งานกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ถ้าค้างชำระ กฎหมายให้คิดเงินเพิ่มตามอัตราที่กำหนด และเมื่อค้างนานถึงเกณฑ์ที่กฎหมายระบุ นิติบุคคลอาจระงับการให้บริการส่วนกลางตามข้อบังคับและสิทธิออกเสียงในที่ประชุมได้

มาตรา 29 ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจนกว่าจะมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ข้อนี้ทำให้ผู้ขายห้องที่โต้แย้งยอดหนี้ต้องแก้ข้อพิพาทก่อนโอน เราจึงขอสำเนาข้อบังคับและใบแจ้งหนี้ย้อนหลังทั้งหมดก่อน เพื่อแยกยอดที่กฎหมายรองรับออกจากค่าปรับที่ข้อบังคับกำหนดเกินอำนาจ

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 50 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเก็บค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคได้ ผู้ค้างชำระต้องเสียเงินเพิ่ม และเมื่อค้างถึงระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจถูกระงับการให้บริการ และถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจนกว่าจะชำระ

ข้อพิพาทที่พบบ่อยคือผู้จัดสรรยังไม่โอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคล หรือการจดทะเบียนนิติบุคคลไม่ครบขั้นตอน ซึ่งกระทบอำนาจเรียกเก็บเงิน ก่อนฟ้องหรือต่อสู้ เราตรวจหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจากสำนักงานที่ดินเสมอ

มติที่ประชุมใหญ่ที่เปลี่ยนอัตราค่าส่วนกลาง แก้ข้อบังคับ หรือเลือกผู้จัดการต้องผ่านองค์ประชุมและคะแนนเสียงตามที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด มติที่ออกไม่ครบเกณฑ์อาจถูกโต้แย้งได้ ผู้ร่วมประชุมควรขอสำเนารายงานการประชุมและรายชื่อผู้เข้าร่วมไว้

ก่อนนำเรื่องขึ้นศาล หลายกรณีแก้ได้ด้วยการยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินซึ่งกำกับดูแลนิติบุคคล หรือเจรจาผ่านคณะกรรมการ การฟ้องร้องควรเป็นทางเลือกเมื่อยอดเงินหรือผลกระทบคุ้มค่ากับเวลา