ภาษีที่ดินปี 2570: ราคาประเมินใหม่ ประเภทการใช้ การคัดค้าน

1) ราคาประเมินรอบ 2570–2573: ข้อเท็จจริงที่ยืนยันได้และยังไม่ยืนยัน

ราคาประเมินทุนทรัพย์จัดทำตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 และใช้รอบละ 4 ปี รอบปัจจุบันใช้ถึง 31 ธันวาคม 2569 กรมธนารักษ์ให้ข่าวว่าจะประกาศรอบ 2570–2573 วันที่ 1 ธันวาคม 2569 และใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 คณะกรรมการประจำจังหวัดเป็นผู้พิจารณาราคาขั้นสุดท้าย เช่น จังหวัดยโสธรประชุมเห็นชอบบัญชีรายแปลงของรอบนี้เมื่อ 9 กันยายน 2569

ตัวเลขการปรับขึ้นที่เผยแพร่เป็นการคาดการณ์ของผู้บริหารในข่าว ไม่ใช่บัญชีราคาที่ประกาศจริง ต้นปี 2569 มีรายงานว่าอาจขึ้นราวร้อยละ 15 ขณะที่ข่าวกรกฎาคม 2569 ระบุเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10 และตั้งเป้าให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกินราวร้อยละ 15–20 จากเดิมที่ต่ำกว่าราวร้อยละ 30–40 แปลงที่อยู่ห่างความเจริญหรือไม่มีทางเข้าออกอาจปรับน้อยกว่า การวางงบภาษีปี 2570 จึงควรรอตรวจราคารายแปลงจริงหลังประกาศ

• กรุงเทพธุรกิจ — ธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินปี 70 วันที่ 1 ธ.ค. (11 ก.ค. 2569)
• REIC/ประชาชาติธุรกิจ — ราคาประเมินรอบใหม่เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2570 (29 ม.ค. 2569)
• สำนักงานประชาสัมพันธ์จังหวัดยโสธร — คณะกรรมการประเมินราคาประจำจังหวัด รอบ 2570–2573

2) สูตรคำนวณ: ฐานภาษี หักยกเว้น แล้วคิดอัตราแบบขั้นบันได

ฐานภาษีคือมูลค่าที่ดินบวกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน (ห้องชุดใช้ราคาประเมินห้องชุด) จากนั้นหักส่วนที่ได้รับยกเว้นตามมาตรา 40–41 ซึ่งใช้กับบุคคลธรรมดาเท่านั้น แล้วคิดอัตราตามช่วงมูลค่าแบบขั้นบันได คือแต่ละช่วงคิดอัตราของช่วงนั้น ไม่ใช่ใช้อัตราสูงสุดกับทั้งก้อน อัตราที่ใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2565 มาจากพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษี พ.ศ. 2564 ภายใต้เพดานตามมาตรา 37

• •เกษตรกรรม: 0.01% ถึง 75 ล้านบาท ขึ้นไปจนถึง 0.1% เมื่อเกิน 1,000 ล้านบาท บุคคลธรรมดาได้ยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรก นิติบุคคลไม่ได้ยกเว้น
• •บ้านหลังหลัก (บุคคลธรรมดาถือกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านกับที่ดิน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ 1 ม.ค.): ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินคิด 0.03%, 0.05% และ 0.1% เป็นขั้น
• •เป็นเจ้าของเฉพาะบ้านที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน: ยกเว้น 10 ล้านบาทแรก ส่วนเกินเริ่มที่ 0.02%
• •ที่อยู่อาศัยอื่น เช่น บ้านหลังที่สอง คอนโดให้เช่ารายเดือน หรือบ้านพักพนักงานของบริษัท: เริ่มที่ 0.02% ไม่มีส่วนยกเว้น
• •ประเภทอื่น เช่น สำนักงาน โกดัง โรงงาน โรงแรม หรือห้องให้เช่ารายวัน: 0.3% ถึง 50 ล้านบาท แล้ว 0.4%, 0.5%, 0.6% และ 0.7% เมื่อเกิน 5,000 ล้านบาท
• •ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งว่างหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ: เริ่มจากอัตราประเภทอื่น และเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปีติดต่อกันตามมาตรา 43 รวมไม่เกิน 3%

• พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (สำเนาตัวบท PDF)
• เครื่องคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเรา (อัตรา พ.ร.ฎ. 2564)

3) ตัวอย่างตัวเลข: ผลของราคาใหม่และผลของการจัดประเภท

ตัวอย่างทั้งหมดเป็นการคำนวณสมมุติด้วยอัตรา พ.ร.ฎ. 2564 และสมมุติว่าอัตราปีภาษี 2570 ยังเท่าเดิม ซึ่งต้องตรวจกับประกาศของท้องถิ่นอีกครั้ง

