อสังหาริมทรัพย์ / ที่ดิน
เคสจริง: ตรวจสอบก่อนซื้อบ้านพร้อมที่ดินชลบุรี พบทางเข้าออกไม่ใช่ทางสาธารณะ
สรุปผลลัพธ์
ผู้ซื้อชาวไทยวางเงินจองบ้านพร้อมที่ดินในอำเภอบางละมุงก่อนตรวจสอบเอกสารสิทธิ เมื่อเรารับงานและไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน พบว่าถนนที่ใช้เข้าออกไม่ใช่ทางสาธารณะ แต่เป็นแปลงของบุคคลภายนอกซึ่งจดภาระจำยอมไว้เฉพาะบางแปลง ไม่รวมแปลงที่จะซื้อ เราจึงเจรจาให้จดภาระจำยอมเพิ่มเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนโอน และปรับราคาลงตามความเสี่ยงที่เหลือ ผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ได้พร้อมสิทธิผ่านทางที่จดทะเบียนถูกต้อง
| ประเภททรัพย์ | บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินโฉนด |
|---|---|
| พื้นที่ | อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี |
| ประเด็นที่พบ | ทางเข้าออกเป็นที่ดินเอกชน ภาระจำยอมไม่ครอบคลุม |
| ระยะเวลาตรวจสอบ | 9 วันทำการ |
| ผลลัพธ์ | จดภาระจำยอมเพิ่มก่อนโอน และปรับราคา |
สถานการณ์ของลูกค้า
ผู้ซื้อเห็นประกาศขายผ่านนายหน้าและถูกเร่งให้วางเงินจองภายในวันเดียวกันเพราะมีผู้สนใจรายอื่น เอกสารที่ได้รับตอนนั้นมีเพียงสำเนาโฉนดหน้าเดียวและภาพถ่ายบ้าน ไม่มีระวางแนบและไม่ได้ตรวจสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด
อุปสรรคที่ทำให้เคสนี้ยาก
สารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดแสดงว่าแปลงที่ใช้เป็นถนนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลรายหนึ่งที่ยังดำเนินกิจการอยู่ และมีการจดภาระจำยอมให้เฉพาะแปลงที่ขายไปก่อนหน้าหลายปี แปลงที่ผู้ซื้อจะซื้อไม่ได้อยู่ในรายชื่อ หมายความว่าสิทธิผ่านทางที่ใช้กันมาตลอดเป็นเพียงการยินยอมโดยข้อเท็จจริง ไม่ใช่สิทธิที่บังคับได้
เอกสารที่ใช้จริงในเคสนี้
- โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของ พร้อมสารบัญจดทะเบียนด้านหลังครบทุกหน้า
- ระวางแผนที่และรูปแปลงที่ขอคัดจากสำนักงานที่ดิน เพื่อเทียบแนวเขตกับสภาพจริง
- หนังสือรับรองการปลอดภาระผูกพันและการตรวจสอบการอายัด
- ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการก่อสร้างอาคาร เพื่อยืนยันว่าตัวบ้านสร้างถูกต้อง
- หลักฐานการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย้อนหลัง และค่าส่วนกลางกรณีอยู่ในโครงการ
- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของแปลงที่ใช้เป็นทางเข้าออกและสถานะนิติบุคคลเจ้าของแปลงนั้น
ขั้นตอนที่เราเดินทีละขั้น
1. อ่านหลังโฉนดก่อนดูบ้าน
งานตรวจสอบที่ดินเริ่มที่สารบัญจดทะเบียนเสมอ ไม่ใช่ที่สภาพบ้าน เพราะรายการจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการอายัดอยู่ในหน้านั้นทั้งหมด และเป็นสิ่งที่ภาพถ่ายไม่มีวันบอก
ระยะเวลา: 1 วันทำการ
2. เดินสำรวจแนวเขตกับระวางจริง
เราเทียบรูปแปลงในระวางกับสภาพจริงหน้างาน ทั้งตำแหน่งหมุดหลักเขต แนวรั้ว และระยะจากถนน จุดที่รั้วล้ำหรือร่นจากแนวโฉนดคือประเด็นที่ต้องเคลียร์ก่อนโอน ไม่ใช่หลังโอน
ระยะเวลา: 1 วันทำการ
3. ตรวจสถานะทางเข้าออก
เราคัดเอกสารแปลงที่ใช้เป็นถนนออกมาดูด้วยเสมอ ผู้ซื้อจำนวนมากตรวจเฉพาะแปลงที่จะซื้อ แล้วพบภายหลังว่าทางเข้าออกที่ใช้อยู่ไม่มีสิทธิรองรับ ซึ่งกระทบทั้งการอยู่อาศัยและราคาขายต่อ
ระยะเวลา: 2 วันทำการ
4. เจรจาเงื่อนไขบังคับก่อนโอน
เราไม่แนะนำให้ยกเลิกทุกครั้งที่พบปัญหา แต่ให้แปลงปัญหาเป็นเงื่อนไขที่ผู้ขายต้องทำให้เสร็จก่อนรับเงินงวดสุดท้าย กรณีนี้คือการจดภาระจำยอมเพิ่มให้แปลงที่ซื้อโดยเจ้าของแปลงถนน
