สิทธิเก็บกินกับสัญญาเช่า 30 ปี ต่างกันตรงไหน
คำตอบสั้น
สิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์ได้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือระยะที่ตกลง โดยไม่ผูกกับการจ่ายค่าเช่ารายงวด ส่วนสัญญาเช่ายาวเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีกำหนดสูงสุด 30 ปีและต่อได้อีกครั้งเมื่อครบกำหนด ทั้งสองแบบต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินจึงจะยกเว้นข้อจำกัดที่กฎหมายวางไว้สำหรับสิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียน ความต่างหลักอยู่ที่ลักษณะสิทธิ ระยะเวลา และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ให้สิทธิเสียชีวิตหรือขายทรัพย์นั้นต่อ
ตารางเปรียบเทียบ
| หัวข้อ | สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | สัญญาเช่าระยะยาวสูงสุด 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ |
|---|---|---|
| ลักษณะสิทธิ | สิทธิในทรัพย์ (jus in re) ติดตัวทรัพย์ไป | สิทธิตามสัญญาเช่า ผูกกับคู่สัญญาที่ทำไว้ |
| ระยะเวลาสูงสุด | ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ (หากไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น) | ไม่เกิน 30 ปีต่อคราว |
| ผลเมื่อผู้ให้สิทธิเสียชีวิต | สิทธิเก็บกินไม่ระงับเพราะเจ้าของทรัพย์ตาย แต่ระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย | สัญญาเช่าโอนไปยังทายาทของผู้ให้เช่าตามข้อผูกพันเดิม |
| การจดทะเบียน | จดที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ระบุในโฉนดโดยตรง | จดที่สำนักงานที่ดินเมื่อเกิน 3 ปี มิฉะนั้นผูกได้เพียง 3 ปี |
| การโอนสิทธิให้ผู้อื่น | โอนสิทธิให้ผู้อื่นไม่ได้ตามหลักทั่วไป เว้นตกลงเป็นอื่น | โอนสิทธิเช่าได้หากสัญญาเปิดช่องและได้รับความยินยอม |
| เหมาะกับสถานการณ์ | ให้คนในครอบครัวหรือคู่สมรสอยู่อาศัยระยะยาวโดยยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ | นักลงทุนต่างชาติวางแผนถือครองอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเชิงพาณิชย์ |
เลือกทางนี้เมื่อ — สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ต้องการให้คู่สมรสหรือบุพการีมีที่อยู่อาศัยแน่นอนโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์บ้าน
- เจ้าของที่ดินยังต้องการคงชื่อในโฉนดไว้เพื่อวางแผนมรดกภายหลัง
- ไม่มีความจำเป็นต้องเก็บค่าตอบแทนเป็นรายงวดจากผู้อยู่อาศัย
เลือกทางนี้เมื่อ — สัญญาเช่าระยะยาวสูงสุด 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ
- ธุรกิจต้องการสิทธิใช้ที่ดินระยะยาวเพื่อปลูกสร้างโรงงานหรือรีสอร์ท
- ต้องการกำหนดค่าเช่า เงื่อนไขต่อสัญญา และการเลิกสัญญาไว้ชัดเจนแบบสัญญาต่างตอบแทน
- วางแผนโอนสิทธิการเช่าให้บริษัทในเครือหรือผู้ซื้อกิจการภายหลัง
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินฉบับจริงหรือสำเนาที่เจ้าของลงนามรับรอง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของทรัพย์และผู้รับสิทธิทุกฝ่าย
- ร่างข้อตกลงสิทธิเก็บกินหรือร่างสัญญาเช่าที่ระบุระยะเวลาและเงื่อนไขชัดเจน
- หนังสือยินยอมของคู่สมรสของเจ้าของทรัพย์ กรณีเป็นสินสมรส
- หนังสือมอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรผู้มอบและผู้รับมอบ หากไม่ไปแสดงตนเอง
ขั้นตอนการดำเนินการ
1. ตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันเดิมของที่ดิน
คัดสำเนาโฉนดจากกรมที่ดินเพื่อดูว่ามีจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือภาระจำยอมค้างอยู่หรือไม่
