บัญชีนักพัฒนาคอนโด/บ้านจัดสรร: รับรู้รายได้แบบ Point-in-Time หรือ Over-Time?

1) Decision Tree: Point-in-Time vs Over-Time (TFRS 15)

คอนโดขายห้องชุดในไทยเกือบทั้งหมด = Point-in-Time — รับรู้รายได้เต็มจำนวนวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่วันรับเงินดาวน์

Over-Time (POC — Percentage of Completion) ใช้ได้เฉพาะโครงการ build-to-suit ที่ลูกค้าควบคุมงานระหว่างสร้าง (rare ในคอนโดขายทั่วไป)

• •เงินดาวน์ + งวดผ่อน = Contract Liability (บัญชี 2140) — ยังไม่ใช่รายได้
• •วันโอน = Dr เงินสด/ลูกหนี้ Cr รายได้เต็มยอด + Dr ต้นทุน Cr WIP
• •ตรวจ 'transfer of control': กุญแจส่งมอบ + จดทะเบียนกรมที่ดิน = จุด recognise

2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% — พลาดโดนเบี้ยปรับ 2 เท่า

ขายอสังหาฯ ในระยะเวลา ≤ 5 ปีจากวันได้มา = SBT 3.3% ของราคาขาย/ราคาประเมิน (ใช้ที่สูงกว่า)

ยื่น ภ.ธ.40 ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดจากเดือนโอน — พลาดโดนเบี้ยปรับ 2 เท่า + เงินเพิ่ม 1.5%/เดือน

• •โครงการที่ถือ > 5 ปี = ไม่เสีย SBT แต่เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
• •หัก ณ ที่จ่าย 1% (นิติบุคคลผู้ซื้อ) เอาไป credit ภ.ง.ด.50 ได้

3) ต้นทุนโครงการ (Project Cost) — ผังบัญชี WIP

แยก WIP รายโครงการ: 1461 ที่ดิน, 1462 ค่าออกแบบ+EIA, 1463 ค่าก่อสร้าง, 1464 ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง (capitalise TAS 23), 1465 ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (allocate ตาม % พื้นที่)

สาธารณูปโภคส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ, lobby) allocate เข้าห้องแต่ละยูนิตตาม floor area — ต้นทุนเฉลี่ยตร.ม.นี้คือฐานคิดกำไรต่อยูนิต

4) นิติบุคคลอาคารชุด: บัญชีแยกจาก Developer

หลังจดทะเบียนนิติฯ ต้องแยกงบการเงินและยื่นภาษีของนิติฯ อาคารชุด (ภ.ง.ด.55 — มูลนิธิ/นิติบุคคลไม่แสวงหากำไร) — dev ต้องส่งมอบเงินกองทุน + เอกสารครบภายใน 1 ปี

รายได้ส่วนกลาง 500–2,500 บาท/ตร.ม./ปี = รายได้ที่ไม่เสียภาษี (หากใช้เพื่อบำรุง common area จริง)