โควตาต่างชาติ 49% ในอาคารชุด: วิธีนับ หลักฐานเงินเข้า และทางเลือกเมื่อโควตาเต็ม

1) นับจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง

สัดส่วนร้อยละ 49 คิดจากพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ ห้องขนาด 300 ตร.ม. ที่คนต่างด้าวถือ 1 ห้อง ใช้โควตาเท่ากับห้อง 30 ตร.ม. 10 ห้อง โครงการที่มีห้องใหญ่ซึ่งขายให้ต่างชาติจำนวนมาก จึงอาจเต็มโควตาเร็วกว่าที่ผู้ซื้อคาด

สัดส่วนที่ใช้ในการจดทะเบียนคือสัดส่วน ณ วันโอน ไม่ใช่ ณ วันจอง ข้อความว่า "ยังมีโควตา" ในวันจองจึงไม่รับประกันผลในวันโอน โดยเฉพาะโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จและโอนห่างจากวันจองหลายปี

2) ใครถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้

กฎหมายอาคารชุดระบุกลุ่มคนต่างด้าวที่ถือกรรมสิทธิ์ได้ เช่น ผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในไทยตามกฎหมายคนเข้าเมือง ผู้ได้รับอนุญาตให้เข้าเมืองตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน นิติบุคคลบางประเภทที่ถือเป็นคนต่างด้าว และคนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ กลุ่มสุดท้ายคือกลุ่มที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ จึงต้องเตรียมหลักฐานเงินเข้า

3) หลักฐานการนำเงินเข้า

สำนักงานที่ดินจะขอหลักฐานว่าเงินซื้อเป็นเงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทย หรือถอนจากบัญชีเงินตราต่างประเทศ/บัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ โดยทั่วไปธนาคารผู้รับเงินจะออกแบบรายงานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form) สำหรับรายการตั้งแต่ USD 50,000 ขึ้นไป ส่วนรายการที่ต่ำกว่าใช้หนังสือรับรองการรับเงินจากธนาคาร

ควรโอนในชื่อผู้ซื้อตามหนังสือเดินทาง ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุดพร้อมชื่อโครงการและเลขห้อง และเก็บ SWIFT advice ทุกงวด หากชื่อผู้โอนหรือวัตถุประสงค์ไม่ตรง อาจต้องขอเอกสารเพิ่มจากธนาคารก่อนโอน

4) ผูกเงื่อนไขในสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขาย

เพราะโควตาวัดในวันโอน ความเสี่ยงต้องถูกจัดสรรในสัญญาตั้งแต่ต้น

• •ให้ผู้ขายรับรองว่าจะสงวนสัดส่วนต่างชาติสำหรับห้องนี้จนถึงวันโอน
• •ถ้าโควตาเต็มในวันโอน ให้ผู้ซื้อเลิกสัญญาและรับเงินคืนทั้งหมดภายในกำหนดเวลาที่ระบุ
• •ให้ผู้ขายหรือนิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองสัดส่วนต่างชาติใกล้วันโอน
• •ระบุว่าใครรับภาระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากร และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

5) ถ้าโควตาเต็ม: ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย

การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 540 และถ้าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ข้อสัญญาต่ออายุเป็นเพียงคำมั่นระหว่างคู่สัญญา การบังคับต่อผู้รับโอนหรือทายาทของผู้ให้เช่าอาจไม่แน่นอน ผู้ซื้อจึงไม่ควรถือว่าได้สิทธิ 60 หรือ 90 ปี

การถือผ่านบริษัทไทยที่ใช้คนไทยถือหุ้นแทน (nominee) เป็นความผิดตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 36 ทั้งผู้ถือแทนและคนต่างด้าว และอาจถูกสั่งให้จำหน่ายทรัพย์สิน จึงไม่ใช่ทางเลือก

6) ซื้อห้องมือสองจากเจ้าของเดิม

การซื้อห้องชุดมือสองใช้หลักเดียวกับห้องใหม่ คือสำนักงานที่ดินพิจารณาคุณสมบัติของผู้ซื้อและสัดส่วนพื้นที่ต่างชาติ ณ วันจดทะเบียน ผู้ซื้อควรขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ระบุอัตราส่วนพื้นที่ซึ่งคนต่างด้าวถือในอาคาร และหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางของห้องนั้นก่อนกำหนดวันโอน

ถ้าผู้ขายเป็นคนต่างด้าวและผู้ซื้อก็เป็นคนต่างด้าว พื้นที่ส่วนที่คนต่างด้าวถือรวมกันโดยหลักไม่เพิ่มขึ้น เพราะห้องนั้นนับเป็นพื้นที่ต่างชาติอยู่แล้ว แต่ไม่ควรสรุปจากคำบอกเล่าของนายหน้า ให้ตรวจสถานะในโฉนดห้องชุดและหนังสือรับรองของนิติบุคคล เพราะห้องเดียวกันอาจเคยโอนให้คนไทยมาก่อน

หลักฐานเงินเข้าเป็นเรื่องเฉพาะตัวผู้ซื้อแต่ละราย แบบรายงานธุรกรรมหรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่ผู้ขายเคยใช้ตอนซื้อ ไม่ใช่หลักฐานว่าผู้ซื้อรายใหม่นำเงินเข้ามา ผู้ซื้อจึงต้องโอนเงินจากต่างประเทศในชื่อตนเองตามหัวข้อที่ 3 ก่อนวันจดทะเบียน

• •ขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและตรวจภาระจำนอง/การอายัดที่สำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ
• •กำหนดในสัญญาว่าหากสำนักงานที่ดินไม่รับจดทะเบียนเพราะสัดส่วนหรือคุณสมบัติ ผู้ซื้อได้รับเงินมัดจำคืน
• •ตกลงให้ชัดว่าใครชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย

แหล่งอ้างอิง

ควรตรวจตัวบทฉบับปัจจุบันและสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนโอน

• กรมที่ดิน
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — การนำเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ
• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ค้นหาตัวบทกฎหมาย