ระยะเวลา: 1–2 วันทำการ
2. เลือกรูปแบบสิทธิให้ตรงวัตถุประสงค์
เทียบว่าจุดประสงค์คือที่อยู่อาศัยระยะยาวหรือการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ แล้วเลือกสิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่า
ระยะเวลา: ปรึกษา 1 ครั้ง
3. ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการสิ้นสุดสิทธิ
ระบุระยะเวลา ผู้รับผลประโยชน์ ภาระค่าใช้จ่าย และเหตุที่ทำให้สิทธิสิ้นสุดไว้ในสัญญา
ระยะเวลา: 3–5 วันทำการ
4. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
คู่สัญญาไปแสดงตนพร้อมเอกสารครบ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่บันทึกลงหลังโฉนด
ระยะเวลา: 1 วันทำการ ณ สำนักงานที่ดิน
5. เก็บสำเนาโฉนดที่มีบันทึกใหม่และแจ้งผู้เกี่ยวข้อง
รับสำเนาโฉนดที่บันทึกสิทธิใหม่แล้ว และแจ้งธนาคารหรือผู้เช่ารายอื่นหากมีผลกระทบ
ระยะเวลา: ทันทีหลังจดทะเบียน
ข้อควรระวัง
- ทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปีเป็นลายลักษณ์อักษรแต่ไม่ไปจดทะเบียน ทำให้บังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
- เข้าใจผิดว่าสิทธิเก็บกินโอนขายต่อให้บุคคลอื่นได้เหมือนกรรมสิทธิ์
- ไม่ระบุผู้รับผิดชอบค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างช่วงมีสิทธิ
- ลืมขอความยินยอมคู่สมรสก่อนจดทะเบียนสิทธิเหนือสินสมรส
คำถามที่พบบ่อย
สิทธิเก็บกินจดทะเบียนได้กี่ปีสูงสุด
กฎหมายไม่ได้ตั้งเพดานตายตัวเหมือนสัญญาเช่า แต่สิทธิเก็บกินจะระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายไม่ว่าจะกำหนดระยะเวลาไว้เท่าใด จึงมักผูกกับช่วงชีวิตของผู้รับสิทธิ
สัญญาเช่า 30 ปีต่ออายุได้ไหมเมื่อครบกำหนด
คู่สัญญาตกลงทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ได้อีกคราวละไม่เกิน 30 ปี แต่การต่ออายุไม่เกิดขึ้นอัตโนมัติ ต้องดำเนินการจดทะเบียนใหม่ทุกครั้ง
ต่างชาติจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินไทยได้หรือไม่
โดยหลักได้ เพราะสิทธิเก็บกินไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เจ้าหน้าที่ที่ดินแต่ละสำนักงานอาจขอเอกสารเพิ่มเติมเพื่อตรวจสอบวัตถุประสงค์ ควรสอบถามล่วงหน้า
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคำนวณอย่างไร
กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมตามอัตราที่ประกาศและอาจแตกต่างกันตามประเภทสิทธิและมูลค่าทรัพย์ ควรตรวจอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อนนัดวันจดทะเบียน
ถ้าไม่แน่ใจว่าควรใช้สิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่า ควรทำอย่างไร
ให้ทีมของเราประเมินวัตถุประสงค์ ความสัมพันธ์ของคู่กรณี และแผนระยะยาวของทรัพย์ก่อน แล้วจึงแนะนำรูปแบบสิทธิและร่างสัญญาที่ตรงกับสถานการณ์จริง
ไม่ใช่แค่รับทำ — เราเป็นที่ปรึกษาให้ด้วย
หลายครอบครัวเลือกสิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่าตามคำแนะนำที่ได้ยินมา โดยไม่ได้ถามว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตหรือขายทรัพย์ไปก่อน ทีมเราตรวจโฉนด ภาระผูกพันเดิม และความสัมพันธ์ของคู่กรณี ก่อนแนะนำรูปแบบสิทธิที่ป้องกันข้อพิพาทในอนาคต ไม่ใช่แค่กรอกแบบฟอร์มให้ผ่านสำนักงานที่ดิน
แหล่งอ้างอิง
ทีมทนายความและผู้สอบบัญชี Thai Law & Accounting Services · ตรวจทานโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ · ปรับปรุง 2026-08
ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาของหน่วยงานราชการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ หรือให้ทีมเราตรวจสอบให้