ลำดับงานซื้อคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติ

เหมาะกับ: ชาวต่างชาติที่จะซื้อห้องชุดในอาคารชุดในประเทศไทย ทั้งผู้ที่ถือเงินจากต่างประเทศและผู้ที่มีรายได้ในไทย

ประมาณ 4–8 สัปดาห์ ขึ้นกับการเตรียมเอกสารและเวลานัดของสำนักงานที่ดิน

คำตอบสั้น

ลำดับที่ปลอดภัยเริ่มจากตรวจโฉนดที่ดินว่าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุดจริง มีห้องชุดที่ต้องการและไม่ติดภาระผูกพันที่ขัดขวางการโอน จากนั้นเตรียมเอกสารต่างชาติแปลและรับรอง เปิดบัญชีธนาคารในไทย โอนเงินเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมคำสั่งแลกเปลี่ยน จึงเซ็นสัญญาและลงทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน แล้วจัดการภาษีธุรกิจพิเศษหากขายในห้าปีแรก

ลำดับงานทีละขั้น

1
ตรวจสิทธิ์โฉนดและโครงการ
1–2 สัปดาห์
ดึงสำเนาโฉนดที่ดินจากสำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคารชุด มีการจดทะเบียนอาคารชุดและห้องชุดที่จะซื้อ รวมทั้งตรวจสัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติในโครงการว่ายังไม่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด และตรวจภาระผูกพันหรือคดีความที่อาจขัดขวางการโอน
- สำเนาโฉนดที่ดินและหน้าจดทะเบียนอาคารชุด
- บันทึกสัดส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติในโครงการ
2
เตรียมเอกสารต่างชาติและเปิดบัญชีไทย
2–4 สัปดาห์
เอกสารตัวตน เช่น หนังสือเดินทางและใบกรรมสิทธิ์หรือเอกสารสมรสต้องแปลเป็นไทยหรืออังกฤษและรับรองตามเส้นทางกงสุลของประเทศออกเอกสาร จากนั้นเปิดบัญชีธนาคารพาณิชย์ในไทยเพื่อรองรับเงินโอนเข้าจากต่างประเทศ โดยแจ้งธนาคารว่าเงินนี้จะใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
- ชุดเอกสารแปลและรับรองนำไปยื่นที่ดินได้
- บัญชีธนาคารไทยที่รับเงินโอนเข้าได้
3
โอนเงินเข้าประเทศและขอคำสั่งแลกเงิน
3–7 วัน
โอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีไทยแล้วขอให้ธนาคารออกหนังสือยืนยันการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมทะเบียนห้องชุด เพราะเอกสารนี้สำคัญต่อการโอนกรรมสิทธิ์และการนำเงินออกภายหลัง ควรทำก่อนนัดลงทะเบียนโอน
- หนังสือยืนยันการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา
- หลักฐานแลกเงินเป็นบาทในระบบธนาคาร
4
เซ็นสัญญาและลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
1 วัน (อาจต้องรอคิว)
ทั้งสองฝ่ายไปนัดที่สำนักงานที่ดินพร้อมโฉนด บัตรประจำตัว สำเนาทะเบียนนิติบุคคลหากเป็นบริษัท และหนังสือยืนยันเงินโอน เจ้าหน้าที่คำนวณค่าใช้จ่าย ค่าโอน ค่าธรรมเนียม และภาษีธุรกิจพิเศษหากเข้าเงื่อนไข จากนั้นเซ็นในโฉนดและรับโฉนดใหม่ที่ระบุชื่อผู้ซื้อ
- โฉนดที่ดินฉบับใหม่ที่ระบุชื่อผู้ซื้อ
- ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษีโอน
5
จัดการภาษีประจำปีและสาธารณูปโภค
1–4 สัปดาห์
หลังโอนเสร็จต้องโอนชื่อผู้ใช้น้ำไฟโทรศัพท์ แจ้งส่วนกลางอาคารชุดเพื่อเก็บค่าส่วนกลาง และเตรียมยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี หากปล่อยเช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายและยื่นภาษีเงินได้
- บัญชีสาธารณูปโภคและทะเบียนสมาชิกอาคารชุด
- แผนการยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ทำผิดลำดับแล้วเสียอะไร

โอนเงินเข้าบัญชีส่วนตัวในนามบุคคลโดยไม่ขอหนังสือยืนยันการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ทำให้สำนักงานที่ดินไม่ยอมโอนและต้องโอนเงินใหม่
วางมัดจำก่อนตรวจโฉนด ทำให้ต้องเสียเวลาเรียกเงินคืนหากพบภาระผูกพันหรือสัดส่วนคนต่างชาติเต็มแล้ว
เซ็นสัญญาซื้อขายโดยยังไม่เปิดบัญชีไทย ทำให้ไม่สามารถโอนเงินเข้ามาตามกำหนดเวลาที่ตกลงและอาจผิดสัญญา
ลืมแจ้งส่วนกลางอาคารชุดและโอนชื่อสาธารณูปโภค ทำให้ค่าส่วนกลางและค่าน้ำไฟค้างชำระสะสมในชื่อเดิม

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือคอนโดได้กี่เปอร์เซ็นต์ในโครงการเดียว

กฎหมายอาคารชุดให้สิทธิ์คนต่างชาติถือห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของพื้นที่ใช้สอยรวมในแต่ละโครงการ เมื่อโควตาเต็มต้องเปลี่ยนโครงการ จึงควรเช็คโควตานี้ก่อนจ่ายมัดจำ

ต้องโอนเงินเข้ามาในรูปเงินตราต่างประเทศหรือบาทก็ได้

สำหรับชาวต่างชาติที่จะใช้สิทธิโอนเงินออกภายหลัง ต้องโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาแล้วแลกเป็นบาทภายในประเทศพร้อมเก็บหนังสือยืนยัน การโอนบาทโดยตรงทำให้หลักฐานการนำเงินเข้าไม่ครบตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด

มีภาษีอะไรต้องจ่ายตอนโอนกรรมสิทธิ์

โดยทั่วไปมีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียม และอากรแสตมป์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและครอบครองไม่เกินห้าปีจะมีภาษีธุรกิจพิเศษแทนอากรแสตมป์ สัดส่วนการรับภาระต้องตกลงกันในสัญญาก่อนไปสำนักงานที่ดิน

ต่างชาติเช่าคอนโดที่ซื้อได้ไหม ต้องทำอะไร

เช่าได้ตามกฎหมายอาคารชุด แต่ต้องรายงานส่วนกลางอาคารชุดและหากเป็นการปล่อยเช่าระยะสามปีขึ้นไปต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน ส่วนภาษีเงินได้จากค่าเช่าต้องยื่นและหัก ณ ที่จ่ายตามกฎหมาย

ซื้อผ่านบริษัทที่ถือหุ้นต่างชาติได้หมดไหม

นิติบุคคลที่จดทะเบียนไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ แต่ถ้าสัดส่วนหุ้นต่างชาติเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด อาจต้องยื่นขอใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติธุรกิจของคนต่างด้าว เจ้าหน้าที่ที่ดินจะดูโครงสร้างผู้ถือหุ้น จึงควรวางแผนสัดส่วนก่อนตั้งบริษัทเพื่อซื้ออสังหา