ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินก่อนตัดสินใจ

โฉนดที่ดินให้ความมั่นคงสูงสุดเพราะมีการรังวัดและออกโดยกรมที่ดิน ขณะที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในกลุ่ม น.ส.3 หรือเอกสารสิทธิ์ที่ยังไม่ได้รังวัดชัดเจน ให้เพียงสิทธิครอบครองและมีความเสี่ยงเรื่องแนวเขตทับซ้อนสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินหรือที่มีเงื่อนไขห้ามโอนตามกฎหมายเฉพาะ ซื้อขายกันตามปกติไม่ได้ แม้ผู้ขายจะยืนยันว่าเคยมีคนทำสำเร็จ เราจึงตรวจชั้นนี้ก่อนเสมอ เพราะถ้าติดข้อห้าม ไม่ว่าจะร่างสัญญาดีเพียงใดก็ไม่ทำให้การโอนสมบูรณ์ได้

สารบัญจดทะเบียนด้านหลังคือแหล่งข้อมูลจริง ทั้งจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการอายัดโดยเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา บางรายการจดไว้นานจนผู้ขายเองก็ลืม และหลายครั้งผู้ซื้อพบว่ามีทางเข้าออกของแปลงหลังพาดผ่านที่ดินที่ตนกำลังจะซื้อ

นอกจากทะเบียน เรายังตรวจของจริงในพื้นที่ วัดแนวเขตเทียบกับรูปแปลง ดูว่ามีสิ่งปลูกสร้างของผู้อื่นอยู่ในเขตหรือไม่ และสอบถามการใช้ทางเข้าออกตามความจริง เพราะสิทธิที่ใช้กันมานานโดยไม่ได้จดทะเบียนก็สร้างข้อพิพาทได้เช่นกัน

แปลงเดียวกันอาจสร้างบ้านพักได้แต่เปิดโรงงานไม่ได้ หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูงเพราะอยู่ใกล้สนามบินหรือแนวโบราณสถาน เราตรวจสีผังเมืองรวม ข้อกำหนดระยะถอยร่น และเงื่อนไขทางสาธารณะที่ต้องมีเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีชั้นตรวจเพิ่มอีก เพราะการถือที่ดินในนามบุคคลต่างชาติทำไม่ได้โดยหลัก จึงต้องออกแบบโครงสร้างการถือครองที่ถูกกฎหมายจริง เช่น การเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน หรือการถือห้องชุดในสัดส่วนที่กฎหมายอนุญาต ไม่ใช่การใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นชื่อแทนซึ่งเป็นความเสี่ยงที่เราไม่แนะนำ