ขาย ระยะเวลาถือครอง การแบ่งแปลงและทำถนนก่อนขาย และการโฆษณาหาผู้ซื้อ ยิ่งมีลักษณะของการจัดสรรเพื่อขาย โอกาสถูกมองว่าเป็นการค้าก็สูงขึ้น ซึ่งกระทบทั้งอัตราภาษีและหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม เราวางลำดับการขายและเอกสารให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงตั้งแต่ต้น
ได้ครับ การดูแปลงจริงพร้อมระวางแผนที่ช่วยให้เห็นปัญหาแนวเขตและทางเข้าออกก่อนทำสัญญา เรานัดวันลงพื้นที่และประชุมกับทายาทในคราวเดียวเพื่อลดจำนวนรอบเดินทาง ผู้รับงานคือสำนักงานกรุงเทพ ที่ลาดพร้าว 95 ส่วนคลองสามวาคือพื้นที่ที่เราเข้าไปทำงานตามนัดหมาย
ถ้าไม่ต้องการเดินเรื่องเอง ให้เรารับไปทั้งกระบวนการ
ทีมทนายและผู้ทำบัญชีทำงานร่วมกันในสำนักงานเดียว เราตรวจเอกสารตั้งแต่ต้น จัดลำดับขั้นให้ยื่นครั้งเดียวผ่าน ติดตามผลกับหน่วยงาน และแจ้งความคืบหน้าเป็นระยะ ท่านส่งเอกสารให้เราชุดเดียวแล้วรอผล ส่วนขั้นที่กฎหมายกำหนดให้เจ้าตัวมาเอง เราจะนัดให้จบในรอบเดียว