• •โกดังของบริษัท ราคาประเมินรวม 80 ล้านบาท: 50 ล้าน × 0.3% + 30 ล้าน × 0.4% = 270,000 บาท ถ้าราคาประเมินใหม่ขึ้น 15% เป็น 92 ล้านบาท ภาษีจะเป็น 318,000 บาท เพิ่มราว 17.8% เพราะส่วนที่เพิ่มตกในขั้น 0.4%
• •บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดา มูลค่า 60 ล้านบาท: ยกเว้น 50 ล้าน ส่วนที่เหลือ 10 ล้าน × 0.03% = 3,000 บาท แต่คอนโดหลังที่สองมูลค่า 8 ล้านบาท ซึ่งไม่มีส่วนยกเว้น เสีย 8 ล้าน × 0.02% = 1,600 บาท
• •ที่ดินว่างของบริษัท มูลค่า 20 ล้านบาท: ปีที่ 1–3 เสีย 0.3% = 60,000 บาท ถ้าปล่อยว่างครบ 3 ปีติดต่อกัน ปีที่ 4 เพิ่มเป็น 0.6% = 120,000 บาท
• •ตึกแถว 4 ชั้นของบุคคลธรรมดา มูลค่ารวม 12 ล้านบาท ใช้ชั้นล่าง 25% ของพื้นที่ใช้สอยเป็นร้าน: ส่วนร้าน 3 ล้าน × 0.3% = 9,000 บาท ส่วนอยู่อาศัย 9 ล้านบาทอยู่ในส่วนยกเว้นบ้านหลังหลัก ถ้าท้องถิ่นบันทึกทั้งหลังเป็นประเภทอื่น ภาษีจะเป็น 36,000 บาท

4) ใช้หลายประเภทในแปลงเดียว: แยกตามพื้นที่จริง

ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภท ให้วัดพื้นที่ที่ดินแยกตามการใช้ และวัดพื้นที่ใช้สอยของอาคารแยกตามการใช้ เพื่อหาสัดส่วนต่อพื้นที่รวม สัดส่วนคิดถึงทศนิยมสองตำแหน่งโดยไม่ปัดเศษ และเศษที่ขาดให้รวมไปกับประเภทที่มีอัตราต่ำที่สุด จากนั้นนำมูลค่าแยกตามสัดส่วนไปหักส่วนยกเว้นตามมาตรา 40 หรือ 41 แล้วคูณอัตราของแต่ละประเภท

ในทางปฏิบัติ ข้อโต้แย้งที่มีน้ำหนักมักเป็นข้อเท็จจริงที่วัดได้ เช่น แบบแปลนที่แสดงตารางเมตรของแต่ละชั้น ภาพถ่ายลงวันที่ สัญญาเช่า ใบอนุญาตประกอบกิจการ และทะเบียนบ้าน มากกว่าการโต้แย้งว่าราคาประเมินสูงเกินไป ซึ่งกำหนดโดยคณะกรรมการตามกฎหมายประเมินราคาทรัพย์สิน

• กรุงเทพมหานคร — ประกาศ กค./มท. การจัดเก็บภาษีกรณีใช้ประโยชน์หลายประเภท (PDF)

5) ปฏิทินปีภาษี: จุดที่แก้ข้อมูลได้ก่อนกลายเป็นข้อพิพาท

ก่อนแจ้งประเมิน มาตรา 30 บังคับให้ท้องถิ่นปิดประกาศบัญชีทรัพย์สินที่สำรวจได้เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งเดือน พร้อมส่งรายละเอียดของแต่ละรายให้เจ้าของทราบ หากพบว่าประเภท ขนาด หรือการใช้ที่บันทึกไว้คลาดเคลื่อน เจ้าของขอให้ตรวจใหม่ได้ตามมาตรา 32 โดยท้องถิ่นมีหน้าที่แจ้งผลการตรวจภายในสามสิบวันนับจากวันรับคำขอ ขั้นนี้แก้ได้ง่ายกว่าการคัดค้านหลังได้รับแบบประเมิน

หลังจากนั้น มาตรา 44 ให้แจ้งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ และมาตรา 46 ให้ชำระภายในเดือนเมษายน กระทรวงมหาดไทยเคยประกาศขยายเวลาทั่วไปให้ปีภาษี 2569 สองเดือน (แจ้งประเมินภายในเมษายน และชำระภายในมิถุนายน) ส่วนปีภาษี 2570 ยังไม่พบประกาศขยาย ณ วันที่ทบทวน จึงควรยึดกำหนดในแบบแจ้งการประเมินที่ได้รับจริง

• •เปลี่ยนการใช้ประโยชน์จนอัตราสูงขึ้นหรือลดลง ต้องแจ้งท้องถิ่นภายใน 60 วันนับแต่มีการเปลี่ยนแปลงหรือรู้เหตุ (มาตรา 33)
• •ภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขอผ่อนชำระได้ 3 งวดเท่ากันตามกฎกระทรวง ผิดนัดงวดใดหมดสิทธิผ่อนตามมาตรา 52
• •ท้องถิ่นทบทวนการประเมินที่ผิดได้ภายใน 3 ปีนับแต่วันสุดท้ายของกำหนดชำระ และยอดที่ต้องเพิ่มชำระภายใน 30 วันโดยไม่มีเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่ม (มาตรา 53)

