ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้ให้เช่า
ค่าใช้จ่ายวันโอนหลักคือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย สัญญาควรระบุชัดว่าฝ่ายใดรับภาระแต่ละรายการ เพราะข้อความกำกวมทำให้เกิดข้อโต้แย้งที่หน้าเคาน์เตอร์
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีขั้นตอนที่ย้อนแก้ได้ยากเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว จุดที่ต้องระวังจึงอยู่ก่อนวางเงินจอง ทั้งการตรวจโฉนดและภาระผูกพัน ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย และการกำหนดผู้รับภาระค่าธรรมเนียมโอนกับภาษี เราทำงานลำดับนี้ให้ครบก่อนถึงวันนัดที่สำนักงานที่ดิน
สถานะที่ลูกค้ากลุ่มนี้มักมาหาเรา
- ซื้อคอนโดจากโครงการหรือมือสองและได้รับสัญญาที่ผู้ขายร่างมาฝ่ายเดียว
- ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยหลายห้องและต้องการสัญญาเช่าที่บังคับได้จริง
- ผู้เช่าค้างค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก จึงต้องดำเนินการตามกฎหมาย
ปัญหาที่เจอซ้ำในกลุ่มนี้
- ไม่ได้ตรวจว่าที่ดินติดจำนอง ภาระจำยอม หรือมีคดีค้างอยู่
- วางเงินจองก่อนอ่านเงื่อนไขการยึดเงินเมื่อสินเชื่อไม่ผ่าน
- สัญญาเช่าไม่ได้จดทะเบียนแม้เช่าเกินสามปี ทำให้บังคับส่วนที่เกินไม่ได้
- คำนวณภาษีจากการขายผิด เพราะใช้ราคาซื้อขายแทนราคาประเมิน
ขอบเขตงานที่เราทำให้ และช่วงค่าบริการ
| งาน | รายละเอียด | ช่วงค่าบริการ |
|---|---|---|
| ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน | คัดสำเนาโฉนดจากสำนักงานที่ดิน ตรวจสารบัญจดทะเบียน ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ พร้อมสรุปความเสี่ยงเป็นรายข้อ | 8,000–25,000 บาท/แปลง |
| ร่างและตรวจสัญญาซื้อขายหรือเช่า | กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน สิทธิบอกเลิก ผู้รับภาระค่าธรรมเนียม เงื่อนไขคืนเงินจอง และวิธีวางเงินประกันที่ตรวจสอบได้ | 6,000–30,000 บาท/ฉบับ |
| ดูแลวันโอนที่สำนักงานที่ดิน | คำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้า เตรียมเอกสารคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และเข้าร่วมวันโอนเพื่อตรวจเอกสารก่อนลงนาม | 8,000–20,000 บาท/ครั้ง |
| ข้อพิพาทผู้เช่าและการบังคับตามสัญญา | ออกหนังสือบอกกล่าว เจรจาชำระหนี้ ฟ้องขับไล่ควบคู่กับการเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ พร้อมประเมินระยะเวลาที่คดีจะใช้ตามจริง | 8,000 บาทขึ้นไป + ค่าธรรมเนียมศาล |
ตัวเลขข้างต้นเป็นช่วงที่พบจากงานจริง ค่าบริการสุดท้ายขึ้นกับปริมาณเอกสารและความซับซ้อน เราเสนอราคาก่อนเริ่มงานทุกครั้ง
เอกสารที่ขอจากคุณ
- สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับล่าสุด
- บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขายหรือใบจองที่ลงนามไว้แล้ว
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดกรณีซื้อห้องชุด
ลำดับเวลาการทำงาน
- ก่อนวางเงินจอง
ตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน แล้วแจ้งความเสี่ยงที่ควรต่อรองก่อนผูกพัน
- 1–2 สัปดาห์
เจรจาแก้ข้อสัญญาและกำหนดผู้รับภาระค่าใช้จ่ายวันโอนให้ชัด
- ก่อนวันโอน
คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด เตรียมแคชเชียร์เช็ค และยืนยันนัดกับสำนักงานที่ดิน
- วันโอน
ตรวจเอกสารทุกฉบับหน้าเคาน์เตอร์ ลงนาม และรับเอกสารสิทธิฉบับใหม่
ข้อควรระวัง
- เชื่อคำบอกเล่าเรื่องเขตทางเข้าออกโดยไม่ตรวจภาระจำยอมในสารบัญจดทะเบียน
- จ่ายเงินก้อนใหญ่เป็นเงินสดโดยไม่มีหลักฐานระบุวัตถุประสงค์
- ปล่อยเช่าโดยไม่เก็บสำเนาเอกสารผู้เช่าและไม่แจ้งผู้พักตามกฎหมาย
ทำไมลูกค้ากลุ่มนี้เลือกทำงานกับเรา
- เราเข้าสำนักงานที่ดินกับลูกค้าเป็นประจำ จึงคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนได้ใกล้เคียงยอดจริงและลดการโต้แย้งหน้างาน
- ทีมบัญชีของเราช่วยวางแผนภาษีจากการขายและรายได้ค่าเช่าไปพร้อมกับงานสัญญา
คำถามที่ถูกถามบ่อยในกลุ่มนี้
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้หรือไม่
ซื้อได้ภายใต้เงื่อนไขว่าสัดส่วนพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคารชุดนั้นไม่เกินที่กฎหมายกำหนด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ เอกสารจากธนาคารส่วนนี้จำเป็นในวันโอน จึงควรเตรียมล่วงหน้าไม่ใช่เตรียมวันนัด
สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนไหม
ต้องนำไปจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่มีอำนาจ ไม่เช่นนั้นระยะเวลาที่บังคับกันได้จะเหลือเพียงสามปีแรก ผู้ให้เช่าที่ทำสัญญาระยะยาวแล้วไม่จดทะเบียนมักพบปัญหาเมื่อต้องการยืนยันสิทธิกับผู้ซื้อรายใหม่ของทรัพย์สินนั้น
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ตัดน้ำตัดไฟได้หรือไม่
ไม่ควรทำ เพราะเสี่ยงเป็นการรบกวนการครอบครองและอาจถูกฟ้องกลับ วิธีที่ปลอดภัยคือบอกกล่าวตามสัญญา บอกเลิกสัญญาเมื่อครบเงื่อนไข แล้วยื่นฟ้องขับไล่ควบคู่กับการเรียกหนี้ค่าเช่าและความเสียหายที่เกิดขึ้น
อ่านต่อในเรื่องที่เกี่ยวข้อง
ให้ทีมเราดูแลให้ทั้งชุด
เราประเมินขอบเขตงานจากเอกสารที่มีอยู่ แล้วเสนอราคาพร้อมกำหนดเวลาก่อนเริ่ม คุณจึงเห็นต้นทุนทั้งหมดก่อนตัดสินใจ
ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาของหน่วยงานราชการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ หรือให้ทีมเราตรวจสอบให้ — ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services