ระยะเวลา: 2 สัปดาห์
5. โอนกรรมสิทธิ์และเก็บชุดเอกสาร
ในวันโอนเราตรวจสารบัญจดทะเบียนอีกครั้งหน้าเคาน์เตอร์ เพราะรายการอาจเปลี่ยนได้ระหว่างวันเจรจากับวันโอน แล้วจัดชุดเอกสารทั้งหมดส่งมอบให้ผู้ซื้อเก็บไว้ใช้ตอนขายต่อ
ระยะเวลา: 1 วัน
ผลลัพธ์
- ภาระจำยอมสำหรับทางเข้าออกได้รับการจดทะเบียนให้แปลงที่ซื้อก่อนวันโอน ทำให้สิทธิผ่านทางบังคับได้ตามกฎหมาย
- ราคาซื้อขายปรับลดตามความเสี่ยงที่เหลือและค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อรับไปดำเนินการเอง
- ผู้ซื้อมีชุดเอกสารครบสำหรับใช้ยื่นสินเชื่อและใช้ตอนขายต่อโดยไม่ต้องคัดใหม่
คำแนะนำเชิงที่ปรึกษาในเคสนี้
- เราแนะนำไม่ให้ยกเลิกสัญญาทันทีที่พบปัญหา เพราะเงินจองอาจถูกริบ การแปลงปัญหาเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนโอนให้ผลดีกว่าในกรณีนี้
- เราแนะนำให้ตรวจสถานะนิติบุคคลเจ้าของแปลงถนนด้วย เพราะหากเลิกกิจการไปแล้วการจดภาระจำยอมจะยุ่งยากกว่ามาก
- เราแนะนำให้ระบุในสัญญาว่าค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอนใครรับผิดชอบส่วนใด เพราะเป็นข้อพิพาทหน้าเคาน์เตอร์ที่พบบ่อยที่สุด
ข้อควรระวัง
- สำเนาโฉนดหน้าเดียวไม่พอสำหรับตัดสินใจ ต้องดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังทุกหน้า
- ทางที่ใช้กันมานานไม่ได้แปลว่าเป็นทางสาธารณะ การใช้โดยยินยอมยกเลิกได้เมื่อเจ้าของเปลี่ยนมือ
- วางเงินจองก่อนตรวจสอบทำให้อำนาจต่อรองลดลงทันที ควรตรวจก่อนหรือระบุเงื่อนไขคืนเงินไว้ในใบจอง
คำถามที่พบบ่อยจากเคสนี้
ตรวจสอบก่อนซื้อใช้เวลานานไหม
กรณีทั่วไปที่เอกสารครบใช้เวลาห้าถึงสิบวันทำการ หากต้องคัดเอกสารแปลงข้างเคียงหรือมีประเด็นภาระผูกพันจะใช้เวลามากกว่านั้น ควรเผื่อเวลาไว้ในสัญญาจองเสมอ
ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม
โดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ แต่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด และมีทางเลือกอื่นเช่นสิทธิการเช่าระยะยาวหรือการถือผ่านนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นโดยชอบ ควรวางโครงสร้างให้ถูกตั้งแต่ต้น
พบภาระจำนองในโฉนดต้องทำอย่างไร
ไม่ใช่เรื่องผิดปกติ ส่วนใหญ่ผู้ขายจะไถ่ถอนในวันโอนด้วยเงินงวดสุดท้าย สิ่งสำคัญคือกำหนดลำดับการจ่ายและการไถ่ถอนไว้ในสัญญาให้ชัด เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อจ่ายเงินก่อนที่ภาระจะถูกปลด
ค่าธรรมเนียมวันโอนใครจ่าย
กฎหมายกำหนดผู้มีหน้าที่เสียภาษีแต่ละประเภทไว้ แต่คู่สัญญาตกลงแบ่งกันได้ จึงควรเขียนให้ชัดในสัญญาว่าใครรับส่วนใด รวมถึงกรณีที่ยอดประเมินสูงกว่าที่คาด
“ถ้าไม่ได้ให้ตรวจก่อน เราคงซื้อบ้านที่เข้าออกได้เพราะเจ้าของถนนใจดีเท่านั้น ทีมงานไม่ได้บอกแค่ว่ามีปัญหา แต่ช่วยเจรจาจนจดภาระจำยอมให้เรียบร้อยก่อนโอน”
ไม่ใช่แค่รับทำ — เราเป็นที่ปรึกษาให้ด้วย
การซื้อที่ดินในไทยไม่ได้ตัดสินที่ทำเลหรือราคา แต่ตัดสินที่สิ่งที่เขียนอยู่หลังโฉนด เรารับตรวจสอบให้ครบตั้งแต่สิทธิ ภาระผูกพัน แนวเขตจริง ไปจนถึงทางเข้าออกและใบอนุญาตของตัวอาคาร แล้วสรุปให้คุณอ่านเข้าใจได้ในหน้าเดียวว่าควรซื้อ ควรต่อรอง หรือควรถอย หากคุณยังไม่ได้วางเงินจอง คุยกับเราก่อนหนึ่งรอบ นั่นคือจังหวะที่คำแนะนำมีมูลค่าสูงที่สุด
ตรวจทานโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ · ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาของหน่วยงานราชการเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ หรือให้ทีมเราตรวจสอบให้