6) ลำดับการคัดค้านถึงศาล และการทุเลาการชำระ

ชั้นแรกตามมาตรา 73 คือคำร้องขอทบทวนถึงนายกเทศมนตรี นายก อบต. หรือผู้บริหารท้องถิ่นอื่น ซึ่งต้องยื่นภายในหนึ่งเดือน (30 วัน) หลังรับแบบแจ้ง ฝ่ายท้องถิ่นมีเวลาหกสิบวันในการสั่ง ถ้าเงียบเกินกำหนด กฎหมายถือว่ายอมรับคำร้อง เมื่อคำร้องได้ผล เจ้าของต้องมารับเงินส่วนเกินภายใน 15 วันหลังได้รับหนังสือ ถ้าถูกปฏิเสธ ชั้นที่สองคืออุทธรณ์ถึงคณะกรรมการระดับจังหวัดหรือกรุงเทพมหานคร โดยส่งผ่านท้องถิ่นภายในสามสิบวัน คณะกรรมการมีเวลาหกสิบวันและขอขยายได้อีกไม่เกินหนึ่งเดือน

ถ้ายังไม่เห็นด้วย มาตรา 82 ให้ฟ้องต่อศาลภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์ ระหว่างที่เรื่องยังไม่ยุติ หนี้ภาษียังถึงกำหนดตามปกติ ผู้เสียภาษีต้องขอให้ระงับการชำระไว้ก่อนเป็นหนังสือ และคำสั่งระงับครอบคลุมได้แค่ยอดที่สูงกว่าภาษีของปีที่แล้ว โดยท้องถิ่นอาจเรียกหลักประกัน ในปีที่ราคาประเมินเปลี่ยนรอบ ประเด็นนี้สำคัญเพราะส่วนต่างจากปีก่อนอาจสูงกว่าปกติ

• อบต.หนองปลิง — ขั้นตอนการอุทธรณ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (PDF)

7) ชำระช้า: เบี้ยปรับและเงินเพิ่มที่ต่างจากภาษีสรรพากร

บทลงโทษของภาษีท้องถิ่นนี้แยกจากประมวลรัษฎากร มาตรา 68 กำหนดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของภาษีค้าง แต่ถ้าชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือนตามมาตรา 61 เหลือร้อยละ 10 และมาตรา 69 ให้เหลือร้อยละ 20 หากชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ส่วนเงินเพิ่มตามมาตรา 70 คิดร้อยละ 1 ต่อเดือนหรือเศษของเดือนจากภาษีค้าง ไม่นำเบี้ยปรับมาคิดรวม และลดเป็นร้อยละ 0.5 ถ้าผู้บริหารท้องถิ่นอนุมัติขยายเวลาและชำระภายในเวลาที่ขยาย

ท้องถิ่นต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนภาษีค้างภายในเดือนพฤษภาคม และเมื่อพ้น 90 วันนับแต่ได้รับหนังสือแล้วยังไม่ชำระ มาตรา 62 ให้ผู้บริหารท้องถิ่นมีอำนาจยึด อายัด และขายทอดตลาดทรัพย์สิน จึงควรตรวจยอดค้างกับท้องถิ่นก่อนซื้อขายทรัพย์

8) สิ่งที่บริษัทและเจ้าของหลายแปลงควรเตรียมก่อนกุมภาพันธ์ 2570

งานที่คุ้มค่าที่สุดคือทะเบียนทรัพย์สินที่ผูกเลขโฉนดหรือเลขห้องชุด กับการใช้จริง ณ วันที่ 1 มกราคม และหลักฐานประกอบ เพราะภาษีทั้งปีคิดตามสภาพในวันนั้น

• •ตรวจราคาประเมินรายแปลงจากระบบของกรมธนารักษ์ทันทีที่ประกาศรอบใหม่ และเทียบกับรอบเดิม
• •ถ่ายภาพลงวันที่ของการใช้ทุกแปลงช่วงปลายธันวาคมถึง 1 มกราคม รวมถึงพื้นที่เพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์
• •เตรียมแบบแปลนพร้อมตารางเมตรแยกการใช้ สำหรับอาคารที่มีทั้งส่วนอยู่อาศัยและส่วนธุรกิจ
• •ตรวจทะเบียนบ้านของบ้านหลังหลักว่ามีชื่อเจ้าของ ณ 1 มกราคม เพื่อใช้สิทธิยกเว้น
• •ติดตามประกาศบัญชีรายการที่ดินของท้องถิ่น และยื่นขอแก้ไขตามมาตรา 32 ก่อนถึงการแจ้งประเมิน
• •วางเงินสดตามยอดที่คาดไว้ แม้ตั้งใจคัดค้าน เพราะการคัดค้านไม่ทุเลาการชำระโดยอัตโนมัติ